扣除非经常性损益其净利在2016年大幅下降492.38%。未来，依托央企母集团背景，该公司或可在机构物业管理上另谋出路
文 | 《投资时报》记者 罗艺
于去年年内完成资产整合的中航地产，在售出房地产开发业务资产与负债后，终于勉强扭亏。
近日，中航地产发布其2016年年报，《投资时报》记者了解到，该公司2016年全年实现营业收入63.23亿元，同比增加14.57%；归母净利润达1.61亿元，同比下降59.77%；不过如若扣除非经常性损益的净利润为－3.68亿元，同比大降492.38%。
此次出售房地产开发业务后，中航地产称，未来公司将集中资源发展物业资产管理业务，并围绕机构类物业资产，重点发展物业及设备设施管理、资产经营以及客户一体化服务外包三项和新业务。
事实上，这已不是中航地产第一次调整主营业务。自1994年上市以来，中航地产已从最初的多元化经营企业，逐步转为“以房地产开发为主体，物业管理和酒店经营管理业务为两翼”的发展战略。2011年8月起，该公司逐步剥离酒店经营业务，集中优势发展房地产开发业务。2016年年初，其又计划投资发展航空科技文化业务。然而，到2016年年末，该公司旗下主导航空科技文化地产开发的成都航逸科技有限公司，连同旗下所有房地产开发业务相关资产已一并转让给保利地产。
在公司未来重点聚焦的物业资产管理业务方面，2016年该区块业务实现营业收入22.92亿元，占营业收入比重达36.25%。2017年，中航地产预计其物业资产管理业务能实现营业收入约55亿元。
地产项目经营不善打包出售
中航地产2016年年报显示，去年其房地产开发业务实现签约销售额50.7亿元，销售面积56.3万平方米；地产业务实现营收37.96亿元，同比微增5.68%，地产业务毛利率为25.76%，与上年同期相比下降3.21%。
近年来，各房企受市场大好影响，销量不断攀升，尤其是同属央企的保利、中海、华润、招商、华侨城等更借此大势不断强大。但中航地产却不进则退，2014-2016年，其年度净利润分别为4.8亿元、3.71亿元、1.37亿元，可以发现自2014年开始，其地产净利润就呈下滑趋势。在克而瑞地产新近发布的《2016年中国房地产企业销售Top200》榜单中，中航地产亦未能上榜，其地产销售额仅排200名以后。
销售额增速缓慢的同时，中航地产还面临毛利率下滑的局面，这与其近年来在地产业务上的布局失误有关。
根据该公司战略，地产开发业务主要布局在三四线城市，包括昆山、赣州、贵阳、惠东等城市。在国家加大楼市调控后，去库存压力最大的恰为三四线城市。
根据2016年年报显示，该公司地产营收中广东省占比最高，但毛利率同比却下滑8.63%。其中，深圳毛利率同比下滑34.27%。江苏、湖南、江西、贵阳随后，其中，湖南营收同比大增246.62%，但毛利率仅为12.46%，降幅达28.17个百分点。此外，贵阳毛利率上升10.81个百分点扭亏，但毛利率也仅为5.34%。各区域表现均不理想，导致该公司地产业务毛利率从2013年的39%降至25.76%。
中航地产在2016年年报中称，虽然自2014年末以来房地产市场整体平稳回暖，但受宏观经济增速放缓、人口结构变迁以及城市化速度逐步下降等因素影响，大多数城市需求仍乏力，特别是部分三四线城市，库存压力巨大。为积极应对行业发展趋势，公司拟出售房地产开发业务。
另据消息称，中航地产母公司中航工业集团，因目前急需要大量资金用于航空发动机及航空器的研发，已没有多余资金支持中航地产增加持有性物业比例，这也是中航地产陆续出售房地产资产的根本原因。
根据公司此前发布的公告，该公司以20.3亿元将成都航逸、江苏中航、九江中航等9个资产包出售给保利地产。上述项目总建筑面积331万平方米，其中约215万平方米尚未销售。
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根据其2016年年报，出售完地产业务的中航地产，拥有217.33亿元总资产，净资产达40.83亿元，资产负债率从2015年的79.48%微降至2016年的78.25%。中航地产称，出售地产提升了公司资产流动性，为公司业务转型提供了资金支持。
对于转型的方向，中航地产亦表示，未来公司将集中资源发展物业资产管理业务，围绕机构类物业资产，重点发展物业及设备设施管理、资产经营以及客户一体化服务外包三项和新业务。
2016年全年，中航地产物业实现营业收入22.92亿元，与2015年17.75亿元相比，同比增长29.14%；实现净利润1.19亿元，远超过其主营地产业务净利润的3302万元，同比增长189%，毛利率为10.1%，净利率达5.2%。
目前，已上市的以物业管理为主营业务的地产类公司有4家，分别为彩生活、绿城服务、中海物业和中奥到家。
在行业中领先的中海物业2016年年报尚未发布，以其2015年业绩报告作为参照可以发现，其2015年全年实现营收25.44亿元，净利润为1.17亿元，服务面积8260万平方米。而中海物业2016年半年报亦显示，其上半年毛利率达24.7%。
与中海物业相比，中航地产毛利率较低，其管理的物业面积达4568万平方米，仅为中海物业的一半。
但与中海物业主要管理其母公司开发的物业不同，中航管理的物业以机构物业为主，这或可表明其未来可拓展空间巨大。
另一方面，中航地产实际控制人中航集团的央企背景，也将为公司未来围绕机构类物业资管业务的拓展提供支持。根据2016年中航地产年报显示，该公司物业市场拓展连续三年实现大幅增长，新签年度合同额超过5亿元。其中，大项目的数量和业绩贡献同步提升，包括港珠澳大桥、中山大学广州校区、环境保护部、深圳市委、营区整体社会化保障项目、中国邮政四川省分行、东方电气等。
在对于公司未来核心业务定位的说明中，中航地产表示，物业及设备设施管理业务将聚焦机构类市场，具体包括金融、高校、能源、移动通讯等细分领域。
此外，中航地产商业地产开发业务虽已剥离，但以“九方购物中心”运营管理为核心的资产经营业务也将成为转型后中航地产的核心业务之一。据了解，自2011年至今，中航地产在赣州、成都、深圳龙华、九江、昆山、深圳华强北等地的九方购物中心相继开业运营，总营业面积超过68万平方米。
依托于上述转型后将重点发展的业务，中航地产将2017年的营业收入目标定为55亿元，与2016年物业营业收入22.92亿元相比，业绩需增长1.4倍。
