房地产融资环境持续收紧！居民购房成本将越来越高_

国家统计局9月14日发布的8月份主要经济数据表明，固定资产投资中制造业、民间投资全面疲软，使得固定资产投资回落速度加快，同时，工业增加值增速显著下滑。

与此同时，在人民币升值压力影响下，出口增速在经过上半年高速增长后持续下行。这些因素将增加下半年经济景气回落的压力。在仅仅依靠供给侧出清、行业集中度提高，而需求层面并没有明显改善的情况下，整体增长的企稳回升将难以实现，新增长周期并未如约而至。

固定资产投资回落趋势有所加快

1-8月份，全国固定资产投资同比增长7.8%，增速比1-7月份回落0.5个百分点，回落速度有加快迹象。

整体来看，投资回落的原因主要有四方面：

一是民间投资累计增速为6.4%，较上月回落0.5个百分点，低于总投资增速1.4个百分点，继续成为总投资的拖累因素；
二是制造业投资增长了4.5%，已经出现连续两个月的回落，较上月回落0.3个百分点，也拖累了总投资增长；
三是房地产开发投资与上月持平，1-8月份增速继续保持在7.9%，与固定资产投资的整体增速基本相当；
四是基础设施投资连续下台阶。在各大类投资中，唯一高于投资整体增速的是基建投资，但是8月份基建投资已经回落到16.09%，也是连续7个月的增速回落（参见下图），基建投资对总投资的稳定增长作用将持续减弱。

工业部门结构优化过程喜忧参半

经济景气的回落，不仅表现在投资上，还体现在工业部门增加值增速出现明显回落。8月工业增加值增速为6.0%，较上月回落0.4个百分点，已创下年内新低。同时，工业部门内部结构优化过程可谓喜忧参半。

可喜的是：从三大门类看，8月份，采矿业在去产能情况影响下，增加值同比下降3.4%，制造业作为工业部门的主体，8月份其增加值增速为6.9%，仍然显著高于工业增加值的整体增速，电力、热力、燃气及水生产和供应业增长8.7%。

而制造业增加值能保持稳定增长，得益于制造业的内部结构不断优化。其中，钢铁、石化、有色金属等传统制造业增加值增速均在0%-4%以内，相反，通用和专用设备制造、汽车制造、电气机械、电子通信设备制造等新兴制造业增加值增速均在10%-15%，增长的稳定性十足。

值得担忧的一面是：从不同产权属性企业看，8月份国有控股企业增加值同比增长7.8%，显著高于工业增加值整体增速，而集体企业下降2.1%，股份制企业增长5.8%。由此可见，国有部门仍然是本轮经济回升的最大受益者，相反，非国有工业部门增加值增速仍然处于持续回落之中。

房地产市场继续回落，融资环境持续收紧

房地产是中国经济的“周期之母”。1-8月份，全国房地产开发投资同比增长7.9%，其中房地产开发投资中住宅投资继续保持了10.1%的增速。值得注意的是，今年以来，住宅与非住宅投资增速分化加剧趋势明显（参见下图），这源于近两年来住宅持续不断的去库存，使得房企住宅补库存投资的意愿持续高涨。

然而，从销售端来看，房地产销售额和销售面积增速都出现连续回落，其中销售面积增长的回落要快于销售额的回落幅度，这说明房价较低的三四线城市房地产市场持续火爆的行情可能正在终结。

更值得注意的是，下半年整个房地产市场的融资环境可能会越来越紧，尽管1-8月房地产开发投资资金来源仍增长了9%，但增速持续回落的趋势隐现（参见下图）。从居民购房资金供应看，当前房贷利率、房贷额度持续收紧，特别是近期监管部门正在严查消费贷进入房地产按揭贷款市场，将可能使得居民购房的资金成本越来越高，获得资金的难度越来越大。

商业模式创新仍是居民消费增长的动力

1-8月份，全国社会消费品零售总额同比增长10.1%，较上月回落0.5个百分点，但仍保持在10%的高位水平。特别是在移动互联网引领下的消费模式创新，驱动了整体消费的快速增长。今年1-8月，全国网上零售额同比增长34.3%，较上月保持持续回升势头（参见下图），其中，实物商品网上增长29.2%，较上月回升0.3个百分点，这表明非实物的网上消费仍在以大幅高于网上零售额整体增速的速度增长。由此可见，互联网新业态推动的商业模式创新，仍是居民消费增长的持续动力。