今天（11月16日）一大早，北京就传来一个大消息：
从今年起的5年里，北京将供应1000公顷集体土地，用于建设集体租赁住房。
这是北京市规土委、市住建委在联合印发的《关于进一步加强利用集体土地建设租赁住房工作的有关意见》中宣布的，北京青年报、北京日报都进行了报道。
这是啥意思？
其实，就是我们此前说的“2到3折”的房子来了！当然，你也可以认为这是“合法的，受到使用权、产权限制的小产权房”！
因为这类房子下面的土地，没有经过国家征地、拍卖的环节，没有一次性缴纳70年的土地使用费。
在北上广深等一线城市，商品房的价格里，70%左右是土地成本，剩下的是建筑成本和开发商的利润。
如果集体土地入市，建设租赁住房，首先土地成本大大降低了。如果再没有开发商的环节，农村集体组织直接请规划机构、监理机构和建筑队来施工，又可以节省至少10%的成本。此外，还有融资上的便利、利率打折。这样，房屋建起来，实际成本只有商品房的20%到30%。
更令人感到震撼的是，北京这次决心非常大，每年这类供地面积将达到200公顷，也就是2平方公里，或者200万平方米。如果按照4倍容积率推算，则将带来800万平方米的住宅增量，大约相当于8到10万套房子！
为了保证租赁性质，北京市做了如下规定：
1、只租不售，租期最长10年，防止变成“小产权房开发”。
2、除承租人另有要求外，单次租赁期限不低于3年。但如果承租人要求承租3年或以内的，出租机构不得拒绝。
3、不动产权利证书（包括土地使用权和房屋所有权）按项目整体核发，不予分割办理单元产权证书。同时，权利证书还应注明：仅用于租赁住房建设和运营，未经批准，不得出让、转让，不得转租，不得出售，不得改变土地用途。
4、要么农村集体组织自己开发，要么与国有企业联合开发建设。但集体经济组织在新成立企业的持股比例不得低于51%，且应有保底分红。
需要特别注意的是：这里面暗含一个条款，这类集体土地建设租赁住房，是不允许民企、外企参与的。要么农村集体组织自己玩，要么拉上国企“一起玩”。
之所以这样规定，就去为了防止变成“合法的小产权房”！
好了，到了关键的问题了：租金是什么水平？会是市场租金的2到3折吗？
官方文件给出的答案是：租赁住房的租金水平可统筹考虑区位、配套、市场需求等因素，并参考周边市场物业水平，与房屋租赁市场接轨。
也就是说，仍然是市场租金！
看到这里，读者可能一头雾水：既然成本只有商品房的2到3成，为什么租金不能便宜一些呢？
其实，这也很好理解：如果是低于市场的租赁出租，必然带来北京租赁市场的大搬家，大家都想住这样的房子。于是，房子租给谁就成为大问题。这时候，就需要成立“租赁局”，通过大量的资格审查、公示、监督来完成。否则，必将是腐败丛生！
关键问题是，低廉的租赁价格，会刺激大量外地人口的涌入，而北京正在限制外来人口。
事实上，这就是政策的矛盾所在。此前我们在专栏里已经指出了这一点：政府提供大量便宜的租赁房源、提倡租售同权，必然增加中心城市的人口吸引力，带来更多的人口增量。相比蜂拥而入的人口，你那点住房增量其实是很有限的。尤其对于一线城市和强二线城市来说，更是如此。
但话说回来，集体土地入市毕竟带来了租赁房屋的增量，即便是按照市场定价，也可以在一定时间段里抑制房租的上涨，仍然是非常好的事情。
北京这条新闻的最大价值是，告诉楼市小白们：由于中心城市拥有更好的发展机会、公共资源，人口吸引力长期存在，房价、房租真的是很难抑制的。
在这个事件里，最大的受益者当然是北京近郊的农民，他们获得了一轮长期发财的机会：以市场价20%的成本，获得了租赁市场100%的利润，而且是长期获利，世世代代永宝用。
这合理吗？当然，国家也是在尝试，未来的规则或许还会修改。
