来源：咚咚找房、壹深圳等
作者：张粉层 卢旭旭
供给侧，深圳增量土地十分有限
两会提议，房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地。对深圳这样一个土地资源十分紧缺的城市，增加住宅用地是很难的，《深圳市土地利用总体规划（2006-2020）》显示，到2020年，深圳全市建设用地总规模控制在976平方公里以内，目前，这个数字已达约940平方公里。
《深圳市住房建设规划（2016-2020）》显示，自2017年起，每年新增居住用地仅7万㎡，大部分居住用地依靠城市更新。深圳是一个土地资源“没有增量，只有存量”的城市，土地资源的紧缺，即意味着高房价。
随着两会提出的“粤港澳大湾区”城市群发展规划的不断落实，毗邻深圳的东莞、惠州、中山等城市，有充裕的土地储备，这些区域会增加土地供应，相应地会分流深圳的一部分居住人群，缓解房价压力。
需求侧，限购限贷高度收紧
2016年，是深圳楼市调控政策的转向之年。325新政明确：首套3成、二套4成、非深户社保1改3；104新政进一步升级：首套3成、二套7成、非深户社保3改5。调控之下，深圳房价从2016年10月开始实现“5连跌”，需求侧限购限贷的作用功不可没！
2016年，需求侧限购限贷的不断升级，正是挤出炒房客和投机者的过程，在这一过程中，虽然有可能会误伤部分改善型需求，不过打击投机行为，有利于房价的稳定，也响应了中央和两会提出的：“坚持住房的居住属性”这一主基调。
市场存量，32230套的库存毫无压力
数据显示：自2010年以来，深圳楼市库存量一直处于低位，2014年库存量峰值为47033套，按照2014年的销售速度，这个存量也仅需1年左右的消化周期。
截止2017年3月7日，深圳库存量为32230套，去化周期仅为10个月。物以稀为贵，低库存决定了高房价，近年来深圳房价持续上涨，就是最好的佐证。2017年，在政策压顶的市场环境下，深圳楼市迎来难得的理性年，房价持稳，对于购房者而言，无疑是买房或换房的好时机。
下一个5年，房价指向哪里？
回首过去的十年，2006-2011五年间，房价从9230元到18992元，翻了一倍；2011-2016年，房价从18992元到53454元，上涨了1.8倍；下一个五年，房价又会是怎样的变化？
2016年，深圳GDP增速为9.0%，2016年深圳居民人均可支配收入48695元，同比增幅为6.5%。2017年在严控房价的主基调下，参照GDP和人均可支配收入的增速，以每年5%-8%的平稳涨幅来预估房价，保守预测，5年之后的2022年，房价在68000-78000元，当全市均价迈入7万台阶之后，可以想象，深圳10万均价的楼盘比比皆是。
现在上车难，未来更难
2016年深圳90㎡以下小户型产品的整体成交均价44729元，以一套70㎡的两房来算，总价为313万元，3成首付约为100万，对于普通的工薪阶层来说，100万的首付确实挺难！
现在买房上车很艰难，上百万的首付很多，放宽眼界，从时间的横轴来看，10年前，70㎡上车盘的首付不过十多万，5年前，首付也就三四十万，现在100万很多，压力很大，未来，可能需要150万，甚至更多。
两会“坚持住房的居住属性”就像一缕阳光，映射到每个购房者的心田，经历了2015-2016房价大涨、抢购风潮之后，市场终于迎来了如沐春风的2017年，房价理性回落盘整，刚需的心里不再慌张，可以慢慢看，慢慢选。
经济在发展，市场在变化，按照深圳人均可支配收入的增长速度测算，5年之后，深圳房价又会在另外一个高台之上，现在想上车，需要上百万的首付，真的很难，在未来，这个首付，只会更多，因为收入在增加，房价自然也会涨。今天，该怎么抉择？
延伸阅读
5年后的深圳，是高房价的泥潭？还是机遇的天堂？
5年后，
深圳即将成为“超大城市”，
对于深圳人而言，可谓亦喜亦忧。
随着“超大深圳”的进程日益加速，
深圳常住人口呈增长趋势、房价愈加高不可攀，
深圳人，何去何从？
五年后的深圳交通更便捷
1
地铁
地铁7、9、11号线都开通了。到2020年，深圳将会有11条地铁线建成通车，总里程超过400公里。
而地铁14号线于今年动工，未来将联系福田中心区，经布吉、龙岗中心城、坪山中心区，并预留延伸至惠州境内的条件。
2
飞机
现在深圳机场口岸开始实施24小时旅客通关，也就是说，以后我们将在国外机场，随意可以见到飞往深圳的航班。可以从纽约、伦敦、开罗、巴黎、阿布扎比等直飞深圳。
同时，深圳机场将开启双跑道独立离场运行模式。意味着两架飞机可以同时向北起飞，大大提高出港高峰时的放行效率，减少飞机晚点。
3
公路
深中通道
深中通道起于广深沿江高速机场互通立交，向西跨越珠江口，在中山市马鞍岛上岸，将于2020年完工。未来去中山玩就不怕堵车啦，还可以考虑在中山买房，深圳上班哦。
坪盐通道
坪盐通道工程跨越坪山新区、盐田区，北起坪山新区，南至盐田区盐坝高速，路线全长约11.24km。建成之后，从坪山新区到福田中心区的行程时间将缩短到25分钟左右。
外环高速
深圳连接东莞的外环高速将建成，沿线与广深沿江、南光、龙大、梅观、清平、博深、深惠、深汕东部沿海等衔接，全长93.2公里。其中深圳段为75.8公里，东莞段为17.4公里。
107国道
经过4年努力，107国道（宝安段）市政化改造工程终于获得市发改委批复立项。将开始禁行货车，并把沿107国道地铁纳入深圳市轨道交通四期建设。
4
高铁
赣深高铁
赣深高铁将于2020年通车，从吉安到深圳预计2小时可以到达，未来深圳的出行将更加便捷。
广深港高速
广深港高铁香港段“封顶价”或通过，后年三季度通车。到时候，从深圳北、福田站都可以坐高铁到香港。
五年后的深圳高楼更雄伟
nexus大楼
京基蔡屋围旧改将建设一座600米高名为nexus的超高层建筑。位于京都酒店原址位置的主塔楼，将有124层、595米高的大楼建成。
深圳当代艺术中心
5年后，深圳大剧院所在的位置将建设一座当代艺术中心。（包括音乐厅、影院和剧院）艺术中心将位于空中，由三座巨柱制成，通过电梯与地面连接，地面则腾出为公共的空间。
艺术中心面对红岭路的一侧，设计了一座从楼顶飞流而下的瀑布，瀑布将从楼顶流向马路对面的荔枝公园。
佳兆业环球金融中心
位于深圳市深南路中段，设计高度为518米。高层为高级写字楼，顶层设有定中花园观景平台层及高级城市会所。
华润集团总部大厦
位于深圳后海中心区核心位置，科苑大道东侧。四年后，高达525米的华润集团总部大厦，将刷新深圳西部建筑高度记录。
五年后的深圳将变成这样
1
深圳区域划分
2020年，深圳将基本实现特区一体化11个组团，未来的深圳，将有多个城市中心区，每个区都有明确的组团功能规划。
中心城区
行政文化金融与行业中心。（包括福田、罗湖、南山3个行政区）
西部滨海分区
区域生产性服务中心、重要的高新技术产业和先进制造业基地。（包括宝安中心组团、西部工业组团、西部高薪组团）
中部分区
城市综合服务拓展区、高新技术产业基地（包括中部总会让组团、中部物流组团）。
东部分区
东部地区综合服务中心、重要的先进制造业、高新技术产业基地（包括龙岗中心组团、东部工业组团）。
东部滨海分区
自然生态保护与国际性滨海旅游度假区，重要的海港物流基地和创意文化产业园（包括盐田组团、东部生态组团）
2
龙岗国际大学城
五年后，龙岗国际大学城全面建成，打造成国际大学园，成为国际教育集区。
深圳信息职业技术学院已迁至龙岗，香港中文大学（深圳）顺利开学，北理莫斯科大学、吉大昆士兰大学、深圳国际太空学院等院校已宣布进驻。目前深圳国际大学园已具雏形，龙岗国际大学对深圳发展的作用将会日益显现。
3
城市绿化
目前，深圳人均绿化建筑面积居全国首位，但是仍远远落后于美国。五年之后，深圳全市公园总数将超过1000个，将会给深圳注入新鲜活力。
4
水排工程
这些年，我们去西乡看无敌海景，去福龙路冲浪，去校区捉过鱼……
经历了几次“看海”模式后，市委将2016年确定为“城市管理治理年”，大力补齐城市治理的短板和软肋，权利推进城市公共安全基础建设。
5
国际实力
五年后，深圳进入五年后，深圳进入世界500强的本土企业将达8至10家。
目前，深圳进入世界五百强的企业仅有四家，五年后到达8至10家。深圳哪里来的底气？深圳本土企业的“创新”虎虎生威，现实条件趋于成熟，是实现这个目标的奠基之石。
五年后深圳的生活将会是这样
1
不再看病难
优化医疗资源布局，加快构建以17个以上区域医疗中心为引领，50家以上三级综合医院和专科医院为骨干，4000家以上门诊和社康中心为依托的城市医疗服务体系。
五年后，三级医院将达到五十家。
2
学位变充足
五年后，深圳高校将达到18所，在校生约20万人。“十三五”期间，新增中小学位23万个左右。
3
更多就业机会
未来，深圳将产生更多就业机会。轨道交通、创客、总部基地以及不断增加的中小企业数量都是深圳强大的后盾。
国家发改委基础司曾统计，1公里地铁大概能提供60个就业岗位。按这个计算，深圳2040年轨道历程数为748.5公里，至少可以提供近44910个岗位。
4
人均收入将过万
随着深圳经济的发展，大家的收入也会慢慢增加。2020年，深圳GDP总量将达2.6万亿元左右，人均GDP达到21.71万/年，人均可支配收入6万/年。
按深圳人均工资平均每年上涨1008元计算，2015年，深圳平均工资是7631元，五年后，深圳平均工资可达12671元/月。
5
年轻的移民城市
就人口平均年龄来说，相比于北京的35.7岁，平均年龄只有33.6岁的深圳很年轻。
而如果按户籍人口计算，截至2015年12月，我是60周岁以上常住老年人口总数达119万多人，占全市总人口约6.6%。
而在2014年60岁以上户籍老年人口占比中，北京超过22%，上海超过28%，广州超过16%，在北上广深四大城市中，深圳是最年轻的。
有人说
五年后的深圳
是一个楼价高企的地狱
也有人说
是一个机遇与挑战并存的天堂
总体而言
压力还是会存在
但是挑战即是机遇
五年之后的深圳
究竟是地狱还是天堂
一切都把握在深圳人的手上
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