买过房或准备办理房贷的人都知道，银行通常会把房贷申请人分成“购买第一套房”、“购买第二套房”与“购买第三套房或更多”几个等级；不同等级的利率有严格区分，即使你收入高信用好，但只要是购买第二套房，贷款利率也会格外地高。更有甚者，在限购城市，不仅是银行限制你贷款的利率，而是政府限制你的购房数量，这当然更是把购房人分成了几个等级。
我们表面上能看到的东西有，
划分的原因：首套房贷款客户与二套房贷款客户在某些方面有明显差异。
划分的结果：某些人买房付出了更高的利率。
让我们解剖现象看本质：
划分的目的是什么？是为了减少买房人口、控制放贷风险还是赚取更多利润？
划分的影响是什么？购房人口、银行风险控制以及放贷利润都会发生什么变化？
这种划分方式真的能让刚需族买上房吗？要回答这个中国问题，我们应该先看看美国是怎么做的。
美国的首套房与二套房
在美国的纳税系统里，没有“首套房”、“二套房”、以及“三套多套”的说法。但是，美国有非常严格的首要住房和其它房产（如第二套住房、投资房及供出租的房产、度假房）的界定和相应政策。
资料显示：根据美国税务局IRS的税务法令对首要住宅的定义，如果纳税人同时拥有两套住宅，他居住时间相对较长的那套住宅为其首要住宅。政府允许购房者在纳税时将用于首要住宅贷款的利息从收入中减除，这相当于给了购房者一个很大的折扣，且首要住宅的贷款利率最低。
资料还表明：如果纳税人要出售其住宅，则要被征收联邦资本增值税（Capital gain tax），但如果被出售的是首要住宅，且户主在近五年内于该住宅居住至少两年以上，卖房利润个人低于25万美元，夫妻低于50万美元部分无需交纳资本增值税。
除了在税收一端给所谓“刚需族”优惠，在福利补助方面，美国政府也不含糊。
据美国房产投资机构的资料：对于第一次在美国买房的买家，城市，县和州会给不同的补助津贴项目(Grants Program)，要看你具体在哪里买房子，这些政府给的补助金会帮助你交付你买房子的成交费用。在你得到这些补助金之前，你要参加一些网上房地产课程，大概$8课程费（只有上完这些课程，才可以得到补助金，大概几天就可以上完）。
补助金是数额当然不多，对买房人来说，最大的难题是首付。美国住房与城市发展部（HUD）就是帮助低收入者实现住房“美国梦”的联邦部门。由国家出面，专门为低收入者提供住房贷款保险。在此政策下，低收入者的购房首付可以从一般的20%降到房价的3%，大大提高了低收入者、包括刚参加工作者的购房能力。
总结一下：现金层面，国家政府减少“刚需族”的纳税额，地方政府给“刚需族”购房补贴；贷款层面，国家部门专门给“刚需族”提供保险，降低首付额度。
中国的银行并没有给刚需族优惠
而中国的住房贷款制度呢？我们也可以总结出来：中央政府对“刚需族”没有税收优惠，大多数地方政府没有给“刚需族”现金补贴；贷款方面，政府没有给“刚需族”的首付提供优惠政策。
有朋友说：不对啊，银行不是回给首套房贷款客户打折吗？这难道不是优惠吗？
这里，就要说回上文提到的：划分首套房与二套房的目的与影响是什么？
我们要搞清楚：对首套房与二套房做出划分的是国务院，做出利率限制的也是国务院的组成部门央行，但具体地做贷款工作的是各银行，而优惠的幅度也是由各银行在国务院指导范围内自行决定。
2010年 3月17日，国 务院发出通知指出，商品住房价格过高、价格上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。
2015年3月30日，中国人民银行、住房和城乡建设部、银监会联合发文，调整个人住房贷款政策，提出“对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于40%，具体首付款比例和利率水平由银行业金融机构根据借款人的信用状况和还款能力等合理确定”。
有很多人存在误解：银行提高二套房的利率，能让刚需族买房更容易。
从主观上，国家政府既没有要求、银行自身也没有义务给刚需族特殊待遇；客观上，银行受制于利润率和风控要求，真的没有能力给刚需族额外照顾。
二套房本质上属于投资性房地产。美国的银行对投资性房地产的利率也比自住房地产的利率高，但利率上升的幅度远小于中国。海外投资的业内人士表示，投资房贷款利率比自住屋差一些，但是不会高很多，其它条件相同的话，上升0.125到0.5个百分点是一个正常的范围。
银行之所以对首套房与二套房的贷款给出差异化的利率，中国和美国的原因相同：1、赚取更多利润。对二套房提供更高的利率，是因为二套房购房者更有钱，相对地，他们更不在意多付出一点成本，而首套房购房者往往收入更低，对利息成本非常敏感。这本质上是经济学的“价格歧视”原理。2、降低放贷风险。拥有二套房的人，如果第二套房价格下跌，他们更可能选择断供、弃供，因为他们还有房子住，并不怕二套房被银行收走，而当还贷不划算，投资失败了，他们宁愿果断割肉。因此银行认为贷款给他们的风险大。
因此，银行提高二套房贷款利率，对刚需族是没有好处的。富人是否投资房地产，几乎不会受到利率影响。刚需族更是不可能因为富人的成本升高而受益。这好像是说，黄牛把苹果手机卖给他更贵，卖给你的价格就便宜了吗？这并没有因果关系。
请直接给刚需族优惠
国务院做出“首套房”与“二套房”的划分，目的是为了降低有多套住房人的“购买力”，主要办法是对不同购房人群执行不同的“首付”政策。这样做的影响是，在商业银行贷款买“二套房”的难度增加了，相对地，首套房比较容易，造成了“首套房”资格成为稀缺物品，购房人假离婚或借用他人身份买房的办法，间接获得“首套房”资格。那些没有办法获得“首套房”资格的人，通过暗地里的首付贷等途径获得贷款，同样愿意购买第二套房。有钱人更不需要想那么多，首付多少，投资房产都不需要眨眼。总之，刚需族的买房难度没有降低。
要解决中国的住房问题，我们“用错了药”——中国的办法是提高有钱人的买房难度，但正确的“药方”是降低刚需族的买房难度。现行的办法，既没有降低刚需族的首付，又提高了改善族的利率。不管再怎么提高多套房买房门槛，富人都有办法继续投资房产。
在很多城市，改善型购房人群也被政策限制，被迫提高首付和利率。其实，社会发展应该鼓励人人奋斗，提高生活水平。而限制改善族购房需求的做法，不但没有为刚需族购房带来实惠和便利，还变相助长了部分改善人群钻政策空子的不良行为，实在是无利而有害。我们应向美国学习，直接由国家相关部门提供担保，大幅降低刚需族的买房首付。
《银行工作人员揭秘，有逾期记录同样可以申贷获批，只要你这样做……》，关注“融360房贷”（fangdai123）微信号，回复“办法”马上获悉。
