中国楼市发出最后的怒吼 泡沫真的要破了？！

文章来源：凤凰房产（ID:houseifeng）

先来看一组震撼的数据：8月以来多个热点城市楼市政策收紧，9月百城新建住宅均价涨幅仍较8月扩大，81个城市环比上涨，较8月增加13个，深圳等六市同比涨逾40%

2016年9月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为12617元/平方米，环比上涨2.83%，涨幅较上月扩大0.66个百分点。同比上涨16.64%，涨幅较上月扩大2.89个百分点。

9月一线城市新建住宅均价涨幅大多超过百城平均水平，环比涨逾3.4%，同比涨逾21%。

进入9月，传统的房地产销售的旺季，二线城市的地产也开启了疯长的模式，但是在这样上涨的背后有没有隐忧呢？如果和历史上的国际数据做一个横向的比较，会有什么样的结果？ 

中国居民房贷收入比   超日本房地产泡沫时期

根据我们搜集到的数据，目前中国居民房贷收入比是0.46，已经超过了日本房地产泡沫时期的水平，如果按现有速度扩张，5年内将达到美国次贷危机前的历史高点。

房地产市场重磅数据  接近美国金融危机峰值

如果从新增房贷/新增地产销售看，美国2007年时的峰值为52.6%。而中国2015年已经上升到了35%，2016年上半年更是创历史新高至42%，已接近美国金融危机期间峰值水平。 

杠杆加码！中国个人房贷余额是16.55亿

去年，一场杠杆推动的股市大涨大落让大家记忆深刻，我们也来对比一下，6月18日，券商融资余额达到了历史高峰2.26万亿元，再加上估算的场外配资1.5—2万亿元，场内外融资合计约4万亿元。 

截至今年6月底，中国个人房贷余额是16.55亿元，如果按照二季度的房贷增加额推算，到了三季度末，房贷余额将达到17.9万亿元左右，单纯从杠杆资金的绝对量而言，比去年的股市泡沫，有过之而无不及。 

中国市场还有一个奇葩的现象： 这边是人气爆棚的楼市、另一个是清淡的股市。一周之内，体育场做售楼处、拍卖买房等各地投资者疯抢房产的新闻不绝于耳。与此同时南京、杭州、济南甚至是昆山、吴江这样的四线城市也都纷纷出台了楼市限购措施，而传言即将要限购的城市也有十多个。上海也在本周启动了全面不动产登记，引发市场对房地产税的无限联想。而对比去年，如此疯狂的投资我们似乎在股市也曾经见过。 

据统计截至8月，全国土地转让收入达2万亿元，增速由2015年的-21.4%迅速转正，并一路攀升至14%。地方政府性基金收入中高达87.9%的部分来自于土地转让收入。

苏州、杭州、合肥、南京等地的土地财政依赖度指数均超过50%。土地成交价格和溢价率双双不断攀升。2016年平均溢价率高达47.5%，高于2015年31.5个百分点。房地产市场资产泡沫化及结构扭曲现象似乎进一步恶化，这也引发了各界的担忧。 

与目前楼市的热闹相比，去年曾经疯狂的股市似乎就清淡许多，甚至有点提前休假的意思。不仅近期成交量一直在低位徘徊、连续换手率仅有0.2%，不少股票的走势有点像心电图。颇有楼市一房难求，股市无人问津的意思。

但值得注意的是截至目前，深沪两市已有近1200家公司披露三季度业绩预告，超六成公司预喜，上市公司业绩正在逐步改善。合理投资的往往是在低点寻找价值，在高位结束收益。在楼市高杠杆泡沫化，而股市乏人问津的一冷一热之间会不会蕴含着新的投资风向呢？

近期多地纷纷出台房地产调控措施，全国多地楼市又见“调控之手”，房地产市场是否大顶将至？

9月30日至10月4日，短短5天，北京、天津、苏州、成都、郑州、无锡、济南、合肥、武汉、深圳、广州、佛山等12个城市先后发布楼市调控新政，多地重启限购限贷。

2006年，建设部等九部委曾联合推出了一份文件——《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》。其中规定“自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。说的直白点，就是小户型的房子必须站到总面积的70%以上。

在本轮楼市调控中，明确重启“90/70”政策的包括：北京和深圳。

 重启限购

天津：在天津市拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭，暂停在市内六区和武清区范围内再次购买住房，包括新建商品住房和二手住房

苏州：户籍居民有三套房者，不得再买房

无锡：无锡房地产开发企业不得向同一买受人出售多套商品住房

成都：部分区域单人只能新购一套房

郑州：拥有两套房者限购180平方米以下住房

济南：本市户籍家庭已有三套住房的暂不得再购房

合肥：市区（不含四县一市）实行限购，市区两套及以上住房者暂停购买

武汉：主城区限购，本地人最多可购2套房

北京、深圳和广州一直实行限购政策，而此次深圳调控新政进一步规定：本市户籍成年单身人士(含离异)在本市限购1套住房。

 限外

天津：对在市内六区和武清区范围内购买首套住房的非本市户籍居民家庭，申请商业贷款首付比例不低于40%

苏州：暂停对已拥有1套及以上的非本市户籍居民家庭出售新建商品住房和二手住房

无锡：暂停对已拥有一套及以上住房的非无锡市户籍居民家庭出售新建商品住房

济南：非本市户籍家庭在济南市限购一套住房

合肥：外地人需提供1年社保或纳税证明，首付30%

武汉：外地人购买首套房首付25%，购买第二套房限贷，购买第三套房限购

深圳：社保3年改5年，且非本市户籍居民家庭限购1套住房

广州：执行现行政策，社保要求5年内在本市连续缴纳3年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明，限购1套住房

限贷

北京：收紧首套房首付比例到35%，非普通自住房首付比例上涨到40%，二套房首付比例提高到50%，二套房为非普通自住房首付至少七成

郑州：二套房贷款首付40%，首套房首付30%

苏州：首套房首付30%；无房有贷和有1套房无贷的居民家庭，首付为50%；有1套房且贷款未清，首付比例为80%；对于拥有两套及以上住房的居民家庭，暂停发放商业性个人住房贷款。

武汉：主城区限贷，首套房商业贷款首付比例25%，二套房比例提至50%

无锡：首套房，最低首付款比例保持20%不变；2套房最低首付款比例由不低于30%调整为40%

合肥：首套房贷款首付比例30%，二套房无贷首付40%，二套房有贷首付50%

济南：在特定区域范围内，首套房首付提高至30%，二套房首付提高至40%

成都：购买二套房商业性个人住房贷款首付款比例不低于40%

深圳：首套房无贷首付最低30%；本市无房但有贷款或公积金住房贷款记录的，首付不低于50%；二套房首付款不低于70%

广州：执行现行政策，首套房和拥有1套住房并已结清贷款的，执行最低首付款比例30%的规定；2套房首付不低于70%，继续暂停发放家庭购买第三套及以上住房贷款

认房又认贷

北京：对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，无论有无贷款记录，首付款比例均不低于50%，购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%

苏州：无房有贷和有1套房无贷的居民家庭，首付为50%；有1套房且贷款未清，首付比例为80%

合肥：一次购房记录贷款已结清，首付40%，未结清50%

深圳：认房又认贷，无房贷记录首套30%，无房有贷50%，二套房70%

公积金政策调整

合肥：购买第3套住房，停发住房公积金贷款；停止“商转公”贷款业务办理；停止发放住房公积金异地贷款

苏州：第二次使用公积金贷款，最高额度从现行70万元调整至50万元，单人贷款从45万元调整至30万元，首付款比例从不低于住房总价的30%调整为不低于住房总价的50%；职工家庭第二次使用公积金贷款的，从按借款人个人账户余额之和的10倍计算可贷额度，调整为按借款人个人账户余额的6倍计算可贷额度；暂停受理职工家庭申请个人住房公积金贴息贷款业务。

济南：家庭用于购房的公积金贷款最高额度由70万元调整为60万元，个人公积金贷款最高额度由40万元调整为30万元

严惩违规销售

佛山：加强商品房销售管理，严惩违规销售行为。

目前，全国已有超10个城市出台了各种调控政策，整体看来，北京的力度最大，代表了新一轮全国升级调控的可能性。房地产的高温趋势很可能从北京开始一轮降温。

从此次北京的调控内容看，明确提及了“有保有压，增加土地供应，以及增加自住房”等调控方向，有利于缓解当下北京市场供需结构紧张的形式。其次，从信贷看，北京新政也当属全国最严格。业内预计，新政实施后，北京房价将快速降温，四季度涨幅将明显放缓。同时，在自住房大量供应后，部分区域的价格很可能出现调整。 

 我们几乎能听到楼市最后的怒吼，以及远处冰山脆裂的声音，有专家甚至认为，2016年或是中国地产的历史大顶！