原创 史哲 智谷趋势
◎智谷趋势 | 史哲
重庆市原市长黄奇帆被称为“最懂经济和最懂楼市的官员”，其讲话历来受人关注。几天前，有预告黄将在复旦做一场演讲，有记者甚至从北京赶去现场。
在中国的大城市中，重庆的地位没法和北山广深比肩，甚至不能和一些耀眼的二线城市相提并论，但十几年里，GDP高增长、房价低增长，却是唯一。
黄奇帆就是这个“唯一”的缔造者之一。
黄奇帆复旦讲座的标题为《关于建立房地产基础性制度和长效机制的若干思考》，长达万言，信息量极为丰富。我们将这万言的精华整理出来并加以评析，试图回答三个问题：
1. 治理楼市问题最有效的招到底是什么？
2. 重庆经验能否推广到全国？
3. 楼市下一步怎么走？
01
中国楼市的十大缺陷
关于中国楼市缺陷的论述已是汗牛充栋。黄奇帆将之高度凝练为“失衡”二字，并一下子弄出了10个。
用大白话来解释一下这十大失衡——
土地供应失衡，就是人多的、需要土地多的地方，越来越没有土地；有土地的地方，需求又没那么旺。
土地价格失衡，供应不足的必然结果，有限的土地大家都抢，不贵才怪。
房产投资比重过大、过度占用金融资源、房地产相关税收在财税中占比过大，这三个失衡基本上是一条因果链上的，简单说就是，大部分的资金被用来建房，银行宝贵的贷款中一大部分也用来建房，政府财政仿佛只能依靠房地产相关税收，于是形成了一个死循环，实体经济从银行借不到钱就成为了附带结果。
销售租赁比失衡，你问问现在中国的年轻人有几个人觉得租房能租出一个美好生活的？丈母娘那一关都过不了。于是，它和房价收入比失衡构成了一对矛盾的因果，即使用一辈子的收入来买房也要买。至于欧美国家一套房价大致相当于6-8年的收入，留给国人的只有羡慕嫉妒恨。
房地产内部结构失衡、市场秩序失衡，这俩失衡的根本原因就是“逐利”。前者主体常常是政府，后者的主体多是企业、个人；前者的表现是，明明是住宅用地不够，却偏偏要建写字楼、购物广场；明明没那么多的需求，偏偏要建……究其原因？政绩啊！后者的表现包括，随便改变土地用途、非法骗贷、囤地、囤房等等，问原因？回报啊！
调控方向失衡，主要说的就是政府。过去十多年，越调越高就是其结果。原因就不细说了。
02
看我怎么治你
对付这十大失衡，黄奇帆有招，还是组合拳。这套组合拳暗合经济学上基本规律。下面，让我们对黄市长的组合拳解析一二。
第一招，有多少实际需求，就给多少地。
别本来就土地紧张，还要为了达成其他的一些政策目标人为限制。那样的话，短期也许有效，然而任何一个关键要素变化，都会是报复性反弹。比如，北京不是要控制人口吗？实际控制住了吗？！房价呢！！！
第二招是刚性约束。
土地怎么用，得有规划，不能觉得那一块回报高，就一股脑地拿过去。这个法律得管。
开发也要管一管。比如，开发商搞开发自有资金和融资必须坚守一定的比例，否则只有资金20个亿诈称千亿，仿佛“皮包公司”一般拿社会、银行的钱搞开发，一旦有变，倒霉的只能是银行、个人和政府。
这些方面，法律要管，还要强硬。
第三招是征房产税，这是重庆已经实施的。
黄认为，房产税对遏制炒房有作用。房产税要呈现某种公平、正义——高端、多套的，让你掏钱出来；中端、自住的，鼓励你买房；低端、困难的，政府补贴你。
第四招是在新加坡、香港等许多国家地区已经证明了，在重庆也经实践检验为有效的公租房制度。
黄奇帆提出了这一招实施的几个关键：
1、公租房只需要覆盖20%真正有需要的人口，什么样的人真正需要，不看其他，首看人均居住面积，因为其他都容易造假；
2、配套要完善；
3、不允许出现二房东；
4、和商品房按一定比例混搭，不能出现贫民窟；
5、租金应该是商品房的一半。
当然，还要加上一条，不能自由交易，只能政府补差价回购。
第五招就是重庆发明的“地票”制度。
地票就是，把农民进城以后的宅基地、集体组织废弃的企业土地、小学土地、粮站公用地等，复垦为耕地。然后，将其折算为地票，可以到交易所交易。它的最大好处就是不用国家新的土地指标，就可以实现资源的调剂，还可以保护耕地，反哺农村、进城农民。
03
可以在全国推广吗
黄奇帆这五招，基本上都是从根子上着眼目前的中国楼市问题的。相比于眼下很多地方政府通过强力打压交易这种简单粗暴的行政手段，当然有利于实现楼市调控的长期平稳有序。不过，鉴于他讲话的场合，可能总结、学术的意义更大。
相对而言，重庆的楼市起步就远远落后于中国东部、沿海地区，因此它暴露出的问题也往往比较初步，着手解决也就相对容易一点。但这些解决手段如果放到更大的范围，可能会出现这样或那样的水土不服。
就拿第一招来说，一改中国土地供应的传统，如果真实行起来，会面临两个困境：一、地方政府是否真正知道自己需要多少土地；二、即使有准确预期，如何防止地方政府的逐利冲动。
事实上，真正需要土地的中国很多一线、准一线、有特色的的二线城市，已经通过兼并的方式增加了自身的土地容量。但对于地方来说，增加土地供应还在其次，重要的是要给增加的人口提供相应的福利，相信这一点很多中国的城市并没有准备好。
至于黄市长的第二招、第四招，基本都需要有“牙齿”的法律。在法律不配套或者执行比较软弱的时候，就需要行政上的强硬来弥补。这也是当初在重庆可以顺利推行的一个重要原因，而这一点在当下中国的许多地方恐怕都很难复制。
相对而言，第五招因为简单、见效周期短，也许很快就会有城市以某种方式进行一下尝试。
简单说，能够从土地、税收、法律、资源调剂等方面提出一系列具有实操性的解决方案，而且每个方案都经过一系列的论证而非拍脑袋得来，黄奇帆“最懂房地产的市长”的名头绝非虚名。
不过，从中国楼市面临的经济环境来判断，简单、能快速见效、而且不需要承担行政责任风险的方式依然是传统手段——通过严厉行政手段调控供应量、信贷额度、交易的方式。
当下的中国楼市会较容易受到宏观经济中诸多因素的影响，虽然这些影响目前还是可控的。比如美国加息，导致人民币汇率压力增大，可能导致中国楼市资金外逃，进而由中国楼市引发经济层面的链式反应。
面对瞬息万变经济形势，这种着眼于制度层面的长效机制如果要推行，需要一个好的时间窗口，能有一个相对长期、稳定的政策部署、推广期。
因此，黄奇帆的组合拳对于很多房地产开发起步晚的城市，具有比较强的借鉴意义，而对于楼市已经十分成熟、或过热的地方而言，则由于面临未来的不确定性，而宁可选择不变。考虑到长期来看中国的土地制度不会变，中国经济增长的大趋势不会变，中国城镇化率还有较大的提升空间，那么房价就很难不上涨。
如果你在房地产热门的城市有一个购房指标，还是能早买就买了吧。如果你深处二线城市，对照一下黄市长所讲的十大失衡，你所在的城市仅有有限的、不明显的几个“失衡”，那就根据实际需要再决定是否要买房吧。
