◎智谷趋势 | 青岩
中国不动产世界也许很快将迎来一种全新的住宅类型——共有产权住房。它很可能代表中国房地产调控方式出现了根本变化，代表城市自我进化进入了一个新阶段。
“拐点”是当下观察、分析中国房地产市场的一个热词。比它还热的则是，中国政府宛若武术大师般的出招。
在中国，政策的想象力是令人惊叹的。
继12城试点住房租赁市场改革出台不到两个星期，2017年8月3日，《北京市共有产权住房管理暂行办法》正式面向社会公开征求意见。意见直指口袋不那么宽裕的刚需阶层，并设置了严格的购房门槛。
今年5月底，北京大学首都发展研究院院长李国平在接受媒体采访时表示，雄安新区的住房配置体系，一定要考虑以廉租房、公租房和单位自建房为主。京津冀协同发展专家咨询委员会副组长、中国工程院院士邬贺铨说，雄安未来要发展到两三百万人。意思就是比现有增加70-170万规模。
有理由预测，“共有产权住房”一旦开始实施，很有可能成为雄安新区的房地产开发模式。
“共有产权住房”具体是什么？将会如何影响中国的房地产市场？
01
共有产权房是商品房
“共有产权住房”，说白了就是政府觉得有太多有为青年，怀抱投身社会主义建设事业的热情，最后却被房子挡在了城外，这怎么可以？于是，对那些急需的人才，政府先帮你分担一部分，允许你慢慢存钱赎买。
“共有产权房”不是一个全新的概念，它缘于“共享产权房”。
“共享产权房”最早出现在1980年代的英国，主要是为了满足房价不断上涨之下，英国人对拥有资产的渴望。这部分英国人的主要特征是：口袋中有些钱，买房略显羞涩，但又超出享受其他福利性住房的标准。
是不是听起来和中国人这些年谈论的“城市夹心层”一样一样的？
没错，不论是“共有”还是“共享”都是冲着“刚需”去的。英国当初瞄准的是公务员、教师、警察、护士、公交司机等关键职业，而且尤以年轻人居多。在职业涵盖对象上，北京绝对会比英国更宽泛。
他们对房子的后期处理甚至也很像，比如购房者都可以逐步提升自己房屋权属占比，直到产权的100%。
最大不同是，“共享产权房”的个人购买者，不享有住房的完全处置权——不可以出租；不可以私自装修；如果要出售，必须优先卖给代表政府行事的住房协会或该协会指定的买家。
而北京的“共有产权住房”，除了对后期处置规定了相应的时间线之外，其权利属性基本和普通商品房没有差别，可以租赁可以自由交易等等。
事实上，英文直接点明了它们的差异。“共有”是shared property rights，“共享”则是shared ownership，property rights涵盖了ownership。一字之差，其本质却已经有了极大的不同，“共享产权住房”是典型保障房，而北京的“共有产权住房”则是商品房，带上了一点点保障房特点而已。
02
共有产权房，符合雄安体制创新的设定
不论是12城市试点房屋租赁，还是推出“共有产权住房”，在客观上都是调控城市人口结构的重要手段。不过，一说调整人口结构，过去首先想到的是淘汰所谓的“低端”人群，但租赁以及降低购房门槛的共有产权房则意味着，城市将会依据城市的基本功能来合理配置不同阶层的人力。
“高端”不再是人才的唯一标准，凡是城市升级急需的都是人才。
这种微妙的改变，可以理解。
一方面，城市固化，留人不易，高房价、高生活成本大大抬升了准入门槛，导致本地人才外流；另一方面，中国人口迁徙的体量正在飞速下滑，而且传统上人口迁徙首选一线城市、区域核心城市的铁律也在动摇，在城市严格限制下，有时候招徕“适用”的比“高级的”更具难度。
我们可以设想，租赁房瞄准的是在北京刚开始自己事业的追梦者，比如应届毕业生、北漂等等，以及收入不高却必不可少的职业人士，比如环卫、服务行业；共有产权房瞄准的是有一定积蓄的专业技能人员，比如教师、警察、军人、公务员等等。这样的配置将会为北京这样的城市重新打开社会流动的通道。
考虑到北京有限的商品住房土地供应量，以及2300万人口控制的大限，自2014年开始，北京人口增幅开始出现大幅下降的趋势，2016年仅比2015年净增2.4万人，其中大量服务北京的人口被迁至北京周边，其中就包括雄安新区。
从已经透露出的雄安新区规划以及目前的动向来看，未来若干年北京的非核心人力需求，将主要由雄安新区来承载，此外雄安新区承接首都部分功能，也会加剧雄安临时安置需要。
因此，没有什么什么比公租房、共有产权房更适合未来雄安的这种配置了。
03
“共有产权住房”：更市场，还是更行政？
“共有产权住房”有很强的创新特色，但这个发明奖没法完全算到中国人头上。从某种意义上说，这只是过去二十年房价调控不完全成功的一个补救手段。一看到“共有”就想当然认为要重回“公房”时代，这个真是想太多了。
相信相关政府是把“共有产权住房”当做房产调控的长效机制来考虑的。从其起源来看，它增加了政府干预住房市场的手段，从表象上确带有较强“社会主义”特色。
不过，具体到中国的现实，尤其是这个政策还处在征求意见阶段，未来的发展趋势还有待进一步观察，它至少孕育着两个可能——
第一个可能：它成为政府调控房地产市场的主要手段。
这将淡化房地产市场的行政强制特色，两三年十几次“调控”可能逐渐成为历史。通过增加或减少“共有产权住房”的投放量，政府可以更直接的影响房地产市场的走势，而且这样的调控较行政命令更加“市场”，更加无形。有利于保持政策的稳定性、延续性，同时，也避免政府始终冲在房地产战场的一线。长远看，有助于提升政府的权威。
第二个可能：它成为政府调控房地产市场的辅助手段。
这意味着行政调控手段还将在相当长的一段时间内发挥主要作用，只不过借助“共有产权住房”这个手段，政府的调控将会比过去更容易发挥作用，产生效果。
从当前公布的办法来看，关于“共有产权住房”还有一些概念、边界不够清晰。比如购房人和政府产权的比例，政府以何种方式享有产权，住房增值收益政府如何分享……
即便将来清晰了，所有这些都需要一个逐渐摸索的过程。而如果要全面观察租赁、共有产权住房对一地房地产生态的综合影响，北京并不是一个特别合适的试验场。毕竟，北京市房地产市场已经非常成熟，太大的变动难免牵一发而动全身。
邬贺铨院士表示，目前的雄安新区将主要承接北京的非首都功能。将来的雄安新区，将会主要是靠市场吸引人们主动投奔。显然，离北京距离足够近，有北京的部分功能，如果再加上相对北京超低的房价，将会成为雄安的核心竞争力。
中国国家最高领导人说，房子是用来住的不是用来炒的。在房地产方面几乎一张白纸的雄安，或许最有资格作为这个体制创新的综合试验场。
拎着钱准备去雄安炒房捞金的，早点歇了吧。
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