在这个国家买房是目前已知海外投资中，程序最简单的：没有外汇管制，也不在CRS征税国的名录中，而想买这个国家的房也不需要把钱特意寄到当地，通过国内付款就可以。
没错，这个国家就是柬埔寨。
两篇调研记推出后，有许多朋友留言询问价格、购房流程等操作细节。今天我们就来具体说说，在柬埔寨怎么买房。
在我们调研的几个项目中，有未开盘的楼花、正在搭建还未交房的楼盘，也有现房。
处于不同阶段的项目，购房流程也略有不同。
而在交易的时候，有些需要特别注意的地方。所以，一定要跟销售方了解清楚，再做决定！
那么，今天就针对我们调研的楼盘，分析具体的情况。
01
购房流程
交易的时候不需要准备额外资料，只需要一个护照证明身份即可。
我们询问到，多数项目会将购房流程从支付定金到交尾款的时间分为四步骤。当你认购以后，基本上就按照以下的时间表完成付款。
（*硬卡：柬埔寨房产证主要分为硬卡和软卡两种。硬卡是永久产权证，软卡则是有期限的租赁产权证。一般只要有永久产权的开发商给你的房产证就是永久产权的硬卡。）
你在交所有的房款时，不需要跑到柬埔寨去，只要在国内销售商处交款。
我们把考察过的项目统计了一个表格，方便读者们参考。因为考虑到开发商的竞争关系，在此将项目名称隐去。
租金方面，现房是已经出租所以是确定租费，而其他兴建中的项目都是估值。
02
银行利率以及贷款问题
也有人会想在柬埔寨贷款，然后用以租养贷的形式还款，这样也不用把国内的资产抵押出去，现金流会相对灵活一些。
在我们考察的项目中，一些楼盘是可以做贷款服务的。不过，这些楼盘统一不是通过银行贷款，而是开发商自己提供的小额贷款来完成。
目前我们了解到，其中一个项目的开发商可以提供该项目认购房总价的50%，可以贷款10年，贷款利率约为8%。
如果按照房地产项目销售方承诺的那样，一年能够有8%-10%的租金收益，那么这个利率的贷款绝对足够来以房养贷了。
总的来说，开发商贷款的利率约在8%-9%之间，不过一般的开发商是不太推荐这种方式的，他们更希望你能把钱付清。
当然，你不能在柬埔寨的银行贷款，你却可以在柬埔寨开个银行账户。
我们去询问过，只需要拿着一个护照、存100美金在里头就可以。不过，活期和定期有存款限额。具体情况具体分析。
以下是各个银行定存的利率情况。
当时我们跟RHB（马来西亚银行）的银行工作人员聊天，他告诉我RHB在当地可以转账给其他银行，不过要收取$5的手续费；也可以国内电汇过去，但也会被双方的银行收取一定的手续费。
而我在中国银行柬埔寨分行的网站上了解到，对于非柬埔寨居民而言，活期或定期存款利率收入，必须统一缴纳14%的利息税，而利息税是由银行代扣代缴。
经过跟马来西亚银行（RHB）的朋友咨询，这个费用是每年一缴：
例如你定存款$10000年利率4.75％，所以你赚取利息$475，但$475必须扣除税收14％的$66.5，所以你得到的利息只有$408.5。
现在这些正规银行都提供中文服务哟~
03
各种杂税以及潜在的所得税
柬埔寨的税费整体来说，与发达国家的税收相比算低的，为什么？待我一一解答。
首先，交易税。该税收是办理硬卡过户时，按照柬埔寨国土局公告现值价，需要向政府缴交4%的交易税（一些地方称其过户费），法定为买房支付。
但是也有听当地的开发商介绍，已过户的楼盘并不会收这个数额的交易税，而是视当下政府的“规定”而定。有的房产最终只缴纳了2%的费用作为交易税。
所以，在没交房前，多少税费其实并不明了。但已经交房的，若按照4%来计算，那也就是这个金额了。
其次，是房产税。该税是按照柬埔寨国土局公告的现值价，对持有房产的业主每年征收的费用（0.1%的总价）。一般一年是15-20美金不等。
这个费用每年交一次，是柬埔寨政府要求的税费，这就需要具体情况具体分析了。
第三，租赁所得税。这方面其实没有开发商会特别聊到，虽然白纸黑字写着的——出租房屋的租金，每月需要向政府缴纳10%的房屋租金所得税，但是据了解，目前柬埔寨政府还未统一开始征收这一类的税费。
如果10%的税费真的扣除，租金回报率会在原本的基础上下调一点。
这也是为什么，我在小标题中写的是“潜在的所得税”，因为不知道什么时候就开始征收。但从现在的发展来看，还不需要担心。
税费方面，是柬埔寨的“灰色地带”，很多事情都是用钱解决。交易税能不能低一点、有没有租赁所得税，这些在柬埔寨其实都是可以谈的。
说不定，这是判断该开发公司资金是否雄厚的方法之一。
当然，除了房产税和租赁所得税，交房以后还会产生的费用包括管理费、电费、水费等杂费，具体情况可以向销售方询问，在这里不多做赘述。
04
这边有些坑，你不要踩
那么，除了这些税费和管理费外，在买房时要注意些什么事项？
在柬埔寨这样的国家，规则是人说得算的，所以有许多不确定性是开发商和柬埔寨官员之间的博弈。
比如交房后什么时候能办理硬卡？除了现房的卖家，没有一个能给出准确时间的，有的说三个月，有的说六个月。
真正的时间，主动权在柬埔寨政府，不过一般房子盖好了不会不给你房产证（硬卡）。
另外，硬卡上所登记的房屋面积是室内面积，并非建筑面积。而之后如果想转手卖人，一般也是按照这个数值去算。
这些就是我们掌握的所有资讯啦！如有不实，欢迎拍砖，留言讨论~
