2017年11月13日 22:05:17 智谷趋势

在这个国家买房是目前已知海外投资中,程序最简单的:没有外汇管制,也不在CRS征税国的名录中,而想买这个国家的房也不需要把钱特意寄到当地,通过国内付款就可以。

没错,这个国家就是柬埔寨。

两篇调研记推出后,有许多朋友留言询问价格、购房流程等操作细节。今天我们就来具体说说,在柬埔寨怎么买房。

在我们调研的几个项目中,有未开盘的楼花、正在搭建还未交房的楼盘,也有现房。

处于不同阶段的项目,购房流程也略有不同。

而在交易的时候,有些需要特别注意的地方。所以,一定要跟销售方了解清楚,再做决定!

那么,今天就针对我们调研的楼盘,分析具体的情况。

01

购房流程

交易的时候不需要准备额外资料,只需要一个护照证明身份即可。

我们询问到,多数项目会将购房流程从支付定金到交尾款的时间分为四步骤。当你认购以后,基本上就按照以下的时间表完成付款。

(*硬卡:柬埔寨房产证主要分为硬卡和软卡两种。硬卡是永久产权证,软卡则是有期限的租赁产权证。一般只要有永久产权的开发商给你的房产证就是永久产权的硬卡。)

你在交所有的房款时,不需要跑到柬埔寨去,只要在国内销售商处交款。

我们把考察过的项目统计了一个表格,方便读者们参考。因为考虑到开发商的竞争关系,在此将项目名称隐去。

租金方面,现房是已经出租所以是确定租费,而其他兴建中的项目都是估值。

02

银行利率以及贷款问题

也有人会想在柬埔寨贷款,然后用以租养贷的形式还款,这样也不用把国内的资产抵押出去,现金流会相对灵活一些。

在我们考察的项目中,一些楼盘是可以做贷款服务的。不过,这些楼盘统一不是通过银行贷款,而是开发商自己提供的小额贷款来完成。

目前我们了解到,其中一个项目的开发商可以提供该项目认购房总价的50%,可以贷款10年,贷款利率约为8%。

如果按照房地产项目销售方承诺的那样,一年能够有8%-10%的租金收益,那么这个利率的贷款绝对足够来以房养贷了。

总的来说,开发商贷款的利率约在8%-9%之间,不过一般的开发商是不太推荐这种方式的,他们更希望你能把钱付清。

当然,你不能在柬埔寨的银行贷款,你却可以在柬埔寨开个银行账户。

我们去询问过,只需要拿着一个护照、存100美金在里头就可以。不过,活期和定期有存款限额。具体情况具体分析。

以下是各个银行定存的利率情况。

当时我们跟RHB(马来西亚银行)的银行工作人员聊天,他告诉我RHB在当地可以转账给其他银行,不过要收取$5的手续费;也可以国内电汇过去,但也会被双方的银行收取一定的手续费。

而我在中国银行柬埔寨分行的网站上了解到,对于非柬埔寨居民而言,活期或定期存款利率收入,必须统一缴纳14%的利息税,而利息税是由银行代扣代缴。

经过跟马来西亚银行(RHB)的朋友咨询,这个费用是每年一缴:

例如你定存款$10000年利率4.75%,所以你赚取利息$475,但$475必须扣除税收14%的$66.5,所以你得到的利息只有$408.5。

现在这些正规银行都提供中文服务哟~

03

各种杂税以及潜在的所得税

柬埔寨的税费整体来说,与发达国家的税收相比算低的,为什么?待我一一解答。

首先,交易税。该税收是办理硬卡过户时,按照柬埔寨国土局公告现值价,需要向政府缴交4%的交易税(一些地方称其过户费),法定为买房支付。

但是也有听当地的开发商介绍,已过户的楼盘并不会收这个数额的交易税,而是视当下政府的“规定”而定。有的房产最终只缴纳了2%的费用作为交易税。

所以,在没交房前,多少税费其实并不明了。但已经交房的,若按照4%来计算,那也就是这个金额了。

其次,是房产税。该税是按照柬埔寨国土局公告的现值价,对持有房产的业主每年征收的费用(0.1%的总价)。一般一年是15-20美金不等。

这个费用每年交一次,是柬埔寨政府要求的税费,这就需要具体情况具体分析了。

第三,租赁所得税。这方面其实没有开发商会特别聊到,虽然白纸黑字写着的——出租房屋的租金,每月需要向政府缴纳10%的房屋租金所得税,但是据了解,目前柬埔寨政府还未统一开始征收这一类的税费。

如果10%的税费真的扣除,租金回报率会在原本的基础上下调一点。

这也是为什么,我在小标题中写的是“潜在的所得税”,因为不知道什么时候就开始征收。但从现在的发展来看,还不需要担心。

税费方面,是柬埔寨的“灰色地带”,很多事情都是用钱解决。交易税能不能低一点、有没有租赁所得税,这些在柬埔寨其实都是可以谈的。

说不定,这是判断该开发公司资金是否雄厚的方法之一。

当然,除了房产税和租赁所得税,交房以后还会产生的费用包括管理费、电费、水费等杂费,具体情况可以向销售方询问,在这里不多做赘述。

04

这边有些坑,你不要踩

那么,除了这些税费和管理费外,在买房时要注意些什么事项?

在柬埔寨这样的国家,规则是人说得算的,所以有许多不确定性是开发商和柬埔寨官员之间的博弈。

比如交房后什么时候能办理硬卡?除了现房的卖家,没有一个能给出准确时间的,有的说三个月,有的说六个月。

真正的时间,主动权在柬埔寨政府,不过一般房子盖好了不会不给你房产证(硬卡)。

另外,硬卡上所登记的房屋面积是室内面积,并非建筑面积。而之后如果想转手卖人,一般也是按照这个数值去算。

这些就是我们掌握的所有资讯啦!如有不实,欢迎拍砖,留言讨论~

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