“减量”发展的北京,“增量”在哪里?

“减量”发展的北京,“增量”在哪里?
2017年10月13日 21:50 攸克地产

本周三,一位精英从大洋彼岸的美国回来。攸克君去机场迎接他,一个大大拥抱之后,他告诉攸克君,这次他回来就不走了。问起原因,他狠狠地拍了我肩膀一把说,“在美国,钱太TM难赚了”。

攸克君一笑,偶尔想和他争辩一下,话到嘴边,又咽回去。因为这位仁兄着实说的只是多半句实话。现在美国,想赚钱确实难,但是,却仍然有人赚得到钱,只不过攸克君的这位仁兄,可以划归到赚不到钱的那一群人中而已。因为,他不是搞科技研发的。

千万不要觉得探讨在美国挣钱的问题,和你我没有关系。因为中国——至少北京、上海、深圳这样的特大型城市,很快就会变成如今的美国一样,赚钱会变得越来越难,但是仍然有人能赚到钱。至于你是哪一个,凭的不是造化,而是判断。

大洋彼岸的美国,关于赚钱的状况,现在是这样的:

1.虽然体制健全、市场成熟,但是这就意味这市场空间减少、商业机会减少,不像这些年的中国一样,遍地都是商业机会。换句话说,任何一个领域,市场格局都已经基本确定,留给后来者的机会很小,留给后来的中国的人机会,就更小。

2.从“增量”步入“减量”,经济高速增长的时候,跟对周期就能赚到钱。但是,经济增速降下来之后,很难再赚到经济周期的钱。美国经济一年增速有3%就已经令人咋舌(当然,美国经济总量的基数很大),“增量”的商业机会,可想而知,会少之又少。

但是,尽管如此,美国还是有人赚到了钱,甚至大钱。看一下他们的行业,科技研发占到了绝大部分。攸克君不说马斯克、扎克伯格这样的超级新贵富豪,更平实、务实一点,你去看看旧金山、硅谷一带近些年的房价、租金就应该明白了——在一个“减量发展”的社会结构中,科技是最大的“增量”。

这一点,美国人民已经用亲身经历给大洋彼岸的我们预演了。况且,在中国,至少北京、上海、深圳,从城市的角度而言,也都将陆续进入“减量发展”的阶段。国庆节前公布的北京市城市发展总体规划,着实就是国内第一份“减量规划”。但是,正是从这份减量规划中,看到一个重要的增量,就是科技研发。这其中,有几项非常明确的“标识”:

第一,高端制造业的生产环节,不再新增,列入疏解范围。这意味着,北京留下的,都是基础科学研究、前沿技术研发环节。

第二,北京把研发的重镇布局在西北方向的海淀区,一方面是这里原本就科研院所高度聚集;另一方面,海淀西北的山后地区,仍然拥有丰富的可以用于发展的物理空间。

基于这两点,综合美国人民的亲身预演,攸克君有个简单的判断,减量的北京,未来的增量在就在“研发”,而研发的支点,就在海淀西北的山后方向。这一点,现在已经有了一个基本的雏形。一个最典型的例子,就是永丰科技园,当然,这里还是中关村永丰高新技术产业基地。

这个基地最大的特点,就是只有研发,几乎没有制造环节。能源、生物医药、电子信息技术等领域的研发中心、孵化中心、转移中心,基本都设在这里。如果说当年的中关村更像是电子设备交易市场的话,这里优美的自然环境,和密布的研发中心,很有点早年刚刚起步的硅谷。

在美国硅谷、西雅图一带生活过一段时间的人多半就会有这样的感觉:消费结构、消费能力不断升级的地区,硅谷是全美国最快的;房屋价格、租金提升较快的,也是这个地区。其实道理很好理解,科技研发转化为市场经营后,带来的消费能力的提升,以及资源动员能力的提升,都将大大提升这个区域的总体价值。

美国人民亲身实践得出的规律,万万不可忽视。在包括永丰在内的海淀西北方向,也已经有了这样的趋势。这证明这条规律是不分中美的。一方面是道路等基础设施的提升,这一点,中国人民比美国更为擅长;另一方面,则是整体居住环境的改善:北京最新规划的“城市风道”西北方向的起点就在这里、北京新版城总规中明确的城市绿化隔离带也在这里;新增的地铁线路,有两条,也都在这里。

同时,大量中央企业、高技术企业研发部门的聚集,则在悄然改变着这里的人群结构。继而提升了这个区域整体的消费能力。而这一切,都将在土地价值继而在不动产价格上体现出来。这是这里的现实,也是美国硅谷预实践证明过的规律。

所以,在目前这个区域内惟一一块居住用地上开发运作的天阅西山项目,最后一期的价格,已经达到了单套1500~2000万元的价格水平,至于以前是多少,出于鼓励“房住不炒”的考虑,感兴趣的诸位,可以在网上进行查询,并不难查到。

这里还要提醒一点,由于近年来海淀大量土地用于产业园区的建设,住宅供地极度匮乏,造成商品住宅的供需缺口急剧扩大。特别是今年,海淀目前商品住宅的总供应量仅400余套,与同期1155套成交量相比,供需比低至0.3。在此市场环境下,首创天阅西山最后一期的两栋楼150套房源,就显得格外珍贵了。

其实,和硅谷的道理一样,区域价值、消费能力提升之后,对于居住的要求,自然也提升上去。因此,当我们看到天阅西山项目的时候,明显感受到了这一点。作为开发商,首创置业卖的绝非仅仅是区位和升值,而是山水、园林、户型、装修品质,在美国,现在的硅谷,也不仅仅意味这研发,而是以研发为带动的舒适生活区的代表。

北京未来城市功能中最大的“增量”,杠杆就在这里,如果说增量发展时期,跟对周期是赚钱最重要的法门;那么,在减量时期,找准减量中的增量,才是王道。在北京或者在美国,减量时代的最大增量,就是科技与研发。

莫要忽视这一点,切忌。这或许是最后一场财富的重新分配。

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