导言
融360六月房贷市场报告显示：6月全国首套房平均利率为4.89%，为基准利率的9.97折，环比上升了3.38%。而近日，一位地方股份制银行人士向《华夏时报》记者表示，该行表内贷款额度用了大约75%。另一家中小银行人士也坦言：“现在放贷额度很紧张。”
下半年，房贷利率会继续提高，甚至可能贷无可贷？
01
6月首套房贷利率环比上升3.38%
调控没有最严，只有更严。
融360六月房贷市场报告显示：6月全国首套房平均利率为4.89%，为基准利率的9.97折，环比上升了3.38%。
533家银行中，超八成的银行无利率优惠，有32家银行执行基准利率上浮（1.05-1.2倍不等），全国仅11家银行提供9折优惠利率。
值得一提的是，今年4月全国首套房平均利率为4.49%，创下了历史新低。但在此后，银行开始上浮房贷利率，5月平均利率为4.73%，环比上升4.64%、6月上升到4.89%。
房贷大有全面回归基准利率的势头，甚至是重回5.0。
数据显示：被统计的35个主要城市中，房贷平均利率持平或超过基准利率（4.90%）的有10个城市（注：此数据为地方银行平均值，红色为环比上涨最高的前十位）
城市 | 2017年5月 | 2017年6月 | 环比 | 本月利率排名 |
哈尔滨 | 4.61% | 5.03% | 0.42% | 1 |
济南 | 4.76% | 5.01% | 0.25% | 2 |
石家庄 | 4.99% | 4.99% | - | 3 |
北京 | 4.86% | 4.97% | 0.11% | 4 |
无锡 | 4.79% | 4.97% | 0.18% | 5 |
乌鲁木齐 | 4.95% | 4.95% | - | 6 |
青岛 | 4.55% | 4.95% | 0.40% | 7 |
郑州 | 4.94% | 4.94% | - | 8 |
重庆 | 4.82% | 4.94% | 0.12% | 9 |
东莞 | 4.86% | 4.92% | 0.06% | 10 |
9个城市与基准利率持平。
城市 | 2017年5月 | 2017年6月 | 环比 | 本月利率排名 |
长沙 | 4.88% | 4.90% | 0.02% | 11 |
杭州 | 4.66% | 4.90% | 0.24% | 12 |
武汉 | 4.90% | 4.90% | - | 13 |
成都 | 4.66% | 4.90% | 0.24% | 14 |
西安 | 4.90% | 4.90% | - | 15 |
海口 | 4.87% | 4.90% | 0.03% | 16 |
南昌 | 4.81% | 4.90% | 0.40% | 17 |
昆明 | 4.51% | 4.90% | 0.39% | 18 |
太原 | 4.90% | 4.90% | - | 19 |
剩下的房贷利率依次排名是：
城市 | 2017年5月 | 2017年6月 | 环比 | 本月利率排名 |
合肥 | 4.70% | 4.88% | 0.18% | 20 |
天津 | 4.90% | 4.88% | -0.02% | 21 |
苏州 | 4.67% | 4.88% | 0.21% | 22 |
沈阳 | 4.61% | 4.87% | 0.26% | 23 |
佛山 | 4.69% | 4.87% | 0.18% | 24 |
南宁 | 4.86% | 4.86% | - | 25 |
广州 | 4.71% | 4.85% | 0.14% | 26 |
深圳 | 4.49% | 4.84% | 0.35% | 27 |
长春 | 4.67% | 4.84% | 0.17% | 28 |
宁波 | 4.77% | 4.84% | 0.07% | 29 |
南京 | 4.67% | 4.84% | 0.17% | 30 |
珠海 | 4.69% | 4.84% | 0.15% | 31 |
福州 | 4.73% | 4.83% | 0.10% | 32 |
上海 | 4.54% | 4.80% | 0.26% | 33 |
大连 | 4.43% | 4.73% | 0.30% | 34 |
厦门 | 4.64% | 4.72% | 0.08% | 35 |
▲表格数据来源于融360
房贷收紧的势头还在继续，并且扩围到多个热点城市，6月份除天津外，34个主要城市还在上调房贷利率。
其中：哈尔滨、青岛、南昌、昆明、深圳、大连、上海、沈阳、济南、成都（杭州），仅一月时间，首套房平均房贷利率上涨了30%左右。
哈尔滨、济南收紧力度强势，开启5.0时代，哈尔滨上月房贷利率上涨了42%，可以说，从4月中旬开始，最近两个多月是很多购房者的噩梦。
以首套贷款70万为例，5月份哈尔滨购房者共计要还款129万元（平均值），到6月，成本已经上升到136万元，总价相差7万元。
再用一线城市来计算，以深圳为例：首套贷款300万，5月份总还款在546万左右，到6月，总还款已经上涨到569万左右，总价多出了13万元，月供多出了800元左右。
02
贷无可贷！下半年，楼市最尴尬的事出现了！
此外，下半年楼市很可能出现贷无可贷的尴尬局面。
据华夏时报报道：近日， 一位地方股份制银行人士向《华夏时报》记者表示，该行表内贷款额度用了大约75%。另一家中小银行人士也坦言：“现在放贷额度很紧张。”
另据，中金固定收益研究日前发布的研究报告：中金固定收益研究注意到的一个有趣现象是银行的信贷额度开始捉襟见肘。走访的诸多银行都已经将全年70-80%的信贷额度用光，下半年信贷额度将较为紧张。
这两条新闻表明，今年上半年不少银行就已经把今年全年能够使用的信贷额度（也就是可以出借的资金额度）用的七七八八了。换一个说法就是，剩下的这半年银行可用的贷款额度仅剩下2到3成！
这个使用速度和以往，上半年大概60%左右的信贷额度使用水平相比，显然是相对快的。
在小鑫看来，造成信贷额度紧张的一大原因或许就是房贷。
说房贷是因为，根据历年的经验，房贷占新增贷款的规模几乎是各部门最大的，2016年更是接近5成！今年两会期间，央行营业管理部主任周学东就透露，就个人房贷在新增贷款的占比来看，预计今年会下降到30%以内，这相对于去年的45%左右的占比来说将会明显下降。尽管央行没有明文规定，30%是不是一条红线，但是从目前的发展趋势来看，30%很可能作为一个重要标准被各地银行当做参考。
以北京为例，5月北京的房贷占比已经跌破30%：
深圳方面，前4个月，房贷占比就已经跌破30%：
据小鑫的统计，2017年前四个月，深圳新增住户部门中长期贷款占新增人民币贷款的比例已经跌破30%，目前为29%左右。
03
房贷利率将继续上行，未来该提前还贷吗？
那么下半年，在银行信贷余额越来越不足的情况下，在房贷占比被严格控制的情况下，会产生什么结果呢？
房贷利率继续上行。
就算我们不考虑全球货币政策转向这一层面的因素，仅就国内的房贷利率来说，上行的压力也很大。
因为，剩余的不到3成左右的房贷，会让房贷未来会变成一种“稀缺资源”，想要获得房贷，必须得有付出更高的溢价，这个溢价一直就反映在银行给出的房贷利率上。说白了就是银行有更重的话语权，和买房人的谈判，给出更高的利率。僧多粥少就是这个意思。
那么，假如房贷利率会越来越高，已经购买在还房贷的人，该不该提前还贷呢？
大家买房的时候，如果在贷款合同中约定了利率折扣优惠，无论提前还贷、还是一年一次的利率调整，此利率折扣优惠始终存在，直至贷款全部结清为止。也就是说，只要贷款基准利率不变，那么还款额就不变，提前还款也不影响。基准利率每年仅调整一次，执行的是上年度央行最后一次调整的利率，调整时间为每年的1月份。
比方说你合同中约定了利率75折优惠，当时的利率是6.80%，优惠后的利率就是5.10%；明年1月份，房贷利率都要按今年央行最后一次调整的利率调整，比方说是7.30%，那你的利率就是：7.30*0.75=5.475%。
而小鑫觉得，要不要提前还贷取决于你能不能找到收益高于房贷利率的产品。如果能找到收益高于房贷利率的投资产品，包括可能的基准利率的调整，那其实就是赚的，就完全没必要提前还贷了。
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