2017年度IPO系列之三,房地产电商Redfin (RDFN),美国房地产中介经纪公司中的亚马逊
-RDFN的基本面FA分析
BT美股团队分析师John SUN (SQ) 写于 2017年8月初 (原创文章,版权所有)
概况
房地产经纪(broker)是美国房地产行业中为数最庞大的群体,起着非常重要的作用。美国的大部分房地产转让、抵押、租赁等是通过经纪实现的,通常人们从广告、招牌中见到的“某某房地产公司”,一般都是指中介经纪公司,而不是指开发公司。常见的传统房地产中介经纪公司包括大家熟悉的RE/MAX等等,这样的公司通过旗下的分别代表买方和卖方的地产经纪人作为房产买卖双方的桥梁,促成房产交易达成,并且收取比如成交价3%-6%的佣金,作为他们的主要收入来源。在美国人们也使用Zillow (Z)等网站搜索房源及其相关信息等,但zillow (Z) 不是房产中介经纪公司,他家的收入来源主要是其网站上的房源推广的广告。
今天我们要介绍的房地产电商Redfin (RDFN) 就像房地产中介经纪公司中的亚马逊那样,简单地说吧,Redfin (RDFN) 相当于传统的RE/MAX加上Zillow (Z)。
作为流量排名第一的美国房地产中介经纪公司网站,在Redfin (RDFN) 的网络平台上,买家可以定制个性化的搜索服务、得到新上市房源信息的推送、可以和Redfin (RDFN) 旗下的房产经纪人预约看房;卖家可以把自己的房子放上去、找到自己房子的合理估值、可以查看周边附近的交易成交记录。Redfin (RDFN) 在自己的网络平台上通过大数据和人工智能AI,更快更迅速地匹配买家和卖家之间的需求,同时因为Redfin (RDFN) 自身房地产中介经纪公司的属性,可以直接让买家在网站上预约开门看房,甚至可以直接在Redfin (RDFN) 上面开始完成整个交易的步骤。2017年,Redfin (RDFN) 新开发了两项服务,Redfin Mortgage(贷款业务)和Redfin Now。买家可以直接通过Redfin Mortgage进行贷款。卖家则可以使用Redfin Now把房子直接卖给Redfin (RDFN),然后Redfin (RDFN)再把房子转手在自己的平台上卖掉。此外,在2014年,该公司收购了一家叫WalkScore的公司,从而增加了房产周边步行指数评分服务。
很多年以前,股票交易必须通过券商公司的经纪人或者理财顾问才能完成,而如今随着互联网的兴起,普通人已经可以非常容易地借助互联网低成本地完成股票交易。笔者认为,Redfin (RDFN)这样的电商型房产经纪公司的出现,正是一种类似大趋势的体现,是对传统房产交易方式的一种基于互联网技术的颠覆,正在重新定义房产交易这个事情。正如公司的MISSION所说,Our mission is to redefine real estate in the consumer’s favor。即通过互联网有效地连接房产买卖双方,尽可能降低中间环节的交易成本,从而提高房产交易的效率,惠及买卖双方。Redfin (RDFN) 目前只收取最终成交价1%到1.5%的交易费用,而传统的房产经纪公司则收取5%到6%。同时Redfin (RDFN) 也给与买家平均3000美金的回扣反现。也许正是因为这样,近乎疯狂的投资者们把Redfin (RDFN) 看成房产交易领域的亚马逊,Redfin (RDFN) 的股价在7月底IPO当天就狂涨44%,并且在之后几天时间内继续一路狂飙,似乎势不可挡。Redfin (RDFN) 这次IPO的主要是高盛 (GS)等操刀完成的。
Redfin (RDFN)目前的president兼CEO是本科毕业于加州伯克利大学的Glenn Kelman,此君在20多年前曾经和他人共同创立过一家叫Plumtree Software Inc.的公司并且在该公司高层任职多年。CFO Chris Nielsen则出道于亚马逊公司的住宅和园艺部门,拥有斯坦福大学和麻省理工的学位。笔者认为这俩看着也是比较靠谱的。
RDFN的财务状况及其潜在的风险
RDFN在过去两年的营收增长如上图,均达到了惊人的40%以上。鉴于公司目前仍旧处在高速发展时期,不断开辟的新业务比如今年最新的Redfin Mortgage 和Redfin Now和不断开辟新的市场份额,都需要投入大量资金,因此目前截至IPO,公司累计赤字大概6.133亿美元。公司此前通过9轮的私募得到大约1.678亿美元的资金,投资人包括Glynn Capital Management,Globespan Capital Partners, Austin Ligon, Draper Fisher Jurvetson等。
美国目前有大小不等的超过86000家房产中介经纪公司,这些经纪公司旗下有超过200万的房产经纪人。而美国的房产市场是高度碎片化的,简单的说吧,就是每个地方都有强力的地头蛇型房产中介经纪公司。因为地头蛇们深耕当地房产市场多年,外来户们常常强龙难压地头蛇。因此房产电商互联网式扩张也许没有其电商兄弟亚马逊或者阿里巴巴的零售业电商扩张起来得心应手,这可以算作是投资RDFN的一个风险吧。幸运的是,目前RDFN在全美房产交易市场所占的份额仅仅只有0.58%,凭借着其低廉的交易成本对买家卖家的吸引力和基于AI人工智能和大数据强大的互联网技术背景,扩张市场份额至少在现阶段看,还是那些低垂着的果实,唾手可得。笔者认为RDFN值得放入长线观察标的的名单之中。
世有伯乐,而后有千里马,千里马常有,而伯乐不常。
BT美股团队分析师John SUN (SQ) 写于 2017年8月初 (原创文章,版权所有)
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