作者：格隆汇·汇说
格隆汇“汇说”论坛，是继去年年底“决战港股”系列峰会后，格隆汇匠心打造的又一个全新品牌。我们将和高净值投资者共同探讨热点资讯、时事话题、交流心得。这是一个独特的线下路演分享品牌。
格隆汇将每月举办二至三期线下“汇说”论坛，我们将精心设计主题，每期活动将特邀格隆汇各领域的重磅嘉宾会员、优质的港股上市公司，为投资者奉献一个个线下的私享筵席。
本期【格隆汇·汇说】为房地产专场，我们有幸邀请到了知名地产评论员特姐、格隆汇创始人格隆先生、龙光地产投资者关系总监李达辉先生、招商局置地投资者关系总监黄浩章先生、彩生活服务集团副总裁段斐钦先生、房多多温华新先生，还有其他众多在港上市的公司，如花样年控股、朗诗绿色地产、中骏置业等知名在港上市公司的高管一起参与，并由格隆汇副总裁任民先生担任主持，共同探讨中国的房地产市场和现状。
以下是特姐在汇说现场的主题演讲，特此整理，以飨读者。
1.房价的结局都是崩盘吗？
房价的结局一定是崩盘吗？所有市场都是日本模式吗？数据说话，看几个全球最有代表的，也曾经出现过下跌的大城市的房价走势。
1）纽约和旧金山的套均价格，自从1978年以来，总的趋势是上涨的，只在金融危机时有过短暂时间的下跌，但是反弹的很快。尤其自上世纪元年金汇兑本位制的布雷顿森林体系崩溃后，房价总的趋势几乎是一直上扬的。
2）香港是在1998年金融风暴的时候出现的下跌，颓势持续到2003年非典，从2003年之后就是一直拉升的过程，有数据表明最近13个月涨了21%。
3）伦敦只在2008年金融危机时有过回调，此后伦敦涨势比英国平均强得多。
4）而日本，自从90年代日本房价暴跌，再也没有起来。
很明显，长期跌的只有日本，所以日本是一个特例，日本不是宿命。
其主要原因是日本的人口结构对房价影响深远，一是造成了通缩，二是税收重以承担老龄社会，三是导致对于房屋的需求很弱。
2.不主动刺破，地产泡沫不会破灭
泡沫不是自己破灭的，是被外力打爆的。那种有涨就有跌的理论是适用于普通商品的，普通商品价格高涨会引起产能急剧扩张，从而平抑价格，才会有涨有跌。但是房子即使价格高涨，也不能急剧扩张产能抑制价格。美国曾加息17次才刺破泡沫，从2004年6月开始，美联储两年之内密集加息17次，把基准利率从1%一路推高到5.25%。日本当时商业银行向央行借款的贴现率，也是在从1988年的2.5%升到了1990年的6%，地产也是从这一年开始崩盘。而香港1997年金融风暴时为了保卫汇率也加息了，当年香港不仅是金融风暴眼，还是政局大变动时期，后来更是碰上非典，屋漏偏逢连夜雨。
3.未来房价走势：泡沫不会破，但近期也不会涨
房价长期看，还是呈现上涨趋势的，只有日本等极少数个案例外。短期大涨会形成泡沫，但是泡沫不会自己破灭，需要外力强力刺破。美日主动刺破的工具主要是连续加基准利率，而我国已经使用了收缩流动性和缩减个贷的方法，目前看，只是降低了成交量，没有撼动房价。如果政府不主动强力刺破泡沫，比如连续加基准、放开土地、外汇管制，恐怕泡沫很难刺破，房价不会大幅下跌。
另外，我认为近期房价也不会涨。因为2015-2016年这轮房价上涨的直接动力是宽松货币和加大杠杆，目前这两个因素都受到了抑制，所以，房价也失去了进一步上涨的基础。
4.牛皮市下，应该怎么办？
1）除非自住，新买没必要，抛售也没必要，可以置换。
2）卖掉小城市，选择核心大城市。世界范围来看，一线城市的走势比全国平均都要好得多。我国到了2020年前后，人口增长将进入拐点，人口会进一步向大都市集中。
3）把郊区的房子置换到市区，尤其是郊区大户型。以伦敦、东京、纽约来看，市中心均价是全市平均的2.6倍，而上海内环仅为全市平均的1.63倍。上海内环肯定没便宜，那么，一定是郊区贵了。中国其他城市也几乎如此。（特姐说，她自己的郊区大户型，卖了一年了都没卖出去）
中国虽然还没有全世界最贵的市区，但是绝对有全世界最贵的郊区。
为什么我们从里到外都贵？为什么我们有这么高的郊区呢？主要因为中国独特的土地制度。在其他国家，土地是在个人手里的，但是我们的土地是国家垄断经营的，建设用地指标受到国土部控制，土地供应被地方政府垄断，因为成本原因，它们更愿意开发经营新城，把不稀缺的郊区的土地卖出稀缺价格。而操纵出来的地也是越供越多的，最后很难一直维持稀缺造成的高价。权衡之下，内环的价格还是安全得多，全世界市区是一样的，是交易出来的市场价格，而我们的郊区则是地方政府和开发商经营出来的价格。
