社科院两度改口 新观点认为房价波动性会加大
去年年底一则新闻可谓打脸用力很猛，社科院：房价2016年或断崖式下跌。而很快，中国社科院财经战略研究院长高培勇表示：“我们的报告主题不是这个，我们只是客观的分析未来一年或者几年，会影响住房市场的这些因素都有哪些，而且最终课题组的主要结论不是这个”。
2013年以来一线城市的房地产库存存量（单位：万平方米）
讲真，这个速度积累的库存还可以这样买不到，可见中国人民的狂热。
好吧，无论如何，社科院有新表态了：一线房产已成金融品 未来房价波动性走高，针对本次房价增长在城市之间出现明显分化，社科院认为是以下4个原因：
1. 杠杆：过去一年房地产投资的杠杆从两倍多，就是30%的首付迅速上升到两倍以上，这跟2015年股市流失的场外配资非常相似。
2. 安全资产紧缺：很多金融大机构开始把自己的金融配置放在住宅地产和商品地产上，自然会推高房价。
3. 资产价格轮动：2015年中国股市经历了一次暴涨、暴跌，在股市获益的人把资金转出到两个方向，一个是到海外配置美元资产，二是就近配置房地产资产。
4. 虚假交易：中国民营企业家向来融资很难，一线城市房价飙升的时候，通过制造虚假交易，哄抬房地产价格，可以把从银行的实际融资规模一下子陡然提高。
也就是说，当前中国房地产呈泡沫迹象主要是货币现象，未来房价没有回调的基本宏观环境，货币超发和低利率刺激的房价地价暴涨或持续，绝对房价已经偏高。
神器：美国REITS 40年170倍收益 长时间内持续打败了其他所有类别的大类资产。
美国最大房地产信托与中国大盘的5年走势对比 相差90%
REIT可以说是地产金融化最佳选择之一。REITs基金对于资产管理行业并不陌生，在海外发达市场，REITs是一种较为成熟的资产类别，其市值在资本市场中占据重要地位。
以美国市场为例，截至2015年底，美国所有权益类REITs市场规模已经接近9000亿美元，其中约200只REITs在纽交所交易上市，过去40年美国权益类REITs以年化13.72%的收益，在相当长时间内持续打败了其他所有类别的大类资产。
从我国来看，房地产行业仍然是国民经济支出产业，如何化解地产行业系统性风险、盘活存量资产，并在控制风险的前提下提高投资收益，这成为当下亟需解决的问题之一。上述背景下，REITs是中国房地产金融多元化的最佳选择之一。通过REITs可以优化房地产企业的资本结构，促使房地产企业向轻资产进行转型，从而有效化解当前的房地产金融风险。
股权式公募REITs制度突破
2013年初，深圳证监局在证监会的指导下开展在前海设立公募REITs的相关研究和推动工作，推出国内首只公募REITs基金——鹏华前海万科REITS，该产品是我国股权式公募REITs的重要制度突破，通过资本市场调整房地产融资结构、推动住房制度改革。截至今年7月8日，产品成立满一年，累计收益接近10%。
虽然有试点产品落地，但在国内法律框架下发展REITs仍存在种种制约。在邢彪看来，REITs的发展有两大制约因素需要解决。
首先，当前的税收政策是制约我国REITs发展的主要障碍。按我国现行税制，房地产资产本身在交易环节和持有环节就有两类税收，包括交易环节的土地增值税、高额的资产转让所得税；持有环节的房产税、增值税。从商业地产的租金收入来看，需缴增值税和一定比例的房产税以及高额的所得税。REITs收入分红后，个人还要交纳所得税。在缺乏税收优惠的情况下，基本上不可能达到成熟市场中REITs具有竞争力的收益率水平，建议相关部门在税收政策方面给予适当的支持。
其次，REITs发展需要一套完善、规范的法律框架。海外成熟市场REITs普遍借助完备的专项法规发展起来，目前国内相关机构已经在研究REITs法规的制定和推出，如果获得政策法规方面的支持，或将迎来快速发展的契机。
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