一年前，尽管在“3·30”政策的刺激下，一二线城市楼市均进入复苏过程，但房地产业、关注房地产业的人士都坚持认为，中国房地产经过蓬勃发展的黄金10年进入了下半场的“白银时代”。连计划买房的百姓甚至都认为，房价要趋稳了。
一线城市和多个二线城市的楼市开启疯涨模式，并快速从核心的一线城市向周边地区蔓延，珠三角、长三角、京津冀等区域的二三线城市陆续接力上涨。土地市场也频频传出楼板价、溢价刷新高的消息。
土地、楼市，都在变成资本狂欢的庆功宴，刚需者的声音越来越微弱，直至被淹没。
房地产企业从拿地到开发的过程中存在着多个杠杆融资的窗口，我们观察到越来越多的房企在拿地环节就已经开始引入杠杆资金，尤其是在主流城市地王中并不鲜见，我们认为这种模式在一定程度上进一步减少了房企自有资金的投入，未来市场调整周期中会存在放大风险的可能。
如果面临市场调整，房企面临违约风险，相关杠杆基金有权竞得土地，并有处置权。今年我们跟踪的部分土地成交背后首付款放杠杆的情况并不是个例，由于在参与拍地环节企业实际投入的资金比例较少，在此轮地王潮背景下面临的风险更大。
但未来三年，如果这些地王周围房价上涨不超过100%，这些地王都将面临巨大的资金压力与入市难度。
此情此景之下，逃离一线城市，到邻近城市置业已逐渐成为刚需们的流行选择。面对高房价的地产市场，租房已然演变成一项刚需们不得不参与的“城市运动”
中国房地产已经进入房地产资本主义时代，房子被赋予了更多金融属性，已被当作金融工具和资本来运作。
如果说囤地、捂盘、炒地、炒房、加杠杆等等，可以作为房地产资本主义的早期形态;现在则是中盘，就是大规模使用金融工具(贷款和金融机构的场外配资)，尽可能加杠杆，充分利用地价上升来扩张资产负债表;负债越多越好，用‘负债’竞逐‘资产’(包括房地产公司股权)，然后拉升资产价格，或者快速周转产生现金流，以现金流为依托进一步融资扩张。
是什么推升了这一波房价的上涨?
当前楼市是货币推升的，与土地供给无关，土地供给过剩而不是不足，基于这个判断，需求是避险性的比重大于居住，2015年~2016年房价的暴涨根本原因是低利率和货币超发。
2015年6月股市暴跌，8月新汇改以来人民币对美元出现大幅贬值，全球资产价格下跌，资产荒之下，2015年下半年开始，全国一二线城市房价涨声一片，尤其是一线城市房价持续暴涨。
货币宽松的背景下，市场出现资产荒，使房地产再次成为居民保值增值的最好选择。
房价在2009年开始如坐火箭一般，陡然飙升。那一年，北京、上海、重庆、杭州、成都等城市的“地王”不断刷新总地价和单位地价的新纪录。“地王”频出也推高了房价。
利率的高低和房地产行业的热度有很大关系。从需求端也就是购房者的角度，一般而言按揭贷款周期较长，而周期越长，当期利率的波动与月供的大小有很大的关系。假定其他条件不变，利率越低，房地产价格的增速往往会更高。而从房地产开发的角度，房地产作为资金密集型行业资金成本所占总成本的比重较大，假设其他成本不变，融资利率水平越低，融资成本就降低，利润率就越高。
中国楼市会成为只涨不跌的神话吗?
2014年以来，为了提振经济，央行货币政策虽然名义上“稳健”，但实际操作上采取了一系列的降息降准等宽松政策，为市场注入了流动性，但是央行过度的信用扩张并没有让资金流入实体经济，反而是“脱实向虚”明显。2015年6月股市泡沫破裂，而接下来房价如果继续上涨，将会带来诸多负面影响，引发金融风险。
首先，房价继续上涨将加剧资金的脱实向虚，资产价格泡沫被进一步吹大，增加了金融危机爆发的风险。第二，经济下行背景下，房价上涨过快，对实体经济发展雪上加霜，原因是房地产价格的上涨抬高了整个社会的生产经营成本。第三，房价不断上涨的过程，实际上是社会财富在不同的阶层、区域和人群进行重新分配的过程，恶化了收入分配状况，进一步加剧了贫富差距。
中国的房地产市场绝大多数是加杠杆的形式获得融资，这将蕴含巨大风险。
我从来不认为中国房地产将来的导火索在国内，美联储货币政策的转向推进到半程，或许将成为中国房地产市场出现拐点的一个引擎。目前，中国的经济下行压力仍存，主观上并不会收紧货币政策。但客观上而言，随着美联储货币政策的收紧，其货币政策巨大的溢出效应恐怕使中国也不能独善其身。当美联储的货币政策收紧到半程之后，中国自己的货币政策出现实际的转向，那时候或许会是真正严峻的挑战降临之时。
最后借用释迦牟尼的一句话：“伸手需要一瞬间，牵手却要很多年，无论你遇见谁，他都是你生命该出现的人，绝非偶然”。我每写一篇文章，也是希望能遇到有缘人，我能帮助到他。对现货原油（沥青）、天然气、白银等大宗商品及外汇、期货有深入的研究，有兴趣却无从下手或者已经在接触却并不理想的朋友，对于手上有套单，锁单的朋友不要慌添加微信：872467521（长按可复制），获取每日投资获利资讯。行情走势分析，交易策略指导。2016下半年中长线布局开始，机会是留给有准备的人。
