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来源：综合自央视财经（cctvyscj）、人民日报、中国新闻网、中金在线
近年来，我国住房租赁和销售市场发展迅速，与此同时，也出现了当事人权益保护不充分、市场秩序不规范、监管制度不完善等问题，亟须通过专门立法予以解决。今年2月，住房租赁市场立法被列入立法工作计划。住房城乡建设部在总结地方实践经验、参考国内外相关立法、广泛调研和征求意见的基础上，研究起草了征求意见稿。
今后，住房租赁和销售能否更加规范？当事人合法权益和交易安全能否得到更好保障？
1 对房东，擅自抬价、强制撵人被明令禁止只有租过房子的人才能体会，临时搬家、找不到合租对象、或被房东强制赶出家门的苦楚。
为保护承租人合法权益，意见稿对出租人行为设置了限制条款。包括：
出租人不得采取暴力、威胁或者其他强制方式驱逐承租人，收回住房；
出租人应当遵守法律、法规的规定出租住房，确保出租的住房符合安全要求，满足基本使用功能；
出租人出租住房，应当符合单间租住人数和人均租住面积的标准；
明确规定厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等非居住空间，不得出租用于居住等。
但也有房东担心，遇到无赖租户，反复拖欠房租该咋办？有微博网友就留言称，“出租人可能会更加甄别租户，不接受有黑历史的租户；甚至可能通过提高租金，来覆盖可能存在的损失。”
另外，对于最敏感的租金支付，意见稿不仅提出鼓励按月支付，还明确房东不得擅自抬高租金。承租人应当按月支付租金，当事人另有约定的除外；住房租赁合同中未约定租金调整次数和幅度的，出租人不得单方面提高租金。
2 对承租人，应履行自身义务作为租赁市场的另一个主体，出租人在交易中同样需要安全感。
为此，意见稿对承租人行为进行了如下约束：承租人应当遵守法律、法规的规定，按照合同约定及物业管理要求合理使用租赁住房，不得擅自改动住房结构和室内设施设备；承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人在租赁期限内可解除住房租赁合同。
针对二房东转租他人住房违规经营等市场乱象，征求意见稿规定，转租住房应当征得出租人的书面同意，对于自然人转租住房达到一定规模的，应当依法办理工商登记。
3 对开发商，12个销售行为被明令禁止在住房销售环节，意见稿着重规范了开发商为炒作房价而采取的捂盘惜售行为。明确提出，房地产开发企业取得预售许可后，应当在十日内在房产管理部门网站和销售现场一次性公开全部准售住房及每套住房价格，并对外销售。
以下销售行为被明令禁止，包括：
发布虚假房源信息和广告；
通过捏造或者散布涨价信息等方式恶意炒作、哄抬房价；
不符合住房销售条件，向买受人收取或者变相收取费用；
捂盘惜售或者变相囤积房源；
不明码标价，在标价之外加价出售或者收取未标明的费用等。
4 对房产中介，划定11个“禁区”目前，我国房地产中介服务机构约有6.8万家，从业人员将近100万人。中介行业在为住房交易作出贡献的同时，也存在各种各样的问题。为加强房地产中介行业管理、规范服务行为，意见稿从规范机构设立和从业人员管理、规范房源信息发布、规范收费行为等方面作出了具体规定。
针对房地产经纪机构和从业人员扰乱市场秩序、侵害群众合法权益等问题，意见稿规定了不得捏造散布不实价格信息、炒卖房号、发布虚假房源信息、捆绑收费、赚取差价、违规提供购房融资、为当事人规避税费提供便利等11项禁止性行为。对违反这些规定的经纪机构和从业人员，将给予暂停合同网上签约权限、没收违法所得、罚款等较为严厉的处罚措施。
值得注意的是，公租房等政策性住房租赁和销售，以及旅馆类住宿服务，不适用该条例的规定。
事实上，由于一二线楼市降温，今年部分城市地产中介已经主动进行了一轮价格调整。据多家媒体报道，北京各中介门店普遍下调了中介费。链家多个门店的中介费比例已从2.7%降到了2.2%，我爱我家门店中介费比例由2.5%降至2.0%，房天下门店中介费比例已降至0.8%。
5 鼓励出租人提供更长租期，租期不低于三年促进租金支付方式更为灵活的同时，意见稿还鼓励租赁企业和出租人提供更长的租期。
意见稿鼓励出租人与承租人签订长期住房租赁合同，当事人签订三年以上住房租赁合同且实际履行的，直辖市、市、县人民政府应当给予相关政策支持；住房租赁企业出租自有住房的，除承租人另有要求外，租赁期限不得低于三年。对于租赁期限约定不明确，出租人解除住房租赁合同的，应当提前三个月通知承租人。
值得注意的是，在官方力推楼市购租并举发展的大背景下，各地开始鼓励房地产开发企业自持住房用于租赁，为出租人提供更稳定的租期和更完善的服务。
4月14日，北京住建委发布《关于本市企业自持商品住房租赁管理有关问题的通知》，为企业和个人租用开发商的自持商品房提供了保障，带装修、租期长、租金可商定，不得不让人动心。
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