房地产怎么去库存？
房地产去库存的根本方式是供给找到有效需求，也就是居住需求。任何背离这一方式的去库存都是不成功的，甚至说是危险的。货币和信贷的宽松是必要的，但仅仅依靠这一政策是无法释放需求的。原因很简单，货币政策降低了利息成本，而信贷政策本质是上是加大杠杆，则加剧了利息成本。
虽然首付门槛降低了，但后续几十年的负债，让三四线真正有住房需求的普通人看不到诚意。
举个简单的例子，买套60万的房子，按2015年3月1日基准利率5.9%计算，首付3成贷款30年，本息和为89.68万元；按2015年10月24日基准利率4.9%计算，首付2成贷款30年，本息和则为91.71万元；实际购房成本上升了2.03万元。
三四线城市的购房者大部分都是城郊居民和进城农民，可能他们不会像我这样计算，但是他们都会计算一点——月供。去库存之前房价本已相当高，调整后的月供成本上升了更加打击了他们买房动力。
三四线的房子有多少？据统计局给出的最新数据，截止今年6月，全国待售库存为7.15亿平方米，已开工未销售面积为67亿平方米，合计74亿平米。这些库存大多数位于三四线城市，没有更给力措施，去库存之路只能是“遥遥无期”了。
这一轮房地产刺激不可谓不强，以至于房价上涨早于成交量上涨，以往多次房价上涨行情都是成交量先于房价启动。但就是这样的刺激程度，也无法激活三四线楼市，原因在哪？
专家认为主要原因是政策没有真正让供需对接上。一边是高价的商品房，一边是囊中羞涩的农民兄弟们。我们需要适当降低房价和交易成本，而针对需求不旺的问题，则需要通过各种产业来沉淀人口，各种公共服务要向非户籍人口扩展。
房地产怎么挤泡沫？
这个命题留给一二线城市。与三四线城市不同的是，一二线城市去库存显然不是要卖更多的房子，实际上也没有多少房子可卖了，要不然房价也不会飙升。一二线城市与三四线城市房地产最大的区别是当前购房需求是居住需求和炒房需求叠加，而且炒房资金实力明显高于居住需求的资金实力。在高杠杆和低库存的双重作用下，一线楼市正快速向豪宅化发展。
房子越来越像个筹码，借着货币和信贷的宽松带来的高流动性，投资者追涨杀跌的行为在持续推高一线房价。
我们要清楚一点，房价每涨一点，推动房价上涨的资金成本就越高，杠杆是摇动资金的一种手段。但M1的走势告诉我们，目前全社会杠杆率已经由“两高一低”逐步转变为“三高”——ZF负债高，企业负债高，居民负债率也在上升。未来居民负债率上升的空间没有了，房价上涨的势头也就快结束了。一旦投资风险加剧，不但外部热钱会直接流出，国内资本也会撤出一线楼市转而寻求国外楼市或其他更安全的投资品。
这一轮楼市的“好时光”可能是最后一轮了，一线城市正在走出最后一次房价涨幅行情，但上涨的同时，波动也会加大。
已经买房的还可以继续持有，还没买房的要小心了，投资买房已经不是最优的资产配置方式了。
无疑，经济增长、人口红利、城镇化、货币超发等因素，推动了近十年来中国房地产市场空前的繁荣。发展至今，中国一线城市的房价已跟全球各大主要城市房价基本持平并有所超越。
