楼市资本论：购房资金何处去？在环京100公里圈几乎全面限购后，它们似乎在唐山、秦皇岛和辽宁东戴河等地找到落脚点。
以唐山为例，2016年7月以来，唐山新建商品住宅价格指数环比和同比皆止跌上扬。自11月份起楼市涨幅明显：其新建商品住宅价格环比创下最高1.1%的涨幅，同比涨幅维持在2%-3%；今年3月份楼市热情延续，环比与同比分别达到了0.9%和4.4%。
4月份，唐山出台限购政策，但在很多外地投资客眼中被视为“温和”。
【一】“10年库存1个月消化”
唐山地处华北与东北通道的咽喉，是京津唐工业基地中心城市、京津冀城市群东北部副中心城市，老工业基地。
但近年随着经济下行其发展一度乏力。而唐山楼市也是经过几度更迭。2007年，唐山市区的房价便达到了7000元/平方米，2008年楼市低迷，市区的均价掉到5000元/平方米，不过随着2008年年末政府推出4万亿元的经济刺激计划，让唐山的房价重启上涨。但随后由于整体经济环境改变，唐山这种资源型重工业城市的经济发展也陷入了困难，房价从2013年一直下滑到2015年。一时间，唐山现房遍地，更多的期房项目出现数年不交房的情况。是时，多个项目的负责人都曾经通过经济观察报记者希望找人接手。
当时一些专家甚至放言，唐山房屋库存去化周期可能需要5~10年。
至今，在北京工作多年，一年回不了几次家的唐山人张阳习惯性认为，当地房价仍停留在每平方米5000-6000元的房价。
然而这一切都在去年7月份之后被打破。
2016年京津冀一体化协同发展大方针的提出以来，曾经定位为京津冀地区重要发展轴的京津唐一线被重新重视。比如，京唐城际铁路作为其中重要工程于当年12月29日宣告动工，从唐山到北京通勤距离将缩短为35分钟左右。
而从2017年3月份起，围绕雄安新区与北京市近郊，河北多地如高碑店、涿州、霸州纷纷被纳入限购，唐山虽然属于限购区域，但实际限购力度并不大。
在多重因素的综合作用下，唐山新建商品住宅价格指数环比和同比皆止跌上扬，投资客需求几乎是被挤压到唐山。
近日经济观察报记者实地探访发现，唐山市中心城区，包括路南、路北区，新建商品房均价已经破万元。位于路北区的茂华中心府，二期90平方米以下的户型已不见踪影；剩余98平方米户型均价1.2万元左右，首付需40余万元。茂华销售称，来自外地的投资客和本地客户占到一半左右。
与其一街之隔的“渤海豪庭”项目，所有户型都被要求捆绑地下室进行销售。售楼处人员娴熟地介绍起均价1.6万元左右的剩余房源，82平方米的小户型一房难求。
当地销售人士笑称：“一月消化了几年的库存。”
【二】“再不买就没有了”
茂华中心府销售张伟告诉记者，唐山楼市在去年春节之后明显趋热。与去年5月份同期相对比，房价涨幅在30%-50%左右；而在过去的三月和四月，有的房产销售月收入达4万元。销售的火爆让中介直接对客户喊话，“别再犹豫了，我们的房子都不愁卖”。
即便在唐山非市中心区域，也有投资需求涌入。记者探访距离唐山市中心8公里左右的开平区两处小区，一处毗邻商业综合体，拥有学区资源的名仕雅园，期房价格达到7300元/平方米。另一处交通便利的期房，均价在6300元-6800元，房源仅剩2套。
渠道中介告诉记者，这两个区域春节前每平方米均价也仅在5000元上下，到目前涨幅超过20%，即便是短线投资，在网签之前将房源在10月份进行转手，3个月的收益也非常可观。
外地投资客的果断出手也被渲染，一位代理分销的中介称，100平方米以下的户型非常好卖，甚至有心急的客户“都不需要到现场，打钱到卡里让我们直接定”。据了解，这些外地买家除了较近的北京、天津、东北外，还有深圳、广州等地的投资客。
对于市场的乐观预期，让所有销售都一致强调：再不买，连这些都没有了。
实际上，4月14日，唐山已经出台限购政策，规定非本市户籍居民家庭在市中心区(路南区、路北区、高新技术产业开发区)已拥有1套及以上住房的，暂不得在市中心区购买新建商品住房和二手住房。
在中介们看来，这一措施极为温和。位于唐山市中心40公里左右的丰润区，新房价格也到达每平方米5000元，仍有人进场。甚至更偏远的曹妃甸、乐亭和古冶区，也出现了炒房客的身影。
一位本地出租车司机告诉经济观察报记者，自己几年前均价4800元在丰南区买的85平方米左右的房子，自去年下半年起已经涨价20万元左右。
中原地产首席分析师张大伟认为，唐山热主要是因为房屋绝对价值低，有炒作市场空间；其次北京周边100公里限购圈已经形成，唐山虽然发布了限购，但政策相对宽松；在资金没有出路的情况下，许多投资客选择去了唐山。
【三】涌入“最后的洼地”
尽管政策趋严，买房客仍在寻求京津冀大城市圈最后的“价值洼地”。
根据国家统计局数据，3月份新建商品住宅价格，京津冀地区的天津、石家庄、秦皇岛同比分别上涨21.5%、19%、8.1%；环比价格，天津、石家庄、秦皇岛分别上涨0.2%、0.9%、0.7%。二手住宅价格变动方面，天津、石家庄、秦皇岛同比分别上涨21.9%、16.5%、7.0%；环比价格，天津、石家庄、秦皇岛分别上涨1.6%、0.5%、1.5%。
在刚刚过去的五一假期，主打“海岸中关村”和海景休闲的辽宁东戴河概念被大肆宣传。一些自媒体甚至打出“仅在4月22日这一天，8个东戴河在售楼盘就接待了看房大巴116辆，这还不包括接待车的数量，部分项目周末平均成交量约200套”的广告。
刚刚带团去完东戴河、长年活跃在北京市草房-常营区域的中介李力告诉经济观察报记者，东戴河便宜的海景房也已经涨到每平方米3000-4000元，其中最知名的项目佳兆业和海天翼，均价已经达到了每平方米8000元-11000元。而他们带看的区域已经辐射到了辽宁沈阳，山东威海，烟台等地。
李力称，北京买家的心理是，“不管哪里的房子都行，钱放在手里不踏实，贬值太厉害”。在2016年7月份京津冀一体化规划出台之前，“首付20万在北京周边随便挑，现在50万买不到房子”。
而据相关媒体报道，早在2010年前后，在前所未有的政策利好与资金补助下，东戴河新区一度进入开发高峰期，买房人蜂拥而入。然而，自我热闹几年后，2013年以后东戴河因为入住率过低多次被评为“鬼城”，不少新盘项目陷入了库存积压与资金链断裂旋涡，一些楼盘甚至一度烂尾，直到如今市场转热才刚刚缓过劲来。
环京限购之后，投资客热情仍不减，归根结底还是资金潮下的资产荒；投资客到现在还没有被教训，甚至反而赚钱了。“导致投资泛滥，一个区域不让买就去周围，这一轮的典型特征就是投资需求蔓延”。
（应受访者要求，张伟，李力皆为化名）
来源：经观地产（jingguandichan）
【延伸阅读】
《唐山楼市全面开启疯抢模式》
截至目前，春节后的这短短100多天里，唐山市区范围、周边区县范围可以说楼市全面开启抢房模式、全部项目无房可售。
更甚，有的烂尾5年以上的停工项目、五证为0的垃圾项目，现几乎全部死灰复燃，现场购房场面每每失控。
用行内人士的话说，“开盘就清光、日售百十套”，可见如今房地产市场的癫狂模式到了哪般地步。
对房地产行内人士来说，自2012年唐山楼市全面转入低谷以来，熬了5年才赶上的热闹光景，可谓是“老天开眼”，自然都是不亦乐乎。
尤其，对于营销层面的高管和一线销售员来说，曾经一年也卖不出的业绩目标，如今能在3个月内顺利完成，实在是可以值得吹牛逼和骄傲的事情，而最主要的是，终于特么可以扬眉吐气地往兜里塞钱了。
但，对于普通吃瓜大众们来说，房价上涨、人心恐慌。
没有房的，担心房价上涨，越等房价越高；买了房的，担心手里的钱贬值，不如投资套房产坐等涨价赚的痛快；已有多套房的，更是不敢放松，找关系、找门子，拿低价房，然后随时准备加价伺机出手再卖出去。
哪怕，楼盘五证不齐，哪怕项目烂尾多年，哪怕什么电商费、什么团购费统统都不写进购房合同，那又怎样？老子顾不了这些了，老子只要房啊，没房谈什么家、谈什么狗日的生活、谈什么狗血的爱情、谈什么奋斗的我们。
似乎，人们好像一夜间全吃了迷魂药，被扎了小人，好像我们奋斗的所有目标只有房、房、房。
而越在乱象之下，我们就越该保持清醒的头脑，像李笑来说的，无论做任何投资决策都要保持“特立独行且正确”的头脑去思考、分析，而要保持这种头脑，理清这些头绪，我们还需从人性的弱点或消费心理出发。
从众心理
一个流传已久的案例是说，如果一个人在街上装作出神地抬头看天，不一会会吸引来第二个人，接着会有第三个人、第四个人，甚至更多的人一起做这个动作。
这是明显的“个人的观念与行为由于群体的引导或压力，而向与多数人相一致的方向变化的现象”。
据心理学研究发现，在从众心理的影响下，哪怕自己的观点或行为本来是正确的，如果都坚持相反的意见，你也会不自觉得放弃自己原有的判断。
这也就是，为什么在集体开会时，哪怕你想表达的观点是对的，在其他大多数人都表达相反观点的时候，你却退缩了、不敢说出自己真实观点的原因。
同理，对于全面疯狂的楼市来说，我们内心的独白是“北京人买了、廊坊人买了、身边的亲友都买了”，他们也不傻，钱也不是刮来的，既然都要买，那我也该买啊。
而偏偏就在这个时候，我们却恰恰中了自己内心设下的局，试问，你见过08年、09年股市大牛市时，后来跟进的人有赚钱的吗？还有，2013年中国大妈疯狂购买黄金时，后跟进者有赚钱的吗？
所以，对于从众买房者来说，尤其在唐山如今毫无价值支撑的市场趋势下，所有还继续跟进的人，都是不明智的。
尤其，对于购房投资的人来说，投资是个技术活，所有不“特立独行且正确”地作分析判断的从众者，要么幸运地赚点钱（机率等于买彩票），要么一定亏得底朝天。
翻译股神巴菲特的话来说，所有人都看到的机会，一定不是机会而是坑。
害怕失去心理
电影中有这么一句经典的台词：“曾经有一份真挚的感情摆在我面前，我没有好好珍惜，等到它失去了，我才追悔莫及。”
在现实中，人总是害怕得不到更多。但是殊不知，相对于害怕得不到更多，人更害怕失去现有的。
这句话怎么理解呢？举个简单的例子，就好比你想要一个苹果，但是代价就是要你失去一个桃子。
面对这种情况，人通常都会衡量两者的价值再做出取舍，一旦人出现这种想法，就说明他已经开始害怕失去自己现有的桃子，人总想要在不付出任何代价的情况下仍能获得更多的东西。
如今楼市也一样，人们手里拿着钱如果不趁着便宜多买几套房，就感觉自己的钱亏了，而且自以为这样的机会稍瞬即逝，俗话说“买到就等于赚到”。
而对于本不富裕的人来说，更是如此，觉得这是“千载难逢”的大好机会，是屌丝逆袭的绝佳机遇，是咸鱼翻身的关键一步。
为此，几乎各个阶层的人，在疯涨的的房价面前，都害怕失去这次赚钱的机会，害怕失去赚的更多的机会。
而这种心理，多么像赌场上的赌徒，赚的越多，下的赌注越多，不过，赌场的赌徒除了赌神之外，哪个不是最后输的一塌糊涂。
总之，购房不是儿戏、不是下赌注，我们在清楚了自己人性中的弱点后，希望在投资决策或是决定“随大流”时，多一份认真的思考和理性分析。
PS；当然，房价上涨使我们产生恐慌的心理因素还有很多，这两个只是大家普遍存在的心理诱因，这篇文章中的观点重点不在于批判什么，而是为了让我们更了解自己、了解人性，以便理性对待。
来源：周一叨（ID：zhouyidao99）
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