步入2017年，国家级重大战略规划京津冀协同发展进入提速阶段。
特别是雄安新区的设立，更为京津冀一体化的未来发展增加了巨大的想象空间，也为其周边区域创造了极大的发展潜力。
但与此同时，楼市资本论发现，京津冀地域广袤，人口众多，纵使再伟大的政策加持下，却也难免有惠及不到的城市。
因而，在中国城市圈发展与重构的大时代背景下，楼市资本论特别推出京津冀一体化最失落的城市系列文章，我们将客观评价，通过第三方的独立眼光，理性分析京津冀区域内的城市。
希望更快找到该城市症结所在，从而有助于相关城市的发展，使得京津冀一体化的未来更顺利。
城市的筛选标准，将主要汇总该城市区位、交通、人口和财富数据的综合情况得出。
上次我们写了邯郸（点击阅读），这一次继续。
强调一下，排名不分先后，不是第一个写的城市就最糟。
城市区位：距离京津冀核心城市北京、天津、雄安新区等位置情况；
交通规划：高铁等现代交通规划及建设情况；
人口流入、流出：城市现有人口及流动趋势情况；
城市财富：当地金融机构存款、GDP等情况；
楼市指数：当地房价及发展趋势等。
—— 序 ——
进入7月，正是北京最热的时候，每天气温都要超过35度。
而此时，京城往东北方向230公里外的燕山深处，却有一座凉爽宜人的城市——承德。
因其特殊的山区地理环境，同期气温竟能比京城低10度左右，是京北难得的避暑胜地。
早在清朝时，承德就因避暑而被康熙帝看中，并修建了行宫。
到了乾隆年间，清帝弘历更是每年都要花上半年时间来此避暑和处理朝政，接见少数民族王公及外国使节。
承德也由此进入繁荣期，从一不知名的小村落升为承德府，并成为当时仅次于北京的另一重要政治中心，盛极一时，有塞外京都之称。
时至今日京津冀一体化热潮席卷河北大地，处处升腾着朝气蓬勃的发展火焰。
然而素有京都北大门之称的承德，却依然保持“避暑胜地”的冷清本色，似乎与这份“火热”已绝缘。
承德避暑山庄图片
【一】区位:一座首都北部深山中的城市
承德是河北省省辖市，处于华北和东北两个地区的过渡地带，西南与南分别挨着北京与天津，背靠蒙辽，省内与秦皇岛、唐山两个沿海城市以及张家口市相邻。
我们都知道，京津冀协同发展作为国家的一个重大战略规划，其本质和核心是有序疏解北京的非首都功能，即疏解非首都功能的人口和产业。
这样一来，城市的区位优势就显得非常之关键和重要，因为必然会是近水楼台先得月。
接下来，我们看看，承德在京津冀区域的区位情况。
从上图看，地处河北省最北端的承德到北京直线距离175公里，走高速最短距离230公里，需耗时3小时。
从承德到天津直线距离220公里，走高速最短距离300公里，需耗时3.5小时。
从承德到雄安新区直线距离300公里，走高速最短距离350公里，需耗时4.5小时。
楼市资本论一直认为京津冀协同发展其实是个环京圈层的发展概念。
以北京大外环高速为界，环内为环京第一圈层，环外为环京第二圈层。
由离京远近，发展势能从第一圈层到第二圈层逐级递减。
以圈层的角度看，承德刚好处于环京第一圈层与第二圈层的承接处，归为第一圈层也说的过去。
然而除了距离这个因素，区位便利还要考虑到地形。
承德距北京，不论是直线的175公里，还是行车230公里，其中绝大部分位于崇山峻岭之中。
俗话说，望山跑死马。
古话也说，蜀道难，难于上青天。
这都是说，有了山就出行来往不便啊。
群山环绕的承德
要知道，即使北京行政区内的密云，在大多数北京人心目中都已经遥远的像是异乡，比较之下承德已经远的不可描述了。
承德作为首都与东北交通联络线上的重要节点之一，北京对承德多少还有些辐射能力。
同样条件下的天津对承德的辐射能力就更是微乎其微了。
另外，在冀中、冀南地区都要吵炸窝了的雄安新区，估计承德人都不怎么关注吧。
据高德地图交通大数据分析，两座城市间最具价值的行车距离在1小时到1.5小时之间，超过100分钟的，两地往来频率就会大幅降低，即不具备通勤价值。
总之，楼市资本论认为就区位角度而言，即使狭义上的市内京北，如密云等都在此波京津冀一体化的发展浪潮中，都被燕郊等河北小镇远远的抛在了后面。
作为广义京北区域的承德，在北京人民心中，估计也就只剩下山和远方了。
啊，不对，应该还有露露。
这真不是广告
【二】交通规划：京沈高速不见得利好承德
交通是一座城市的命脉，只有通过发达的交通网，导入高级业态的产业；城市最终才能脱颖而出，任何一座城市皆是如此，承德也不例外。
承德作为北京东北方向的必经要塞一直以来都是公路交通为主。
近些年不断扩建升级改造的重量级公路---京承高速，虽然已经比之前大为改善，但是受山区地形所限，驾驶体验依然很差且交通事故常发。
京承高速上的隧道和远处的长城
而步入高铁时代，由于速度快、准时、舒适性高，越来越多人喜欢选择高铁出行。
北京人民及众多东北民众也早已将目光投向高铁，受惠与此，京沈客运专线正在加紧修建中。
京沈客运专线 又名京沈高铁，是我国《中长期铁路网规划》“四纵四横”客运专线主骨架京哈高速铁路的重要组成部分。
线路自北京铁路枢纽北京星火站引出，途经河北省承德市，辽宁省朝阳市、阜新市后接入沈阳铁路枢纽沈阳站。
线路全长709公里，设计时速350公里，总投资1245亿元，预计2018年底具备通行条件。
另外，河北省政府近日印发的《河北省综合交通运输体系发展“十三五”规划》中也提出，在客运铁路方面，重点要建成京沈、石济客运专线和京张、张呼、大张等铁路，到2020年，形成京津冀核心区域1小时交通圈。
可见在承德设站的京沈高铁建成已经指日可待了。
大家都知道，高铁对一个城市的发展诸如人口导入、物流、交通等的带动能力是毋庸置疑的。
试想建成后，北京至承德估计半小时内就可到达，这对承德的发展及承德人民出行等来说可都是大利好。
但一定会这样吗？
先别急，地产界大佬任志强对此表达过相反的一个观点，北京到天津通了高铁，结果北京人没有去天津，天津人反倒来了北京；
当年日本政府为了控制东京的人口，在东京和大坂之间修建了高铁，结果反倒因为大阪人大规模进入东京，导致东京人口更加膨胀。
可见，高铁带来的交通便利，更大概率的是让中心城市、大城市更强烈地聚集人口。
楼市资本论认为高铁的修建一定会方便北京及承德人民的出行，并且对承德的发展也有一定促进。
但是高铁终究不是地铁，就在环京区域通勤功能而言其性价比并不高。
因而最终效果还得由时间来告诉我们答案。
【三】人口：承德人口数量河北倒数第二
人口的变动是对一个城市成长发展影响最大的因素之一，如今中国但凡经济繁荣的城市无一不是人口增速快的城市。
下面，我们看一下2010年到2015年整个京津冀地区人口变动情况，采用“在校小学生人数”这个指标，是为了结果分析能有预见性：
注：表中唐山2010年的数据，是用2011年替代的；沧州没有公布小学生数据，7%的人口增幅是官方公布的常住人口增幅。
可以看出，2010年到2015年期间，廊坊人口增速是京津冀13城里最快的，承德位列北京之后，排名第三。
这么看的话，承德的人口增长潜力是不错的。
另外，据承德教育考试院最新数据，2017年中考全市报名合格考生为33112人，比2016年增加1619人，同比增长5%，并且还提到承德中考报名人数已经连续三年处于稳步微涨的上升趋势。
那么承德的人口增长何以高过石家庄、甚至是天津了呢。
楼市资本论查了河北全省11市2015年底常住人口分布情况后，答案就有了。
相比省内保定市（不含定州市）1034.90万人；
石家庄市（不含辛集市）1007.11万人以及邯郸市 943.30万人等千万人口级的大市，承德以353万的常住人口数位居省内人口数量排名倒数第二，仅比秦皇岛市多些。
基数低，增幅快相对要容易些。
只是能不能长期保持就不好说了。
【四】城市财富：穷出了名的承德
承德虽然人口基数小，好在增长速率还不错。
接下来我们看看承德财富情况如何。
“金融机构本外币各项存款余额”，也就是一个城市吸附的资金总量，很能反映一个城市的发展潜力。
下面是2010年到2015年京津冀13城的资金增长状况：
注：表内未注明的，单位均为亿元。
从上面13个城市的数据可以看出，2010年到2015年之间资金增长，承德78%的增长率，处于垫底状态，与财富明星廊坊比，更是惨到仅是其一半的境地。
另外，除了资金总量，据承德统计局数据，承德2016年GDP6.9%的增速表现很一般，而总量1432.9亿元与临市在环京以“穷出名”的张家口相比也不占优。
对了，貌似说到重点了，承德也好、张家口也好在环京可是出了名的贫困县多。
截止目前，承德市仍有5个国家级的贫困县。
国家扶贫办官网截图
而当前京津冀一体化的三大战略目标之一便是生态，生态的本质就是拒绝大规模开发及重度产业化，尤其是轻重工业类项目。
甚至，不会允许规划新城。
作为京城上风上水之处，在北京城市架构重构都是以东、南为主线的情况下，承德未来有发展潜力的估计也就剩旅游业了。
楼市资本论认为如果说今天唐山、邯郸等的发展迟滞是因为早期迅猛发展的钢铁等重工业造成积重难返，转型升级困难。
那么对于承德来说，发展才刚刚开始，一切都还处于所谓的一穷二白的原始阶段。
然而很不幸的是除了先天条件差，当前的种种区域以生态保护为主的政策也给承德的发展套上了紧箍咒，简直无解。
【五】楼市：二手房均价近万元，积累风险
最后说说承德的楼市。
由上图可以发现，在京津冀一体化热潮下，环京周边楼市价值凸显均大幅上涨的2016年下半年，承德楼市不论二手房还是新房都表现平淡。仅在北京2017年3月17日出台最严厉的调控政策后，投资需求外溢才促使承德房价有了小幅上涨。
然而好景不长，在河北省的统一要求之下，环京的承德很快也发布了限购政策，房价再度回归平稳趋势。目前，新房市场均价6437元/平，二手房均价9082元/平。
承德城区图
楼市资本论认为一个企业没发展潜力，其股票就不值得买。
同样的，一个城市没有发展潜力，其房子就不值得买。
换句话说，城市要发展，除了要有“城”，更重要的是要有“市”。
这个市指兴盛的产业、繁荣的市场。
然后才会有产业升级，城市升级，城市才能更美好。
而显然，承德“市”是没有的，相对而言，当前近万元的单价已然处于风险位置。
承德街头
可能会有人问，怎么不说张家口，张家口就好吗？
嗯，人有冬奥会啊。
总的分析下来，在目前河北省或者说全国都在以都市圈、城市群崛起为大趋势的发展浪潮之下，承德紧靠北京及天津，却因为山区地理环境而被边缘化。
更因为风口位置众多北京、天津等疏解产业无从承接落地，而被限制发展。
其次从交通规划、人口、GDP等要素看，未来的承德也只能继续做北京的“后花园”。
只是当前如火如荼的消费升级大背景下，承德还能否吸引到北京众多的高端消费者是个很现实的问题。
行文至此，想到乾隆所作《避暑山庄》，诗句如下：
圣踪犹可想，衷曲向谁论，倍切乾乾志，虞孤覆载恩。
是啊，承德这座美丽古老且富有传奇色彩的城市，未来到底会怎样呢？
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