上海地产集团狂囤土地,是持有地块的商业模式雏形?

上海地产集团狂囤土地,是持有地块的商业模式雏形?
2017年11月01日 17:24 楼市资本论

上海的土地市场,可以说悄无声息,但是没声音的背后,其实也有暗流汹涌

昨天出让的土地值得玩味

上海地产在昨天又拿了五块位置非常好的住宅用地,而且五块用地全部底价成交

那为什么在出让之前我们都不知道这些消息呢,原因也非常简单

因为在这些地的出让条件里都规定了这么一条:需要相关政府部门出具的项目认定文件

——截图出处:上海楼市参考

而最后能够出具这份文件的只有:上海地产集团这一家,所以也就决定了这五块地都被这一家开发商拿了

那为什么上海地产集团可以拿呢,道理也很简单

——截图出处:上海楼市参考

上海地产集团是国资委背景的房地产开发商,属于典型的地方性国企

也正是因为这特殊的背景情况,上海地产集团这两个月拿了大量上海核心位置的住宅用地

——表格出处:上海楼市参考

2个月时间,合计拿下9幅上海优质住宅地块,合计建筑面积66.6万㎡,平均楼板价仅8079元/㎡。

所以这么一来,大家大概可以明白为什么上海地产可以拿下这么多租赁住宅用地

毫无疑问,按照这样的趋势,未来上海地产集团会成为最大的“地主”,起码在租赁用地上来看目前是这样的

好,那么下一个问题来了,这些土地上海地产会怎么用呢,会自己运营么

要回答这个问题,我们可能先来看下上海地产集团下面负责地产开发模块的中华企业

中华企业在去年经历过一次不大不小的风波

2014年,这家上海解放后第一家专业开发商亏损高达4.88亿元,而在房地产形势大好的2015年,中华企业的亏损竟然达到了惊人的 24.87亿元,成为了当年A股上市房企的“亏损王”。

我一些朋友开玩笑说,能把地产股差点弄成ST股的,也只有中华企业了

为了避免这种尴尬的情况,中华企业在去年收了同来自上海地产集团下面的兄弟公司中星集团,这样的收某种程度上在我眼里就是救火,因为这一收购直接把中星约 200 万平方米的土地,分布于 6 个城市(主要在上海)的项目直接纳入中华企业

收购按照185亿元的价格计算,地价仅为9250元/平米,折算到楼板价的话价格低到令人羡慕。要知道,2015年上海住宅用地平均楼板价就已经达到17285元/平方米。

而收购的钱中华企业还没有,还向华润借钱之后凑够了再收购。所以某种程度上这就是江湖救急,但这也让华润有机会介入到地方国企重组整合的机会

华润持有中华股份的比则约6.76%

所以本质上而言,负责上海地产集团开发和运营的中华企业,一直处于相对羸弱的状态,过去一直保持亏损,而如今依然处于盘整状态

那么项目后面会给谁运营呢,有一个迹象其实值得思考

虽然华润只持有中华企业很小的比例,但是中华企业拿下中星集团的一些项目,基本都由华润负责操盘

可能市场上没有释放足够的信息,目前华润和中华企业成立了零号项目组,负责中华企业上海9个项目的后续开发工作,而根据目前情况的了解,实际操盘负责人都来自华润体系

因为地产集团的背景,这些地都是上海绝对稀缺核心地段的土地,每拿出一个都值得惊艳所有人

很显然,华润采用了小股操盘的模式,本质上也达到了当初入股中华企业的用意

所以同样我也揣测,未来上海地产集团拿下的租赁住宅地块,未来依然会采用联合开发的模式,由外部企业负责开发,上海地产集团或者中华企业负责财务掌控的模式

这是未来的主流

我后面推测,这可能也是未来租赁用地开发的主旋律

也就是说由国企背景开发商拿地,联合外部团队联合开发,这样的开发相对来说可以实现三赢的局面

首先很显然,国企定向出让可以很好的控制土地成本,我们看到这一次上海地产集团拿到的土地是非常便宜的,作为一个长线运营的项目,前期一定要摆脱成本的压力,只有这样才有可能在商业模式上获得成功

同样的,这样的出让本质上也不存在国有资产流失的情况,土地所有权依然掌握在手上

另外,对于外来开发或者运营团队来说,这也是很好的创新载体,对于外部团队来说,本身就是小股操盘,财务上和心理上没有很大的压力,所以他们有勇气试错和创新,敢于做一些创新性产品以小博大,这样的勇气可能是未来我们做租赁性产品非常需要的心态

当然作为中华企业或者上海地产集团来说,这样的合作也没有很大的风险,土地自己是大股东而且成本低想要亏损也不太容易,万一外部团队创新成功,自己也很容易掌控局面

所以基本上来看这样的模式对于三方来说都是非常好的

而且换一句话来说,虽然在运营上因为需要试错,短期内看不到很强的营收模式,但是这些项目依然存在赢利点

因为持有大量的空间需要运营,本身具备内容的空间就非常容易在资本市场融资,地产集团也有意把自己孵化的内容形成IPO去估值去融资,这本质上也是一种现金流的补充

所以我们可以畅想下这种模式发展下去的场景

上海地产集团会拿下越来越多的租赁住宅用地,中华企业可以依靠这种模式快速做大,摆脱过去亏损的窘境,并且公司实现成功转型。

对于外部中小企业依然有生存空间,只要能够做出好的产品、好的运营模式,依然可以采用小股操盘的方法介入开发,参与上海未来五年最大的房地产改革红利

而对于用户来说当然没有坏处,因为租赁用地未来本身就是为他们服务的

租售并举的模式在房地产行业来说是划时代的举措,对房地产健康发展有着至关重要的作用,但是租赁运营模式在当下依然处于萌芽期,需要时间,需要耐性也需要试错

庆幸的是,在这样的土地出让,起码在成本上给到了运营上很大的弹性空间,让他们可以为这样的模式去摸索和创新

给到足够的试验田,未来就需要足够优秀的运营上去盘活这些土地,去研发出足够好的租赁运营项目

所以当下其实只剩下一个问题了:这些项目未来会给到什么样的开发商进行运营以及联合开发

只要保持相对公平公正的开放态度,应该可以吸引到足够优秀的第三方一起合作开发,这种模式在未来可以保持很好的良性发展

只要保持相对公平公正的开发态度,只要……只要

当然我也听说地产集团或者中华企业内部也在孵化空间运营的团队,也希望可以尝试和突破,但是我还是建议和第三方合作,毕竟虽然看上去土地拿的很轻松,但我想所有人都明白这些土地背后所承载的意义

我们期待越来越好的产品,不论是销售类项目的宏观调控还是租赁类地块定向出让,我们面对的,都是上海越来越稀缺的土地出让

稀缺是一方面,另一方面,留给我们可以做作品的机会也不多了

来源:真叫卢俊

期盼您在微信公众号(loushizbl)、一点资讯、今日头条、搜狐新闻、新浪微博里关注“楼市资本论”。更多房产信息交流请加微信号(watanabe1949)。

财经自媒体联盟更多自媒体作者

新浪首页 语音播报 相关新闻 返回顶部