对声名显赫的“地王”们来说，即将结束的2017年正在成为不堪回首的痛。这一年地王们遭受了从市场风险到政策风险的双重夹击。中原地产数据显示，2016年以来50宗高价地中，因资金压力，有32宗地块产权在拿地后出现了变动，占比高达64%。而首当其冲的就是华侨城。
华侨城“地王”成烫手山芋
近日，北京总价第三高地块——丰台地王侨禧项目正经历股权的第三次变动。2015年，华侨城、华润、招商联合体以总价83.4亿元、配建5.7万平方米公租房的代价获得项目用地，而这一价格也成为当时丰台区地王，北京总价第三高的地块。随后，华润、招商以“地块最终成交价格超出授权价格”为由相继退出侨禧项目，华侨城持股100%。
直至今年8月，华侨城以51.83亿元出售侨禧项目49%股份给泰禾集团。而近日，华侨城再度在北京产权交易所挂牌项目剩下的51%股权，合计转让对价56.8亿元。至此，华侨城全部退出拿地两年后仍未入市的侨禧项目。
事实上，除了华侨城地王项目外，近日，南京京奥港地王项目也被爆出因欠施工款而停工，虽然京奥港方面对此否认，但仍可看出企业目前所面临的窘境。
资料显示，2016年4月15日，经61轮竞拍，北京京奥港集团有限公司力压中南、栖霞建设、新城等众多房企，以47.6亿元摘得麒麟G09地块，楼面价22353元/平方米，溢价率达到163%，成为区域新地王。而彼时该区域新房售价仅为16000元/平方米至18000元/平方米。与此同时，与之形成对比的是，在一个月后， 2016年5月13日，中南以48亿楼面价拍得紧邻京港澳项目的中南熙悦项目地块，楼面价为19195元/平方米，也低于京奥港项目。
值得注意的是，京奥港项目拍地金额47.6亿元中，母公司中融信托提供融资34亿元，利率是6.4%至6.6%，于2017年底到期。同时，京奥港申请了由中信信业基金发行的“凤凰8号-京奥港专项投资私募基金”，发行规模1.7亿元，利率高达8.7%-9%。
杠杆高企风险凸显
有业内人士表示，华侨城急于出手，并不仅仅是可以溢价售地，而是其资金压力过大，急于退出以换取现金。“华侨城其实是一笔赔本生意。该项目连年亏损，大量资金沉淀带来的资金财务成本、时间成本，以及项目开发、营销等各环节均有投入，但变现还需更多时间。”
事实上，到今年三季末，华侨城短期借款余额达228亿元，占到有息负债规模的1/3，而初期时，华侨城短期负债仅58亿元，占有息负债比重13.6%。
中信建投证券报告显示，中型房企其短债压力和净负债率分别达93%和143%，分别较去年提升28个百分点和35个百分点，加杠杆更为突出。WIND统计数据显示，截至 2017年 9月，房地产板块资产负债率为79.3%，较6月末上升0.8个百分点，较2016年底上升2.24个百分点，再创近年新高；净负债率方面，净负债率达到113.3%，较6月末上升7.8个百分点。
而对于房企激进的深层原因，一位不具名的业内人士表示，近两年来一些中型房企不计成本大量购地、高杠杆并购、激进扩张，是为防止被大房企吞并，增加企业规模。“中小型房企赌博的心理就是等也是死，扩张则或许还有机会。”该人士说。以扩张著称的阳光城为例，其年报显示，2016年，阳光城新增计容建面977.8万平方米，其中85.5%来自并购。
对此，中国住房报告课题组成员刘伟表示，这样急于扩大规模，一旦销售状况不理想，企业周转能力受阻，偿债能力将会失控，风险随之积聚。
来源：经济参考报
作者：梁倩
