自2017年3月26日北京正式公布“商住限购”政策，转眼已经要满300天，对于40万套商住业主、百万家庭人口来说，是十分艰难的岁月。
祸兮福所倚。伴随着“居住时代”的来临，租售同权的政策实施，让限购前的已购商住房迎来新转机。楼市资本论认为，房子是无辜的，既然能住，权利就应该是相同的。能否实现“商住同权”，是2018年楼市的重要关注点。
【一】太难！买商办比买住宅还要难
作为史上最严楼市政策，受到一万点伤害的商住家庭，面临着房屋出手与抵押的难题。如何顺应政策，回归居住属性，乃是前进的方向。
回溯历史，商改住盛行，主要出现在少数一线城市，由于严格的住房限购以及住宅价格较高，不少过渡性人群购买小面积商业办公项目，作为居住使用。历经十余年，都是在社会各界默许的情况下存在。
巨变发生在2017年3月26日，北京市住房和城乡建设委员会官方网站发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，商业、办公类项目（以下简称商办类项目）应当严格按规划用途开发、建设、销售、使用，未经批准，不得擅自改变为居住等用途。
按规定，北京商住限购后，已销售的商办类项目再次上市出售时，可出售给企事业单位、社会组织，也可出售给个人，个人购买应当符合下列条件：
1、名下在京无住房和商办类房产记录的。
2、在申请购买之日起，在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税；
3、必须全款购房。
对于在3月26日前取得预售证的一手商住房，必须要用于办公用途，且要以公司名义全款购买。
这样严厉的限购政策下，市场可想而知。一位商住业主的真实写照：2016年8月，邻居一套同户型的房子售价约230万元，而现在，当他去中介公司再挂牌的时候，得到的建议是不要超过180万元，着急卖就挂160万元。一年的时间，一套47平方米的LOFT商住公寓成交价相差了50万元-70万元，降幅在20%-30%之间。
面对购买商办资质要求比住宅还严厉的政策，面对冰冷商住市场的难堪，如何破局？ “商住同权”就成了百万人最大的盼望。
【二】太受伤！商住同权是弥补痛苦的良药
所谓租售同权，就是说，租房与买房居民享同等待遇，国家将通过立法，明确租赁当事人的权利义务，保障当事人的合法权益，建立稳定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本公共服务方面与买房居民享有同等待遇。
租售同权时代，拥有上下水的房子，都应该有这样的权利。可以延伸来说，商住同权将也是居民的一项权利。
想要解读未来，就要先弄明白当前的国家政策方向。纵观最近几次召开的中央级别会议，十九大强调“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”，其中并无与商住同权相互违背之处。
而在随后召开的中央经济工作会议上，进一步强调 “加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度”。这句话和十九大的表述是一样的，为了真正实现住有所居，一定会“多主体、多渠道”方面进行落实。
同样，全国住房工作会议指出“2018年房地产市场的主要工作就是，满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。”在“满足首套刚需”的政策指导下，为了照顾本次被严格调控误伤的刚需们，大概率未来限购调控政策会定向松动，而据楼市资本论了解，大多数的商住房购买者恰恰就是刚需。
楼市资本论认为对于一线及热点城市，新市民的住房需求其实是非常有迫切性的。我们知道，在这些城市知道户籍人口已经基本满足了住房需求，而作为这些城市的重要组成部分，如已工作多年的新市民、有实力的新毕业大学生，也对居住有着刚性需求，从这一角度，面积小、单价低、交通方便的商住房存在是有其合理性的。
不得不说，此前的商住政策确实让众多刚需很受伤。如果未来在“租售同权”政策大力支持的同时，也能够推动商住同权，无疑将是弥补刚需痛苦的良药。
【三】好机会！北京房子不够租，市场需要商住房
在北京，现在有35%的人在租房子，对比纽约、香港、巴黎这些大城市，都是超过一半租房比率，未来北京也一定会超过50%，不然怎么叫租房时代开启了呢。但问题是，北京的房子够这么多人租吗？
数据显示，北京目前2500万的常住人口，对应的存量住房为700万套。以户数对比，是0.85—0.9，就是每户平均摊不到一套房子。全国的平均水平是1.05左右。
而北京的700万套房子，以套均2.1间算，大概有1500万间房子，确住了2500万的常住人口。理论上说，每个人摊不到一间房子。
这是一个很大的问题，并且因为北京今天的人口结构在未来的五年，会发生一些变化。总体人口构成如老龄人口显著增多且分散居住需求上升、以及单身独居人群增加、高收入家庭对房子的改善性需求等，最终都会转化为对房子的数量需求。
另外，以未来北京50%的租房需求看，估计北京会有1千万的租房人，人均20平米左右，就需要2亿平方米的租房面积，而数据显示目前这个数字是1亿平米。
楼市资本论认为目前住宅租本身的缺口实际上是非常大的，再考虑到未来新增租房需求，房子也根本是不够租的。而目前已经大量存在的商住房，不论从品质、位置到整体配套，都是很不错的现成优质资源，废而不用实在太可惜。换句话说，市场是需要商住房的。
【四】商住房的未来依然是春天
纵然是严寒的冬天，也总有好消息传来。
2017年3月24日，在限购政策出台前，北京东南五环首开万科城市之光一套40平方米的小户型，总价128万元，而此次重新开售，同样的户型要到160万元了。第一期的开盘价在3.2万元/平方米，现在已经是4.5万元~4.8万元/平方米。
大兴区义和庄的恒大未来城售楼处，销售人员表示，3月份到该项目价格为55000元/平方米左右。目前该项目的销售价格是5.5万元~6万元每平米，从20多平方米至200多平方米的户型都有。
“商住”房上涨了？这是什么信号？
原因只有一个：没有新房了！！！
从国外看、从政策看，未来北京将是二手房的时代。北京住宅高度稀缺，这就是从历史到未来，商住房存在的最大理由。
数字永远能告诉我们未来的市场情况。2017年北京总共有70宗住宅用地成交，预计将供应住宅面积950万平米，然而这950万平米的住宅中，共有产权房、企业自持房占了绝大多数。有完整产权商品住宅的面积仅有300万平米，比2016年仅仅多了不到90万平米。
未来，预计能提供的纯商品住宅数量也只有2万套！！这对于拥有2500万人口的大都市，可谓杯水车薪。
同时，面对十万人申请几百套共有产权房的时候，你能想象到雪山下火热的居住需求。
在楼市资本论看来，一直以来，商住房与北京的限购政策相伴而行。虽然眼下商住房市场交易量近乎为零，但这主要是受政策打压的影响。相比北京的普通住宅，虽然“不限购”的特点被挤压掉了，但“总价低”的优势依然存在。
在北京2500万常住人口的支持下，40万套拥有居住功能的商办项目，特别是低总价的小户型产品，未来将是稀缺产品。
楼市资本论认为，北京未来几年房地产增量有限，只有向存量市场要居住面积。而40万套商住房，就是最大的变量，会让北京的居住情况更加完善。
野百合也有春天，商住房的春天也不会太远了！愿商住同权，业主们一起祷告吧！
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