2018年01月03日 11:54:51 楼市资本论

自2017年3月26日北京正式公布“商住限购”政策,转眼已经要满300天,对于40万套商住业主、百万家庭人口来说,是十分艰难的岁月。

祸兮福所倚。伴随着“居住时代”的来临,租售同权的政策实施,让限购前的已购商住房迎来新转机。楼市资本论认为,房子是无辜的,既然能住,权利就应该是相同的。能否实现“商住同权”,是2018年楼市的重要关注点。

【一】太难!买商办比买住宅还要难

作为史上最严楼市政策,受到一万点伤害的商住家庭,面临着房屋出手与抵押的难题。如何顺应政策,回归居住属性,乃是前进的方向。

回溯历史,商改住盛行,主要出现在少数一线城市,由于严格的住房限购以及住宅价格较高,不少过渡性人群购买小面积商业办公项目,作为居住使用。历经十余年,都是在社会各界默许的情况下存在。

巨变发生在2017年3月26日,北京市住房和城乡建设委员会官方网站发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》,商业、办公类项目(以下简称商办类项目)应当严格按规划用途开发、建设、销售、使用,未经批准,不得擅自改变为居住等用途。

按规定,北京商住限购后,已销售的商办类项目再次上市出售时,可出售给企事业单位、社会组织,也可出售给个人,个人购买应当符合下列条件:

1、名下在京无住房和商办类房产记录的。

2、在申请购买之日起,在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税;

3、必须全款购房。

对于在3月26日前取得预售证的一手商住房,必须要用于办公用途,且要以公司名义全款购买。

这样严厉的限购政策下,市场可想而知。一位商住业主的真实写照:2016年8月,邻居一套同户型的房子售价约230万元,而现在,当他去中介公司再挂牌的时候,得到的建议是不要超过180万元,着急卖就挂160万元。一年的时间,一套47平方米的LOFT商住公寓成交价相差了50万元-70万元,降幅在20%-30%之间。

面对购买商办资质要求比住宅还严厉的政策,面对冰冷商住市场的难堪,如何破局? “商住同权”就成了百万人最大的盼望。

【二】太受伤!商住同权是弥补痛苦的良药

所谓租售同权,就是说,租房与买房居民享同等待遇,国家将通过立法,明确租赁当事人的权利义务,保障当事人的合法权益,建立稳定租期和租金等方面的制度,逐步使租房居民在基本公共服务方面与买房居民享有同等待遇。

租售同权时代,拥有上下水的房子,都应该有这样的权利。可以延伸来说,商住同权将也是居民的一项权利。

想要解读未来,就要先弄明白当前的国家政策方向。纵观最近几次召开的中央级别会议,十九大强调“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居”,其中并无与商住同权相互违背之处。

而在随后召开的中央经济工作会议上,进一步强调 “加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度”。这句话和十九大的表述是一样的,为了真正实现住有所居,一定会“多主体、多渠道”方面进行落实。

同样,全国住房工作会议指出“2018年房地产市场的主要工作就是,满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。”在“满足首套刚需”的政策指导下,为了照顾本次被严格调控误伤的刚需们,大概率未来限购调控政策会定向松动,而据楼市资本论了解,大多数的商住房购买者恰恰就是刚需。

楼市资本论认为对于一线及热点城市,新市民的住房需求其实是非常有迫切性的。我们知道,在这些城市知道户籍人口已经基本满足了住房需求,而作为这些城市的重要组成部分,如已工作多年的新市民、有实力的新毕业大学生,也对居住有着刚性需求,从这一角度,面积小、单价低、交通方便的商住房存在是有其合理性的。

不得不说,此前的商住政策确实让众多刚需很受伤。如果未来在“租售同权”政策大力支持的同时,也能够推动商住同权,无疑将是弥补刚需痛苦的良药。

【三】好机会!北京房子不够租,市场需要商住房

在北京,现在有35%的人在租房子,对比纽约、香港、巴黎这些大城市,都是超过一半租房比率,未来北京也一定会超过50%,不然怎么叫租房时代开启了呢。但问题是,北京的房子够这么多人租吗?

数据显示,北京目前2500万的常住人口,对应的存量住房为700万套。以户数对比,是0.85—0.9,就是每户平均摊不到一套房子。全国的平均水平是1.05左右。

而北京的700万套房子,以套均2.1间算,大概有1500万间房子,确住了2500万的常住人口。理论上说,每个人摊不到一间房子。

这是一个很大的问题,并且因为北京今天的人口结构在未来的五年,会发生一些变化。总体人口构成如老龄人口显著增多且分散居住需求上升、以及单身独居人群增加、高收入家庭对房子的改善性需求等,最终都会转化为对房子的数量需求。

另外,以未来北京50%的租房需求看,估计北京会有1千万的租房人,人均20平米左右,就需要2亿平方米的租房面积,而数据显示目前这个数字是1亿平米。

楼市资本论认为目前住宅租本身的缺口实际上是非常大的,再考虑到未来新增租房需求,房子也根本是不够租的。而目前已经大量存在的商住房,不论从品质、位置到整体配套,都是很不错的现成优质资源,废而不用实在太可惜。换句话说,市场是需要商住房的。

【四】商住房的未来依然是春天

纵然是严寒的冬天,也总有好消息传来。

2017年3月24日,在限购政策出台前,北京东南五环首开万科城市之光一套40平方米的小户型,总价128万元,而此次重新开售,同样的户型要到160万元了。第一期的开盘价在3.2万元/平方米,现在已经是4.5万元~4.8万元/平方米。

大兴区义和庄的恒大未来城售楼处,销售人员表示,3月份到该项目价格为55000元/平方米左右。目前该项目的销售价格是5.5万元~6万元每平米,从20多平方米至200多平方米的户型都有。

“商住”房上涨了?这是什么信号?

原因只有一个:没有新房了!!!

从国外看、从政策看,未来北京将是二手房的时代。北京住宅高度稀缺,这就是从历史到未来,商住房存在的最大理由。

数字永远能告诉我们未来的市场情况。2017年北京总共有70宗住宅用地成交,预计将供应住宅面积950万平米,然而这950万平米的住宅中,共有产权房、企业自持房占了绝大多数。有完整产权商品住宅的面积仅有300万平米,比2016年仅仅多了不到90万平米。

未来,预计能提供的纯商品住宅数量也只有2万套!!这对于拥有2500万人口的大都市,可谓杯水车薪。

同时,面对十万人申请几百套共有产权房的时候,你能想象到雪山下火热的居住需求。

在楼市资本论看来,一直以来,商住房与北京的限购政策相伴而行。虽然眼下商住房市场交易量近乎为零,但这主要是受政策打压的影响。相比北京的普通住宅,虽然“不限购”的特点被挤压掉了,但“总价低”的优势依然存在。

在北京2500万常住人口的支持下,40万套拥有居住功能的商办项目,特别是低总价的小户型产品,未来将是稀缺产品。

楼市资本论认为,北京未来几年房地产增量有限,只有向存量市场要居住面积。而40万套商住房,就是最大的变量,会让北京的居住情况更加完善。

野百合也有春天,商住房的春天也不会太远了!愿商住同权,业主们一起祷告吧!

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