文/读懂新三板余艳
在“万众创业、大众创新”的热潮下，联合办公与与众创空间呈飞速增长态势。实际上无论是“二房东”式的短租办公还是通过入股创业公司盈利的孵化器式创业空间，这一新型业态对运营能力的要求都远高于传统办公物业。
随着地产“白银时代”到来，未来联合办公的竞争会越来越激烈，运营也会越来越精细化。在这一时代背景下，行业终究如何才能更加规范化？当前的泡沫问题及诸多痛点又该如何解决？
2017年12月2日，苏河汇凭借其在“联合办公+创投孵化”领域的杰出成果和表现，在由读懂新三板发起并主办的“2017新三板年度盛典暨点金奖颁奖典礼”上斩获最佳商业模式项大奖。苏河汇董事长罗钥接受了媒体的专访，分享了新时代下对创投领域的发展趋势，商业模式和公司战略思考与看法。采访内容报道如下：
1：请您先简单介绍一下苏河汇的的经营理念和发展过程吗？
罗：苏河汇早期投资出身，投而优则创，主要在轻资产运营，再加上资产资本化，还有一些资产证券化。
苏河汇以联合办公、众创空间为主，在把原有的一二线城市商业地产的物业进行翻新改造，提升其服务品质，然后吸引创业公司入驻，并围绕企业和员工提供一站式闭环服务，已经形成了一个企业生态了。
同时还会为创业公司提供经营指导，企业层面包括工商财税、投资资金、金融服务、产业服务等，员工层面包括员工住宿、吃喝玩乐、衣食住行都有。
2、现在苏河汇投资了多少企业？如何帮助它们更好成长？
罗：现在苏河汇投资的企业有150多家，B轮阶段的公司有20多家。
我们会以参股企业形式为入住联合办公的企业做更好的服务。譬如，工商注册方面有企业湾；企业培训的有希鸥网、聚份子、蛋解创业和蚂蚁天使；企业固定资产分期服务的有快租365；企业员工住宿的有舒格公寓；企业员工餐饮服务的有吉刻联盟等。另外，对于其中优秀的创业公司，还会加以服务指导。
3、现在中国市场上，和苏河汇定位一样的企业有很多吗？
罗：和我们完全一样的没有，苏河汇是几种业态的结合产物，不过单一业态的还是挺多的。苏河汇是“YC+Wework”的首创，相当于把办公、创投、企业服务联合起来，同时还涉及房地产行业。
4、那么苏河汇的收入主要是来自于投资和办公室租赁收入，现有收入结构中哪一部分占比大？未来会去调整这个结构吗？
罗：去年苏河汇投资收入占比比较大，今年把比例调整过来，办公室租赁收入将接近投资，未来会将重心放在办公室租赁收入上，到2018年租金收入会有爆发式增长，届时办公室租赁会超过投资型收益。
因为办公室租赁收入基于我们的单店模型，这个可以很容易做成规模效应。苏河汇在全国已有12个成熟物业在管，都是标准化模型。如果以后在全国批量式复制，结合苏河汇在双创领域的知名度，会有一个快速的增长。预计到2021年，自营和托管物业数量会达到在管会达到500个，支撑起一年20亿的销售体量。
5、如何筛选出认为值得投资的企业？
罗总：我们在汇集多种渠道的商业计划书后，对接我们公司项目库系统，然后有专门项目经理负责，他的团队成员每个人从不同的细分领域去研究，在经过五轮筛选后，就会筛选出来比较不错的项目。过去几年沉淀下来，我们目前一个月大概能收到2000多份商业计划书，这在一定程度上成为我们筛选项目的主要项目池。
6、所投的项目中，您的团队会去参与管理吗？
罗：不会参与管理，但会定期给行业研究报告，帮助企业把握好行业的趋势。研究报告是找专家探讨关于项目的行业形态、发展趋势、竞争对手等情况。我们独创是为研究报告的专家专门搭建了一个平台，现已有专家成员一万多名。
7、您的战略理念是不断扩张的态势，为什么没有选取稳健的做法？
罗：我认为，现在对苏河汇最好一个风口趋势已经到来。
首先，联合办公市场会迎来越来越多的中型企业，它们会选择去综合成本更低、办公环境更好、隐私性也能得到保障的联合办公空间。高力国际预测，到2030年全世界有超过30%的企业会去联合办公，而现在不到百分之二，十年的之间会有巨大的增幅。
第二，房地产行业的空置率很高，需要联合办公这样的高人气、高坪效、高附加值的新业态去去化。联合办公除了能吸引一些创新型企业外，还能带来浓厚创业氛围，盘活周边楼盘租赁/销售。
第三，国家双创战略提出，每天都会有大量企业注册，政府也拿出资金、出具政策帮扶产业发展。这对于苏河汇是很大的机会，接下来苏河汇的重点开拓上海、北京、杭州、成都、重庆、合肥等一线创业城市。
8：对于苏河汇的发展中遇到很难解决的问题，罗总如何去解决的？
罗：遇到问题后，快速学习，快速试错，快速迭代，最后快速复盘成为行业专家。另外通过搭建生态，招募优秀的人才，去处理自己不擅长的领域。
