日本自从90年代房地产崩盘后，房价均暴跌60%以上，到处是空房，20多年过去了，房价还没回到当初高点一半。如今在日本最不值钱就是房子。炒房根本不赚钱。
在日本买房面临很多费用如不动产取得税、印花税、登记证税，以后每年要交固定资产税。不动产的买卖、交换、赠与都要交不动产取得税，税率为土地和住宅建筑的3%。
二手房的转让、交易也要收不动产取得税，赠与和继承税收更多。经常听日本人说，辛辛苦苦买一套房子，三代以后几乎就没有了。很多日本人由于交不起昂贵的遗产税，采取把房子买掉的方式，继承部分遗产。
一般来说房子值3000万日元至5000万日元，遗产税为20%，5000万日元以上为30%，1亿日元至3亿日元为40%，超过3亿日元为50%。赠与税和遗产税的税率差不多。
在日本买房子几乎都是用于自住，管理规则里有规定必须用于居住。也有出租的，但在日本买房仅仅是为了出租似乎并不太划算，几十年也收不回成本。
而且日本的二手房折旧率很高，再好的房子，买了再卖一般都要赔钱，年限越久赔得越多，几十年过后，成本还没收回，房子本身已经不值钱了。总之，从日本的现状来看，一般居民住房的投资和收益空间很小。所以大家考虑的不是增值，而是如何尽量保值。在日本，也没有听说过限购政策，基本是市场行为。崩盘后的房地产市场一切都回到了原点，20多年来了，为房发愁的也仅是少数。
2016年1-9月份楼市局部过热及其一系列问题的产生，是在固有的制度漏洞之下购房者、开发商、金融机构、中介等市场主体以及政府部门基于利益追求和心理预期开展合作博弈的结果。第一，经济下行、人民币贬值、资产荒、实体经济不景气与城市分化是引发楼市局部过热的重要环境条件。第二，驱动全社会支持或从事房地产投资投机的利益机制是导致楼市局部过热的深层根源。第三，市场主体合作博弈是楼市局部过热的整体原因。第四，巨量资金导入是楼市局部过热的主要源头。第五，“地王”频出是引起楼市过热与恐慌的直接原因。第六，地方政府消极调控是房价暴涨和市场恐慌的重要原因
专家表示，对于这次房地产调控，现在还有一部份人，认为越调越涨，之后肯定要后悔了。一种观点认为从历史来看，对房价的调控就没有成功过，所以这一次也不会有效。那就大错特错了！
第一、供需的结构已发生很大变化，跟以往完全不一样。存量房，二手房供应量已远高于前几年，目前一线城市的二手房交易量普遍是一手房的两倍以上，说明，二手房源量非常巨大！所谓库存不足，那是因为新房通过炒房之手，源源不断转为二手房。
第二、就是需求，以前房价低的时候，大家买房主要靠收入和储蓄，平均都是7成以上的首付，贷款比例很低，所以对需求的调控很难奏效。但是16年房价大涨，大家买房主要靠贷款，不贷款根本买不起，平均是一半的贷款比例，所以对需求的调控就开始有效。现在一线城市，认房又认贷，其实意味着很多人都买不起，房价也就涨不动了。
文/聚富金来
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