天呐！中国房奴近40%收入还房贷！未来房价这么走
不少国内媒体认为过度金融杠杆造就了今天楼市的大涨。那么这个杠杆比例到底有多高呢？我们也做了个梳理。今年1至7月份个人按揭贷款13305亿元，增幅高达54.6%。统计显示，目前中国按揭贷款还款负担率为39%，如果按目前增速计算2016 年还款负担率将接近40%。值得注意的是这一数字在2015年还只有28%，2011年、2012年甚至还在20%以下。中国在2015年底的居民房贷收入比高达0.46，这已经超过日本地产泡沫时期的水平，而美国次贷危机时期这一数字为0.5。而杠杆率偏高的不仅只有买房人，楼市的另一端房地产企业的金融杠杆率也正在增加
国家统计局数据显示，截至2016年8月26日，房企公司债融资规模达到6534.6亿元，平均利率仅为5.16%，规模已经达到2015年全年的151%。而已经公布的半年报也显示今年上市房企平均资产负债率为76.4%，其中32家企业负债率已突破80%。适当的金融杠杆可以加速行业发展，活跃经济。但从历史来看，过度使用金融杠杆带来的往往都是灾难性的后果，如果我们今天房地产市场繁荣只能建立在过度金融杠杆的基础上，那他所带来的风险一定是巨大的。
出台政策组合拳
近日，由住建部、国家发改委、人民银行、工信部、国税总局、工商总局、银监会等七部门下发的《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》，确认首付贷违规并联合叫停。这使得购房者在首付资金不足，通过场外配资在杠杆上再加杠杆的做法被遏制。同时随着住建部《法治政府建设实施纲要（2015-2020年）》的颁布，全国楼市新一轮“去杠杆”已经开启，对于合肥、南京等房价上涨过高过快的城市，未来去杠杆将成为主流政策取向。
平衡稳增长与降杠杆关系
在央行研究局首席经济学家马骏看来，杠杆是个非常复杂的问题，如果把杠杆降得太快，可能会降低经济增速，甚至造成就业的问题。但是如果中长期不降杠杆的话，风险就会不断地积聚。因此要找到一个比较好的平衡。虽然限购、限贷政策作为权宜之计屡被地方政府使用，短期内存在合理性。从中长期看，需要有效引导社会对房价上涨的理性认识，进一步降低房地产市场杠杆。
房地产泡沫磨灭，购房人将有多惨？
房地产泡沫一旦破灭，房价势必出现大幅下挫。这一局势对普通老百姓有何影响，是不是真如大多数购房者所想象的那样——房价跌破贷款余额，房子扔给银行，最多是首付款的损失？
为此，笔者仔细研读了一份《汇丰银行（中国）房地产抵押贷款合同》，该合同通篇未涉及前述多数购房者所想象的条款，与房价下跌导致抵押物价值不足的条款如下：“如抵押物房地产因任何原因贬值或遭受毁损后其价值低于以下三者中之较低者：（1）签约前之评估价或（2）放款前之评估价或（3）抵押房地产的购入价（即贷款满评价），抵押人有责任重新提供或增加能被抵押权人接收的担保物以弥补不足，或者根据抵押权人的要求提前归还部分贷款，以降低未偿贷款余额”。如出现每月房贷未偿还等违约责任，合同规定“处分抵押房地产所得价款，如不足以偿还借款人所欠抵押权人的一切款项及贷款利息，抵押权人有权依法另行追索借款人”。在查阅了其他银行的房地产抵押贷款合同之后，相关的条款内容也大同小异。
最后，奉劝购房者和与泡沫共舞的投资者一句：泡沫形成初期，请拥抱泡沫，泡沫加速赶顶和全民资金加速涌入的时候，请远离泡沫。
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