来源 | 理财中国
2017年11月28日-30日，财经年会2018“预测与战略”在北京举行。
房价高还早着呢！房价超2万的不到10个城市
华远地产股份有限公司原董事长任志强表示，十九大中两个没有改变，社会主义初级阶段和发展中国家地位没改变，预计城市化任务还未完成，社会主义初级阶段建设时间还长，盖房子住哪儿是个大的问题。
城市住房需求还是个巨大的需求，老龄化问题严重，年轻人的独居问题也很严重，家庭人口比例数大幅下降，一人一个家庭占全世界的25％以上，未来独居预计有一亿五千万户，满足独居人的住房需求还需要盖25年，平均房价超过2万不到10个城市，房价高还早着呢。
任志强认为，房价离合理水平还差很远，全国扣除地价后房价的收入比不到6％，扣除地价后，房价的收入比相对合理。
所有的价格信号都是假的 导致市场判断错误
任志强表示，调控政策最大的问题在于无法，没有法律依据，其次是没有契约，没有契约精神，第三是没有市场价格信号，所有的价格信号都是假的，导致市场判断错误。所以说房地产市场的拐点来了是因为永远不知道接下来的价格信号是什么。
以下为任志强发言实录：
社会主义初级阶段和发展中国家的地位没改。这两个没改，说明中国还得回到原来的建立市场经济框架高速发展的过程。预计城市化任务还没完成呢，要完成小康目标最少要到60%、70%的城市化率，中国社会主义初级阶段的建设周期还长着呢，你们不要以为今天就建完了，早着呢。
所以，应该说中国的城镇化路还有一段时间，十九大说要完成小康2035年的目标，最少每年有一到三个点才能完成，不盖房子住哪儿，这是一个大的问题。
很多专家老觉得我们的房子已经解决了，其实城市中的住房需求还是巨大的，特别是李铁谈到了老龄化问题，我们的老龄化问题非常严重，但更严重的是年轻人的独居问题。
在欧洲很多国家，年轻人的独居达到40%，什么意思？就是父母有房子我也不住，单独住。中国独居的增加和过去的传统计算是完全两个概念，也就是说家庭人口比例数在大幅度下降。从1984年的三点九几下降到二点八几，但是北京、上海已经降到了2.3、2.4，换句话说就是两个人一个家庭，或者两个人多一点点。
一个人一个家庭已经占的比例很大，占到全世界的25%左右，而中国未来的独居发展趋势是什么？预计中国未来城市里最少有一亿五千万套，中国的房子还得盖多少年呢？仅仅满足独居人口的家庭需求，大概要再干25年，别的还不算。结婚、生孩子的还不算。
为什么？从1990年开始建到现在，一共建了一亿五千万套，你们以为商品房有多少吗？商品房只占住房总量的40%，或者还不到。像大城市，北京、上海还不到40%。
真正的房价有多高呢？超过两万块钱的不到10个城市，超过一万的不到20个城市。去年年底的统计数据，地级市平均房价不到4000，今年10月份的统计数据，全国的平均房价7000多，我们没太搞懂，为什么你们觉得房价高，我觉得还早着呢。
北京等个别城市房价比确实高，外地的有钱人都到这儿来了，我们真正超过2万块钱的平均房价只有10个城市，20个城市决定了全国的平均房价大幅度上涨，但我们的房价离合理水平还差得很远。
我让易居帮我们做了一个调查，就是房价扣除地价以后的房价收入比是多少，非常低，全国大概不到6%，可能北京、上海比较高，但是扣除地价以后相差60%。
换句话说，中国从来没有出台一个政策限制地价，而所有的不合理大概都在地价上。所以，我们计算一个扣除地价以后的房价收入比，非常非常合理，而且比国际上还低。也就是说，当其他的国家不是一次性支付70年而且是竞拍价格的时候，房价是相对合理的。
我们从2004年8月31日以后，但出文件是2002年开始招拍挂，在没有实行招拍挂期间，房价平均涨幅不到3%，但我们的收入平均涨幅是9.5%，2007年出现了大量的地王，随后开始出现天价地，地价高过面粉，于是出台了一系列的调控政策。
调控政策最大的问题是无法，你们可以查一查所有地方出台的调控政策，哪个是依据上位法了。我们1995年开始实现房地产管理法，你们查查房地产管理法，有地方政府批准价格吗？没有。上面只写了商品房卖完了以后，价格到政府那儿备案。
另外，没有契约，因为土地合同中写了可以盖这个房子，可以盖那个房子，没写必须限价，但是我盖完房子你说契约不算数，房子只能卖多少钱，我已经盖好了也不行，没有契约精神。我们没有市场价格信号。所有的价格信号都是假的，所有的地方政府几乎无造假可能，要不然就是高价的不让你卖，要不然就限价。
如果市场里没有价格信号，任何人做出来的判断一定是错误的，不管是中央政府还是地方政府，也包括市场中所有的人，你们做的信号能是正确的吗？不是。因为你看到的是虚假的信号。既然是假的市场信号，怎么判断呢？未来是涨还是跌，不知道，因为价格可以随便走。这可能是我们认为房地产市场的拐点来了，因为你永远不知道未来的价格是多少。
李铁：如果没有840多万外来人口 北京将无法生存
中国城市和小城镇改革发展中心理事长、首席经济学家李铁认为，北京的人口问题，决定了北京的房价和住房供给。地方政府一直在采取限制人口、控制人口的政策，因为担心在北京郊区建了更多的房子，会有更多的人到北京来，住房解决的越多来的人越多，会导致北京人口膨胀，因此要减少供给，结果导致房价越高。这种控制人口政策实际上某种程度上是违反城市发展规律的。
李铁指出，如果政府继续人口控制政策，这个人口控制政策会成为北京市住房控制政策的导向，可能根本改变不了这种住房短缺的方式，大家关心房价的舆论问题仍然会持续下去。人口控制政策限制了住房供给，同时也导致了大家对房价的过度关注。另一方面，我们在空间范围内来调整房价的手段，通过发展中小城镇来调整房价的手段没有得到很好的应用。
李铁表示，北京有840多万外来人口，甚至更多。北京如果没有外来人口，人口老龄化程度会达到25％以上，甚至还会更多。这些外来人口是北京满足市场需求最重要的组成部分，是不可或缺的组成部分。如果北京没有这些人，北京将无法生存，这是一个非常大的问题。他强调。不能正确认识人口结构，就改变不了我们城市的住房供给的政策。
李铁最后说道，如果按照传统的人口政策的思维定式，把所谓的补充性人口、外来人口清出去，只留所谓的高端或者高收入人口，可能北京的高收入人口也没有办法生存。既然有了高收入人口也有中低收入人口形成最好的组合，那么公共服务的重点应该放在解决中低收入人口，特别是外来人口这方面，而不能再停留在这种人口控制的阶段性思维，这是特别要说明的。
来源：综合自任志强《财经》年会发言、新浪财经
