4月23日下午，绿公司年会暨房地产企业的战略之变论坛在河南郑州举行，建业地产股份有限公司董事局主席胡葆森、天泰集团股份有限公司董事局主席王若雄、朗诗集团股份有限公司董事长田明、优客工场创始人董事长毛大庆出席并进行讨论，链家集团董事长左晖主持了此次论坛。
下一步是怎么融和
胡葆森表示，在过去的二十多年，中国的开发商借助城镇化的红利，以住宅为主，95%都是住宅开发商，下一步怎么样和教育融合，怎么样和科技融合，怎么样和文化旅游融合，怎么样和商业融合，甚至怎么样和体育融合，这都是我们需要思考的一些问题。最终的目的是和这些东西融合之后，单一的住宅开发商能够变成一个新型生活方式的服务商，并以此来迎接消费升级和需求多元这样一个大的中国社会变化。
“这个过程转起来很痛苦、很漫长，也不会一蹴而就，作为我们（地产商）来讲，还需要三年时间完成向新型生活方式服务商初级模式转变的过程。”近几年来，地产市场被几大主要地产商瓜分，胡葆森预测，这种趋势还会加重，用不了十年，全国百强企业的份额将占到60%以上，甚至更多。
胡葆森表示，地产商做小镇大概有两种心态，一种还是为了圈地，用做小镇的概念把小镇作为拿地的一个手段，另外一种，确实有这种文化情怀，但是现在实际上第三种，就是从转型上思考这个问题。
“做了一个小镇，其经营模式一定不是把里面的房子卖掉了。从投资的角度看，能不能用众筹的模式，最后内容的模式，能不能也用一种众筹的方式实现内容具像化、定型，这是需要思考的问题。”胡葆森表示，从未来经营的模式上，房地产企业本身是个业主，但同时也是一个投资者、一个消费者、一个营销传播者，从而成为一个“多重身份的”角色；在这里面，又会有很多发生相互关系的其他人物，最后变成一个商业生态系统。
不过，田明也指出，中国还处在第一阶段，大城市化、特大城市化，有很多城市人口还在外流。“更别说小镇，江苏无锡这些人口都是负增长，小镇怎么大面积产生呢？”
“上下半场”的说法
“房地产白银时代下半场到底是怎么样理解的？”左晖指出，从开发的企业来看，今天地产市场也在分化，前20的开发企业变得越来越大，还有一些精品开发企业在找一些主流的方式，做一些转型。
王若雄则表示不是太赞成“上半场”和“下半场”的说法。所谓“上半场”是一二线的城市，比如这次受到调控的郑州，真的很惊人，像美国长岛的感觉。但是中国广袤的960万平方公里，县、乡、市还是有很大的发展空间，在欧洲、北美也还找不到脏乱差的乡镇。
“因为对我们而言，都是老运动员了，从2003、2004年都开始调控，去年就是这样上来下去的，我觉得这应该算是一个常态。如果你的专业技能好了，战略调整好，特别是走轻资产路线的话，那么，未来前景还是非常广阔的。”王若雄表示，如果有下半场的话，更应该是往下走的态势，会使得960万平方公里整体的发展日渐平衡。
田明认为房地产发展的形态用1.0、2.0、3.0的方式去记比黄金时代、白银时代更恰当，而不应该用上下半场、黄金白银时代的说法。
“我在美国有投资，美国的房地产，我估计应该是4.0时代，中国是1.0过渡到2.0的时代。”田明解释道，现在只有在中西部某些地区还能看到1.0的模式，而中国沿海地区，不让做融资，拍地的钱还要把祖宗三代的背景都看清楚，拍地的时候成本非常高，所以已经无法再做1.0版本的生意。
“我们必须要转向2.0时代。”田明表示，“房地产越来越接近高峰位置，”他并不认为后面还会有太多的机会执行2B或者财政的宽松政策。而2.0时代是金融化和专业化，这是大势所趋。
资产荒与资金荒
据毛大庆判断，中国前二十年推动房地产的人已经从市场移出了，如果这些人再有购买行为，那只有一个原因，就是货币原因，就是金融投放问题。
“他没地放钱，只有这么一个原因，除此之外没有原因，因为他的根本需求就不需要了，他已经移出了这个范围。这一批人的购买能力不代表自己的使用需求，他连自己的儿子、丈母娘的需求都已经购买了。他们第一需求紧迫的是买房子吗？根本不是买房子，他是拿钱创业，这是根本的变化，那么这批人的需求到底是什么？”
田明指出，当前的主要问题是开发量太大，而整个经济找不到资金的去处，所以城市里面的土地跟住宅资产变成了无形资产，如果说不采取错的话，将会导致资产价格吹到天上去，会出现非常大的问题。与此同时，还存在“资产荒”的问题。“这个事情看上去是矛盾的，一边资产荒，一边是资金荒。最近资本成本价格越来越高，而且央行在收杠杆，这个是非常确定的事儿，从国际上看，美国的美联储也在收杠杆，提高利率，这是一个大的趋势。”
“我之前看了非常可笑的一个事儿，国家公务员考试里面有一道题，如下几件事儿属于实体经济还是虚拟经济，列了四个东西，最后标准答案，房地产是虚拟经济。这是国家出的题，国家出题考公务员，房地产是虚拟经济，不是实体经济，这个事儿让人深思。后来我问这些人，他说可能出题人有问题，但是他为什么认为它是虚拟的？”毛大庆表示，现在实体经济远远被房地产打败了。
“这个状态还引发出什么规律的思考，国家还敢不敢弄下去，我讲的比较粗暴，你敢不敢喝这碗毒药，终有一天到了难以挽回的地步，货币超发到底是不是跟国际类比的实体经济，就是说这个实体经济有没有质量？应该说很缺乏质量。谈到房地产实体经济，是完全难解难分的话题。”
“我在美国看到大片的森林，原来是谁家的，后来都捐掉了，除了他有高尚的情操以外，主要是交不起税。”田明表示，等到地方政府的财力靠土地财政、靠现在的高税收支撑不住，国家一旦开征了土地税、房屋税以后，那时候人们会发现，手中持有大量的物业和土地是交不起那个钱的。
--------------------------------------
本文为财视media原创，转载需附上出处及原文链接
http://www.caishimv.com//party/1493094965.html
更多精彩内容请关注：
财视传媒微信(ID:caishiMV)
Q群(418295218)
