2017年10月12日 11:04:18 政商参阅

10月11日,深圳楼市加入“比狠”阵列,给土地市场献上一份大礼。

据深圳市土地交易中心官网公告信息,龙华民治街道将在11月出售一宗二类居住用地,采用“单限双竞”,并首次要求开发商自持,不得分户登记,不得转让,规定年限为70年。

也就是说,深圳有了第一宗“禁售70年”的居住用地。同时,这也是继6月万科在佛山上演“最狠报价”后(70年不出售),广东省第二宗开发商自持70年的土地。

(官网截图)

两者不同的地方在于,佛山为开发商顺应趋势、主动转型,是万科基于市场、行业竞争对象的高级玩法。

而深圳的这块史上第一的限售土地,是由政府强势主导,同时也释放了多个政策上的重大信号。本次的交易公告还显示出,该宗地的出让条件更加苛刻,并且大多为“大姑娘上轿头一遭”。

先看本次出让土地的关键信息:

(出让土地信息)

该宗地位于“宇宙中心”民治街道,属于二类居住用地,土地面积为20042万平方米,起拍价7.77亿人民币,规定限制地价10.1亿人民币,土地使用年限为70年。挂牌期自2017年11月1日起至2017年11月10日15时止。

其中,规定人才性住房(保障房)最低配建27060平方米,开发商无偿交付政府,市人才安居集团代管。

这也是继大鹏之后,深圳今年第二宗居住用地,在居住项目上,开发商依旧无利可图。但不同于大鹏的“宿舍楼”,这是深圳今年第一次真正意义上推出住宅用地,方向为人才性住房+租赁住房,其余为商业用房

另外,很多房企还会因下面这些“限制条件”高兴不起来。而这份普通的土地出让信息,其实也是“非红字头”的政策文件,环节上也足够详细、全面。

本次出让宗地有四大限制条件:

第一,项目建成后,所有商业用房+租赁住房,将在出让年限内全年自持,即是我们文首提到的“70年禁售”。同时要求限整体登记、不得分户登记,不得转让,允许抵押,但金额不得超过合同地价与建筑物残值之和。

“限整体登记、不得分户登记”,也就是人才性住房、租赁住房、商业用房各行其道,统一各用一个房产证,这也是现在自持物业的常见做法,防止开发商暗地出让房屋。

但官方也给了开发商一条仁慈的后路。如果要转让,必须是企业破产清算、重组或股权转让、司法强制等情况,当转让后的自持物业性质不变。

态度之强硬、模式之新颖,也是深圳土拍市场前所未有的。

第二,采用“单限双竞”。单限就是限制最高竞价,也就是10.1亿元封顶,在限价的范围内价高者得。限制土地价格,也是从根源控制房价的一种手段。

“双竞”是竞价、竞人才房面积。如果多位竞拍人都达到最高限价后,竞拍人将参加终极环节:比人才房面积。移交人才住房面积最多者,将成为竞得人。

这份苛刻的条例,将迫使开发商开启“割肉模式”,或者比狠模式。因为本次出让宗地,开发商能够盈利的只有租赁住房以及商业住房,人才房面积增加,意味着租赁面积、商业用房将随之减少,开发商的利润将大打折扣。

但开放商如果想拿地就要比狠,谁报价最狠、割肉最多,谁才是最后的赢家。最终人才房面积会有多少,也是这场土拍的一大看点。

第三,本次项目验收后,优先为在深圳市龙华区工作居民提供居住配套服务。也即是教育、车位、商业等公共服务,对于龙华区的市民来说,这是一个好消息。

但同时,官方在装修规定租赁房屋要满足市场需求,这也是另一个加码条件。此外,官方规定租赁合同不得超过20年,不得转租。

租赁合同的限制,也是便于房屋的流通性,贯彻“房子是用来住的”,防止开发商借助长期合同,将房屋变相“售卖”。

这其实是扩建租房市场的一大信号,未来会有更多的房子,定位为租赁住房,可售卖的商品房将减少占比。或者说“高端市场稀缺、中端市场平衡、低端市场保障”。

第四,开放商需承诺其土地购置资金来源不属于开发贷款、资本市场融资、资管计划配资等。

这一点对于当下的很多房企来说,可谓“晴天霹雳”。“土地市场禁止融资”并不稀奇,去年十月调控潮时期,深圳、上海、广州、福建等地相继出台“招拍挂”环节禁止土地融资的相关政策。

要命的地方是,今年以来深圳的新房市场由于限价、金融管制、限购等调控政策,新房成交量大跌。除了布局范围较广的巨头房企,很多中小房企其实已经被拒之门外,这次“加门槛”的土拍告诉我们,只要租赁市场加快建设、只要国家银根不放松,未来会有很多房企因为无地可拿,或被并购、或被高负债压死。

租赁市场的这份号称2万亿的大蛋糕,实则是一块硬骨头,也是漫长的烧钱行为,没有土地储备的房企要么饿死,要么学万科减肥,告别规模化、转型效益化,或者备足干粮,准备过冬。

有意思的还在于,本次宗地出让,传统房企还要面对门口的“野蛮人”,或者“马云们”,因为官方允许非房地产企业参加本次竞拍,并按规定给予其房地产开发资质。

非房地产企业参与深圳土拍也不是首次,早在2015年龙华红山地块、2016年6月的光明高新技术园“前总价地王”,就允许非房地产企业参与拍卖。值得一提的是,两次竞得人皆为龙光控股(拿地狂人)。但在当时,开发商没有土地购置资金的限制,可以疯狂砸钱,也可以邀请合作方共持减轻负债压力。

但眼前的时代早已不同,既有资金管制、又要求竞得人自持,开放商的优势已经有所弱化。

而昨天支付宝宣布:上海、北京、深圳、杭州、南京、成都、西安、郑州这8个城市率先推广信用租房。100万套公寓可以免押金租赁,传统的中介市场已受到冲击。

今天的宗地出让,我们也可以推断,未来也会有更多的非房地产企业,分食租赁市场的利润,传统房企将不再是住房市场的唯一牵头。

面对下周三的重要会议,深圳丝毫不敢怠慢。昨日深圳召开全市金融会议,市委书记王伟中强调“防止金融资源过度流向房地产”,在银根上对楼市敲响警钟。并且在今天,新浪报道有网友被银行追回480万消费贷。

今天土地市场释放的信号,供给侧上算是给楼市泼了一盆冰水。种种迹象都表明,这次楼市调控长效机制”,比我们想象的要凶猛。

但比狠,我只服深圳。

转自:深圳看房团(ID:ihouse0755);作者:端五,若侵权请联系删除

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