2017年10月10日 18:16:28 EMBA

作者:韬略哥来源:财经韬略(ID:tttmoney8)

这两天,媒体上触目可见的标题是:楼市遭遇“最惨黄金周”!

有的报道说,这是全国3年来楼市最清淡的黄金周;还有的报道说,北京黄金周楼市成交创下8年来新低(其中北京、上海成交量暴跌了80%)。

总之,冷冷清清、凄凄惨惨戚戚!不是8年来最惨,就是3年来最惨。

然而,如果你真的相信这些数据,就彻底傻了。因为按照目前的交易流程,在黄金周“网签”的房子,绝对不是在这期间成交的。

而在黄金周成交的房子,能在12月中旬之前“网签”就不错了。

目前各地均出台了“限购”、“限贷”的政策,你买房时至少要经过开发商、银行和政府三关的审核,看看你是不是符合购房、贷款的条件。

以购买新房为例,能在这个黄金周期间“网签”的房子,很可能是7月或者8月向开发商交纳了首期款,拿到了银行的贷款承诺书的交易。也就是说,真实的交易是在7、8月份达成的。

目前的房屋交易,至少会面临两大关口的拖延:

第一是房产登记部门。这个部门对当地新房均价负责,所以那些单价较高的楼盘往往会被拖后“网签”。登记部门一般采取“配药方”的方式,每天把等待“网签”的(交易事实上已经达成了)合同放出来一些,高价、低价盘搭配,以保证当天的价格可控,最终稳定住本月的“新房成交均价”。

有些高价盘等待“网签”,往往一等就是几个月。即便是低价盘,出于控制成交量的考虑,“网签”也是被严格管控的。

第二是银行。银行房贷额度空前紧张,尤其是北上广深更是如此。因此,银行把贷款部分放给开发商(或个人卖家),往往需要更长的时间。

我的一个读者抱怨说:他6月末在某一线城市购买新房,7月初拿到了银行贷款承诺函,并缴纳了全部五成的首付。但“网签”到9月中旬才完成,贷款到现在都还没有发放。

在这种情况下,你根本无法判断某一天“网签”的房子,真正成交是在哪一天。所以,所谓最惨黄金周,8年来最低、3年来最低,统统是骗人的。是媒体为了骗取流量制造出来的噱头。

但有一点是对的,这就是我们此前预测的:中国楼市正进入“成交量”的冬天。

这个冬天并不完全是“购房者预期变化”导致的,而是政府“冻房”的结果。政府“冻房”有以下方法:

1、在产权登记上,拉长“网签”、“备案”时间;

2、从银行房贷额度上控制,导致银行放款速度慢下来;

3、“限购”、“限贷”,尤其是“限售”,让你买不了,也卖不了。

总之,官方希望大家暂时忘记楼市。

为什么?主要原因是:由于去库存太过迅猛,目前全国楼市的平均“消化周期”只有5个多月,明显偏低;其中商品住宅只有3个多月,如果不控制随时可能因为“没房卖”而价格再次飙升。

让“楼市入冬”,更重要的原因是等待开发商“补库存”。

所以,这不是真正意义上的“楼市的冬天”。真正的冬天是“购房者预期改变”,大家集体进入观望状态造成的。

或许有人会问:为什么改变购房者的预期这么困难,而且似乎越来越困难?

原因很简单,这是因为到目前为止,“任志强们”总是正确的。特别是2015年末到2017年初的这波楼市去库存,导致了中国历史上最彪悍的一波房价上涨。

想真正改变民众对楼市的预期,政府需要做更多的事情,比如建设规模更大的廉租房、共有产权住房,真正控制住货币增速。当然,这一切需要通过深化改革、转变经济增长方式、转变投资主体来完成。

否则,“任志强们”还会说对,“最清淡黄金周”还会来骗人!

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