本文系融360专栏作者“辣妈有财商”原创作品，仅代表作者个人观点，不代表融360官方立场，转载请联系作者授权。
辣妈打算再次聊一聊最近的楼市政策和大家普遍关心的问题，希望可以解答大家的疑问。
第一个要讲的问题是，317北京楼市限购，主要是把原先930的认房政策，深化为认房认贷政策。
什么是认房？930政策是，如果你已经有房子，不管这房子是你全款买的，你爸过户给你的，你前夫离婚的时候过户给你的，还是你自己通过公积金贷款或者住房商业贷款支付的，不管你怎么得来的，只要有房子了，那么你现在买房子，都按照二套标准执行。同时小幅调高一套首付比例，大比例调高二套首付比例。
在930政策下，夫妻双方离婚，把所有房产过户到一人名下，另外一人只要名下无房没有未结清的住房按揭贷款，就可以视同首套执行。
什么是认房认贷呢？原有房贷没结清视同二套很正常，认贷是说只要有过贷款记录，哪怕已经结清了，在办理新的住房按揭贷款的时候，都视同二套，贷款利率需要上浮，同时新政要求的首付比例更高。这就使得只要有贷款记录，哪怕净身出户离婚名下无房，再购房也得支出更多的现金和利息成本。
因此，317认房认贷之后，只有夫妻双方中有一方没有贷款记录的家庭离婚才能规避政策限制。也就是辣妈上篇文章中说过的“处女贷”，夫妻双方都有贷款记录的，离婚无效！
（图片来源：兴业地产）
其实在317和930之间，还出现过贷款期限不超过25年的调整政策，贷款最长期限缩短，会使得月供增加，也把那部分月收入卡在线上的购房者挡在了外面，就算对收入证明进行技术处理，月供增加也会增加经济压力。但是这个小政策，显然在317面前小巫见大巫。
上海和深圳，很早就实施了本次北京317政策类似的认房认贷政策，所以之后楼市的热度下降了不少，成交量下降，房价涨幅也变小了。
北京则不一样，317之前的小阳春简直可以用“疯狂”来形容！人人谈房子。这种感觉非常类似于2015年的股市，辣妈所到之处都是千万富豪，股票市值之下各个财富感爆棚，聚会上股票的话题最突出。2017年开年之后，辣妈也一度怀疑人生，要是去年离个婚加点杠杆多买套学区房，岂不是更爽？还谈什么资产“稳健”配置呢。
没买房的，在懊悔没有及时入场；买了房的，后悔没有离婚借钱多买几套。
不过正像投资大师约翰‧邓普顿说的“牛市在绝望中诞生，在犹豫中成长，在乐观中成熟，在亢奋中死亡”，辣妈觉得2015年到2016年的3月份，是本轮北京楼市的犹豫期，3月份到9月份是乐观期，9月份之后就是亢奋期了，317之后是对亢奋的终结！！（原谅我这个月引用这句话第三次了）
这怎么说呢？正在中介继续预测317之后，北京市还有“处女贷”的家庭离婚率将出现新高的时候，政府又干了这些...
322社保变成连续60个月：北京购房资格审核中的连续5年纳税记录要求，由过去的每年至少1次，改为往前推算60个月在本市连续缴纳个人所得税。断一个月就前功尽弃了~
323过道学区房被封死：不具备居住条件的过道、车库、廊道等异形房，将执行“三不政策”：在不动产登记中一律不能单独办理过户等转移登记；在公安机关户口登记环节一律不能办理落户；在子女就学环节一律不能作为入学资格条件。那还有买的必要吗？买了只能砸手里。
323约谈中介、关店：北京市住房城乡建设委约谈北京十大中介机构，明确禁止中介机构参与炒房，随后北京展开房地产中介市场执法行动，各大中介有“学区房”字样的房源开始下架，单价15万以上的不允许卖，一把中介被关店。
324离婚无效、大学生视同二套：对离婚一年以内的房贷申请人，各商业银行应参照二套房信贷政策执行，使得离婚基本无效；对已成年、未就业、没有固定收入且还款资金来源于其他共同还款人的借款人，视同二套房贷。
325教委发声：每个城区至少选3所普通校和优质学校合并或集团化办学；两年内，在城区新增25所优质小学或九年一贯制学校，把辖区内最薄弱的学校并入优质教育集团或与优质校深度联盟，这显然是要对学区房现象进行破解。
更有甚者，据说还要锁区。某个学区最热门的区，据说户口不在这个区，就不允许买房子…
326“商改住”限购：一手商住盘明确不能出售给个人，商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款，二手楼盘购买条件比住宅更严格，未来能购买商住房的个人，只能是名下在京无住房和商办类房产记录的有房票非京籍人士。那还买什么商住房？这样的严格约束将导致个人购房者基本放弃购买商办类公寓，市场成交有可能出现50%以上的跌幅，如果持续严格执行，价格很可能在未来有30%以上的跌幅。
环京限购升级：317北京楼市新政后，环北京地区的河北省廊坊、保定、张家口、沧州等不同程度的跟进。核心一二线城市的外溢需求正在被限制，未来政策也不再给外溢需求留空间。
（某中介朋友圈）
10天内，北京市九次出台楼市调控政策，涉及首付比例、贷款利率、非京籍购房纳税标准、过道学区房、学位划分……紧接着配以严格的突击检查，目标是断绝所有形式的炒房。正在这个节骨眼上换房的亲，简直是被虐得体无完乎，究竟哪个时间点网签按照哪个政策执行阿？
所以，辣妈才说这是亢奋期的终结，要是在乐观期，一定不会这么累。其实，辣妈更想说的是，不如直接禁止房屋买卖算了~
好吧，事情闹到这样，基本说明了一点：政府决心很大！！媒体报道，张高丽也出来表态了。说实话，辣妈去年得到的消息是，房价过快上涨的城市，去年其实都在老板面前保证过的，这会控制不好，真是没执行好，一定是又被敲头了。
因此，辣妈大胆预测，俯卧撑要下去了！这个时间会有多长？目前要看这次就差不让买卖的政策效果多长，何时因为楼市过于冷清放开。930之后入的，不说站岗吧，考虑税收中介费等因素，应该会有一段时间卖出没有盈利的。
那么又担心两个问题了，一是楼市会不会崩？二是刚需买了怎么办？或者能买吗？
楼市不会崩盘。政府限购是为了防止泡沫破裂，而不是为了使得楼市崩盘。房屋是绝佳的信贷抵押物，除了房屋按揭贷款，绝大部分的企业抵押贷款，银行拿在手里的也是房产。房市崩盘的后果，政府比你更害怕，必将波及实体经济和社会稳定。不仅如此，由于土地供应方只有政府，土地是所有商品中垄断性最强的，而卖地收入又是地方财政赖以运行的一个坚强基石，再考虑长期通胀因素，房价长远来看肯定是涨的。
刚需依然可以买。刚需首付低，公积金不用也是躺在账户里睡大觉几乎没利息收入，买了之后还可以减少房租支出。更重要的是，首套还没有决心入市的兄弟姐妹们，对于楼市都是缺乏足够判断力的，现在继续观望一段时间可以，怕就怕，观望到下一波行情的时候还没有出手，或者干脆忘记了观望或者观望技能不够，等到又涨起来了，才后知后觉地去买。
至于投资客，辣妈还是坚持自己的俯卧撑理论！通常，疯狂的人心，要在3个月左右的时候才能冷静下来。投资是为了最大限度地赚钱，单位时间资金收益率最大化。楼市疯狂的时候，谁都不相信房价会下跌。然而，政府这次祭出这么多利器，辣妈相信效果！！短暂的调整对于刚需没什么关系，而对于加杠杆的投资客？从收益率上来说，也许会有更好的投资标的。
下一次政策放开的时候，将是又一波暴涨的开端，请大家积蓄弹药，密切关注公号，确保和我一起在犹豫期就关注，在乐观期果断入市。
北京作为全国的首府，辣妈相信分析北京的情况，对于大家判断同样房价高企并在限购中的，成都、厦门、南京等地的楼市走势，都是有启示意义的。
辣妈不炒房，2017年期待股市！至少是结构性行情吧~嘿嘿。
作者：辣妈有财商 微信公众号：lama_ycs
