本文系融360专栏作者“辣妈有财商”原创作品，仅代表作者个人观点，不代表融360官方立场，转载请联系作者授权。
最近，辣妈住的小区，760万成交了一套88平米的两居室。就在前不久巅峰阶段，辣妈住的小区100平米的两居室卖到了单价11.5万元。
中介一再反复强调，房价并没有跌。那套11.5万元单价的两居室，是因为户型朝向特别好，那套8.65万元单价的两居室是因为房东急需钱，一次性付款的，属于捡漏性质。其他的两居室，价格还是稳定在9.5万元~9.8万元左右，比之前平均10万元一平米相比，没有太大松动。
中介说得完全正确，一点问题都没有。
但是，假如在巅峰阶段，就算房东急用钱，不可能有这么大的折让，最多便宜个1000元每平米，就会被疯狂的买房客全款一举拿下。
因此，辣妈觉得楼市还是会继续趋冷的，从有漏可捡开始；全国的楼市也会慢慢冷下来，从帝都开始！
上次辣妈提到过，最近在售房源逐渐多起来了，和去年的市场完全不同的感觉。有个朋友说自己最近在链家的app上把北京市海淀和西城两区的成交信息都扒了一遍，发现比前段时间都便宜了。和辣妈达成过交易的中介也发来信息，说最近出的房子比3月份便宜多了。
因此，今天想和大家展开谈谈两个楼市投资的两个核心风险。
1 房产有很大的流动性风险！
资产的流动性风险，是投资的第一风险。某种程度上来说，不能尽快套现的资产，都不是好资产。为什么上市公司的估值比非上市公司高？就是因为流动性好，随时可以卖掉。普通公司估值再高，想卖的时候，着急找人接盘，也得打折。
房屋呢？房屋的交易成本是很高的。看看小区周边开了6家中介就能知道一个小区能养活多少交易商。需要看房，需要谈判价格，申请贷款，缴纳税费，办理过户，还得装修，买家具或者入住，或者出租...总之灰常麻烦。每次折腾个房子，辣妈自己都觉得精疲力尽了。
这次还限购了，限购本身进一步增加了交易成本，购房资格需要弄，贷款需要跑。因此需要用钱，着急出售的卖家，只能打个折把房子尽快卖掉，不着急的房东待价而沽，就会卖得很慢，在售房源逐渐增多，市场也就慢慢冷下来了。
这就是为什么，每次房价最疯狂的时候，辣妈总是喊停，因为这个时候入的房子，办完手续转手卖的时候，由于市场已经冷下来了，卖出需要损失中介费和税费的同时，还要有一些折让。虽然看起来，账面上房价涨了100万甚至更多，但是真要卖，一打折，就不会吃到什么肉了。
买房投资，肯定要在行情起步的前期！
2 楼市不进则退，不涨的投资性购房就是亏钱。
投资房市也会亏损，甚至在房子还没有下跌的时候，就可能会亏。
因为，一线城市的房价体量都大了，大量资金沉淀在房子上，而租售比又低得惊人，因此从两三年的短期来看，房价只要不涨，这利息就是实实在在亏掉的机会成本。
尤其是投资性购房的。按照现在的政策，就辣妈了解到的情况，全款或者首付8成的占比比较多，也就是说可以放的杠杆非常小。如果把买房的这笔钱存在银行里，或者买个理财，算个4%-8%的收益，1000万的房子，一年也有40万到80万的利息。显然，房子不涨就是赔本的买卖了。
要是再加上一个折扣，再扣点税费，可以说买了房子之后市场价格上涨10%才能够打平。这就是辣妈反复讲的，楼价不进则退。
3 刚需置业也许迎来好时机
刚才说了两个投资楼市的风险。但是，这并不意味着房子不可以买。长远来看，由于通胀的存在，不动产是依然值得投资的，而且是除了购买企业之外的首选。
刚需的童鞋们，首付比例低、贷款利率低，这两个低决定了购买房屋的成本比投资客要低。而且，多半刚需的童鞋们自己还在租房子住，于是买了房子还省下了一笔租金，这么一来一去，哪怕三年不涨买房子这个账也能算得过来了。
不仅如此，楼市疯狂的时候，房子出一套卖一套，买家们喊着全款，提着现金等着卖家，你买来住的人哪里不要看看南北通不通透，小区垃圾臭不臭，离地铁远不远，这怎么比得上人家投资客的决策速度呢？
现在好了，投资客都歇着了，你可以慢慢看看，把待售的房源都看一遍，算算价格，算算自己有多少钱，然后做一个最优化的方案。要是还能捡到漏，那房价就是2年前的房价，这过去两年的利息就是你生生多出来的。
长远来看，房价会在几年的沉寂之后温暖起来，毕竟通胀这把剑一直在，房价在时间的长轴中，一定是曲折向上的。这就是辣妈俯卧撑理论的一个观点~
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