本文系融360专栏作者“老南读财”原创作品，仅代表作者个人观点，不代表融360官方立场，转载请联系作者授权。
石榴叔的几个微信群从昨天开始，有一个话题一直在讨论，那就是“买房”。
图片：凤凰房产
位于南京河西和江心洲的10家楼盘，昨天申领到销售许可，近3000套新房，同一天开盘。
有意思的是，这10家楼盘均制定了“八成首付+银行验资”的高门槛筛选客户。
此情此景，石榴叔反正是第一次看到。
今天 石榴叔想说
为什么会用“抢”这个词呢？因为在限价政策的背景下，此次河西中、河西南楼盘均价仍然踩在4.5万元/平方米和3.5万元/平方米的红线上，而同区域二手房报价均已超过5万元/平方米，房价倒挂严重。所以很多人觉得，这是一个赚大钱的机会，也许是未来若干年房市最后的机会。
八成首付是个什么概念？
最关键的是，这些都是期房
于是这两天经常在朋友圈看到金融从业人员这样吐槽。
有朋友为了快速凑齐八成付款，拿到摇号资格，甚至开出日息千分之三的借钱条件。
更奇葩的是，一个朋友的单位，科室几个人合伙凑钱买房，而且还真凑足了，中午刚刚拿到了摇号资格。
接下来问题来了。
房子买到手，一定就能赚大钱吗？咱不贪心，50%能有吗？
我想很多人只是看到房价倒挂，经济账并没有仔细的精算过。石榴叔今天就来帮大家干这件事。
如果你有幸摇中了一套120平方的房子，按照限价37500元来计算。稍微好一点的楼层和朝向，收你40000元每平方没啥问题，也就说房子总价是480万。
目前南京河西的车位30万起步。
契税我们就按照首套来计算，首次购普通住房征收的标准为90平方内1%、90平方-144平内1.5%，也就是契税72000元。
维修基金各地标准不一，一般在2-3%。目前南京收费标准带电梯的120元/平米，不带电梯的75元/平米，按上限来算维修基金14400元。
0.03%的印花税1440元。至于配图费、房地产登记费这个就不细算了。
总价大约是519万。
问题来了，你买的可是期房，目前最抢手的兆佳业和五矿的房子到手要到2019年6月前后。即便开发商按期交房，办完产权证要3年以后才能上市交易，也就说，捂在手上5年才能卖。
480万的房子，首付80%，就是384万，剩下的96万分期5年，利率上浮15%，还款总额110.36万（此处为方便计算，如分期20年实际利率更高）。
敲黑板！384+110.3+30+7.2+1.44+0.14=533万
这就是折腾这套120平方米房子5年的总成本。
对了，你出手时候的找中介，还需要给中介费，X家一般手2.2%，中介费近12万。
换个思维，384万，按货币基金的平均收益4%， 5年收益是76.8万。车位交付时购买，加上各种税，大约39万3年收益是4.68万。分期5年，每期18395元，如果也按照这个收益计算，110万变121.6万，利息是11.6万。
继续敲黑板，533+12+76.8+4.68+11.6=638万。
用638万除以120平方，即每平方5.32万。
目前五矿崇文金城的新房二手成交价在每平方51000元（存在倒挂虚高）。石榴叔这笔账算了之后，大家应该明白为什么那么多人抢了吧！
今天这篇废话 老南想说
按照房价稳增的态势，买到就是赚，跑赢理财没多大问题，但像早几年那样翻倍，基本无可能。所以提醒大家，入市需谨慎！别被低单价迷了眼。
毕竟，过去十几年，内地偏股型基金平均年化收益率为16.52%，客观事实在这。
