高房价这场战争，我们早就打输了
■ 文 | 马光远 扑腾话最标肿的正经经济学家
购房者在这场十多年的博弈中已经深刻理解了调控的精髓，对于房地产调控已经不信任，出台任何房地产调控政策都会被视为“助涨”的信号而起到反向的作用。
中国房地产面临的问题绝非库存那么简单，库存扭曲的背后是整个房地产制度体系的缺失。
出来混，迟早是要还的，这是铁律。
前段时间，在我个人的微信公众号“光远看经济”里，我全面讨伐了1998年房改以来中国的房地产政策，对中国房地产调控政策18年来的屡屡失效做了一个系统的分析。在我看来，中国房地产调控政策之所以全面失败，既压不住房价暴涨，也无法解决天量库存的根本原因在于：
长期以来，中国房地产公共政策缺乏一个长期的系统性的构建体系，亦缺少内在的公共政策目标逻辑。在过于追求短期效应的指导思想下，政策朝令夕改，无论是民众，还是市场的参与各方，对政策的经常变化都无所适从，从而导致政策失灵的尴尬。
以本轮房地产政策为例，政策的目标是“去库存”，然而，政策导致的结果却是该“去库存”的地方库存依旧，而那些库存根本不是问题的城市房价却出现了惊人上涨。除4个一线城市外，在今年“去库存”的政策背景下，二线居然出现了涨幅惊人的厦门、南京、合肥、苏州这“四小龙”；“地王”频出，上半年全国出现了160多个“地王”。政策提出的人的城镇化，希望农民工成为去库存主力的目标很显然已经落空。
事实上，在“十八届三中”全会前后，中国部署新一轮重大改革措施之际，笔者就围绕房地产市场的改革，多次撰文呼吁：
应该利用“三中全会”中国全面推动新一轮改革的窗口期，反思过去多年中国基于调控思维的房地产政策，抛弃调控思维，站在制度建设的角度重构中国房地产市场的制度体系。
高层谈及中国的房地产制度建设，也更多地从房地产长远发展的角度看问题。早在2012年10月29日，政治局集体学习时，习近平就住房保障以及住房支持体系建设，发表了极为重要的讲话，除了没有直面房价问题，全面谈了中国住房支持制度及房地产政策等一系列问题，为未来中国房地产的制度建设确立了一个框架体系，可以视为未来中国住房政策的基点。
主要有四点内容：
中国住房存在的根本问题，不仅仅是住房困难家庭的基本需求尚未根本解决、保障性住房总体不足，还有住房资源配置不合理、不平衡等问题。
提出要处理好住房建设上的 “四大关系”，包括：政府提供公共服务和市场化的关系、住房发展的经济功能和社会功能的关系、需要和可能的关系、住房保障和防止福利陷阱的关系。
肯定了住房的市场化改革方向，提出了构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。
提出住房的顶层设计问题，要求总结我国住房改革发展经验，借鉴其它国家解决住房问题的有益做法，深入研究住房建设的规律性问题，加强顶层设计，加快建立统一、规范、成熟、稳定的住房供应体系，倡导符合国情的住房消费模式。
在笔者看来，这次讲话事实上是新一届的领导层在房地产政策上一次思维的大转变。以上四个讲话的要点预示着，中国房地产调控的思维将发生很大的变局，以行政调控为主的政策体系将逐步淡出，在住房的问题上，将厘清市场与政府之间的关系，主要发挥市场的作用，政府只需做好制度建设以及保障房的工作。
很显然，这是一个转折性的变化。然而，令人遗憾的是，由于多年来房地产市场缺乏休养生息和制度建设的基础，在经历多年的快速增长之后，房地产库存局部过剩严重。在库存压力很大的情况下，去库存又成了房地产调控政策的新的短期目标，制度建设再次让位于新的调控目标。
事实证明，无论是过去多年调控的效果、房地产市场的基本面以及未来制度建设的需要，短期的行政调控措施，特别是全国一刀切的调控，过去、现在、将来都无法适应中国房地产市场健康发展的需要。
过去18年，以行政措施为主要手段、以控制房价过快上涨为主要目标、以抑制不合理的需求为主要途径的房地产调控，由于过于浓厚的行政色彩，以及政策的短期与多变，不仅没有做到抑制房价的过快上涨，反而扰乱了整个房地产市场的预期。不仅购房者无所适从，更使得整个行业的发展都因政策的不断加码而难言健康，问题和矛盾重重。
特别是，购房者在这场十多年的博弈中已经深刻理解了调控的精髓，对于房地产调控已经不信任，出台任何房地产调控政策都会被视为“助涨”的信号而起到反向的作用。在高房价这场战争中，政策早已经完败。
同时，必须明白，调控政策既无法抑制住房短缺情况下快速上涨的房价，也无法解决住房过剩情况下庞大的库存。在今天市场已经基本解决住房问题的情况下，调控政策根本无法帮市场消化库存。通过调控措施帮助这个行业去库存，既不符合市场规律，也无法拿出有效的措施。
比如，帮助农民工买房。迄今为止，在财政、税收、金融等方面，根本拿不出真金白银的政策激励农民工买房。库存的问题最终还是要靠市场来解决。一个城市房子的供应超过了需求，这是供应出了问题，是供给侧的问题。我们的办法却是一厢情愿地希望农民工到他不愿意买房的地方去买房。
解决房价过快上涨也好，解决天量的库存也好，最好的办法仍然是有一个长期预期的制度体系。中国房地产面临的问题绝非库存那么简单，库存扭曲的背后是整个房地产制度体系的缺失。我们需要看到管理层对中国住房制度进行脱胎换骨改变的决心。
其实，中国的房地产行业，连续吃药18年，还能够成为稳增长的支柱产业，已经算奇迹了，试想哪一个行业能禁得住这样的折腾？但如果不对土地供应、信贷、税收、信息、住房保障等政策进行全方位的检讨和反思，顺应房地产市场发展的规律，构建一个科学合理的促进房地产真正健康发展的政策体系，房地产迟早有一天会成为中国经济最大的麻烦。
出来混，迟早是要还的，这是铁律。
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