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这是本圈嘉宾大圣的新作，大圣其实是一名画家，从几千块做起，目前已经坐拥37套房，就是通过做二房东滚雪球滚起来的，我经常和他开玩笑说，你这是一个画家为生活所迫，沦落为二房东的悲惨遭遇。但是玩笑归玩笑，没有几把刷子，是很难做到今天的成绩的，如果有值得各位借鉴的地方，请不吝打赏，谢谢。
二房东物业笔记（第一部）
二房东， 又称托管房。
市场优势分析：市场需求大，随着房价高涨，租房需求越来越大。相对民宿，酒店等短租业务，二房东市场既有稳定的长租收益，又可以转化为短租，收益稳定灵活。成本低，二房东自有资金在给原房东支付初期的租金后，余下支付成本都由租客支付，二房东支出成本低，并有稳定回报。现金流产生，在支付给原房东下次房租前，租客租金在二房东手里有三个月流动期，可用于其他理财收益。
市场风险：
1、 风险一
原房东给出的价格在第一年、第二年和市场价格相差不大，前两年获取利润少，如果把中介佣金均摊到房租中，出租租金已经高于市场价。
如果二房东要提高出租价格，只能采取两种方式
（1） 将房屋进行分割，单间提高价格，但被居委会，联合执法查处风险大。
（2） 重新装修，但提高空关期成本和装修成本。
这两种方式的风险一是有查处拆掉风险，二是增加空关期和装修成本。
空关期是一个赢利点，也是最基础的赢利点，一般简单装修约在两周内（含装修气味挥发时间），而出租时间约在两周内，一个月的空关期成本基本浪费掉。
装修成本均摊在房租内，提高了出租租金，增大了出租时间。
2、 风险二
市场竞争大，很多行业不接触的时候，觉得有很多利润点，但一旦进入市场，同行竞争会非常凸显。很多中介公司都有托管房。在租客寻求房源时，中介公司首先会推出自有托管房。很多大企业入住租房市场，他们的优势是配套设施完善，例如健身，聚会，各种活动。这种租赁环境是住宅楼内一家一户无可比拟的。所以在市场压力下，空关期时间会延长，对于二房东利润来说，一两个月的空关，可能导致赔进去一年的利润差。
3、风险三
国家开放租赁土地，大企业进入租赁市场，会有行政手段打击群租、完善租房市场，会提高个人进入二房东市场标准。
市场问题：
1、 拿房问题，很多房东已经有了长租更赚钱的认识提高，所以一是不愿意长租，二是长租价格更高，导致拿房成本高。
2、 拿房一般通过中介公司，但中介公司自有托管房系统，优质房源会抢先被中介公司拿到，导致房源稀少，拿房质量降低。
3、 房东更愿意签给有有保障的公司，而非个人。
4、 房东违约，即使有赔偿金制约，但作为房东见到租金上浮大于和二房东所签价格，会采用种种理由阻挠，违约。
5、 租客纠纷，租客纠纷大致有三类：
（1）租期不到，违约。而二房东在市场属于灰色地带，即使上升到司法程序，很多为息事宁人，也不愿把问题扩大化。导致二房东亏损水电煤费用，租入佣金和再次支付租出佣金亏赔，虽然可以扣押押金作为赔偿，但租客往往会以各种理由产生纠纷，要回押金，房子再次租出，产生新的空关期损失。
（2）租客各种修缮服务，会增加二房东人力成本，修缮成本。
（3） 租客拖欠租金，导致房东陷入两难，完全清理走租客缺乏手段，不走导致现金流停滞。
市场赢利分支：
二房东最简单，粗放的做法是和房东长签，装修，转租，这种做法是以上所述各种问题，风险的产生点。越是粗放的做法，问题越多，导致吆喝大，不赚钱。而细分化做法，一是服务针对性强，可以节省不必要成本，二是增添附加值，赚取新的赢利点。
二房东赢利细节分支：
1、 三一房托三房（三房加一）
2、 六一房托别墅
3、 别墅无抵押
4、 医院房
5、 郊区房分隔
6、 车站笼屋
7、 内环，市中心房，电梯房高楼层装修点看厨厅阳台
8、 老破小房装修点看色彩，灯光
9、 在餐饮旺季，选择短租宿舍房
10、特色房
下面我们列出几个问题，进行了解答：
比如什么叫做三一房托三房，六一房托别墅？
整体看来就是一个投资组合的意思，通过三套一房一厅为三房空关期保底，六套一房为别墅空关期保底，确保现金流的稳定，下面是具体的解释：
三一房托三房（三房加一）：
指的是拿三套一房一厅出租，利润差可以为一套三房一厅分割保底，因为三房出租租户多是几个人合租，或做宿舍，所以出租有一定风险，所以用三套一房一厅利润保底。
六一房托别墅：
六一托别墅 是指别墅的玩法，找在卖的别墅，不找在租的，在卖的别墅，可以和房东谈短租，然后转租给聚会，商业活动，婚纱。
基本房东在卖的，不会在意租金多少，本意是要卖，所以租金很低，基本保守估计，一个月租金，如果日租率高，一周可以回本。
但是为了保险起见，基本是拿六套一房，利润差，可以避免别墅日租空关。
二房东物业笔记（第二部）
分割房如何托管出租？
分割房：顾名思义，就是把原有格局进行分割，一隔二（一房一厅隔成两间），一隔三（一房一厅隔成三间），二隔四（两室隔成四间）等等。
一、分割房的地段选择
首先并不是所有地段都适合分割房，分割房针对人口密集，交通方便，利益可以最大化。
在郊区设立分割房，如无特殊针对性强用途（例如学校），分割空间小，价格和整租相差不大，意义不大。
所以分割房利润最大，在市中心，内环，写字楼密集区，分割间数少，软装设计精美，利润空间最大。
其次在中环和内环交际处，地铁距离近，简单装修节省成本，分割数多，以交通地段换取租金利润回报。
二、分割房小区与楼层的选择
1、 在选择老小区时，可做市调，看看选中的单元楼，该楼内老人居住量大不大，老小区老人对群租分割房最为排斥。简单的市调方式是看晚上熄灯率，老人睡觉比较早。或早上六点左右观察老人进出。
2、老旧，破陋，管理混乱的老小区，租金便宜，宜做宿舍，拿房时间选择在五月初即将进入夏季，夜市，餐饮多，服务人员宿舍需求大.
适合短拿，和原房东一两年租赁合同即可。
3、电梯房无楼层要求。阳光面多一些，分割房主要依据阳光面分割。
4、老小区环境干净，物业，居委管理严格，分割间数要少，尽量租住一楼，减少干扰。问题是容易排水通道堵塞。
5、老小区环境一般，物业管理松散，分割房尽量控制在三楼和四楼，一楼下水通道因为群租人多，容易堵塞，二楼在老小区中多和上面几层共用一个下水系统，所以二楼是以上几层的排水通道，群租用水过多容易给楼上和楼下造成堵塞，产生投诉纠纷。
住合租房年轻人大多生活随意，懒惰，多层爬楼过高，会直接影响选房率，不建议选择四楼以上。
楼层越高，对周边邻居的干扰范围越大。
6、 一楼带天井可搭建，是分割房最爱，虽然有排水容易堵水问题，但多出的天井房间产生新的利润点。
三、分割房赢利点分析
1、水电，私装水电表，每度收费大于正常水电收费，在分割房第一年，第二年和市场相差价格不大的时候，水电赢利是重要赢利。在后续几年房租上涨时期，可以双举并行，水电利润＋房租利润。
2、阳光入室面积分割，朝南阳光房可多分割，即使分割空间小，也能租上较高价格。一般分割房普遍认为分割间数越多越赚钱，其实不然，实际情况是分割面积越小，价格越低。
但是朝南房间接受度高，即使分割间数多，面积小，租客也能接受。所以有效利用朝南房间。
朝北房间面积较大，减少分割面积，价格会高。
简单的说，同样一间朝南房和朝北房出租，朝南房面积比朝北房面积小7个平方，但出租价格相差不大。所以最大化利用朝南房间进行分割，朝北房间减少分割间数，收益率合理化。
3、次物业有效利用。厨房，次厅，阳台有效利用，厨房可以作为一个房间使用，阳台和卧室想通，可以作为两个房间分割，客厅加阳台，可以做一个主卧价格出租，或分割两个房间。
次厅如果空间较小，可以作为咖啡角，提升整体室内环境温馨度，减少群租拥挤感。
四、分割房装修窍门
1、从入门，租客看到第一眼，不能产生拥挤，两边紧紧排列的逼仄狭隘压迫感，所以在进门后，视觉第一眼所及，增添布置，如壁画，壁挂灯，镜子，利用拥挤性巧妙布置，增添温馨感。
2、在转角小空间加壁灯，转角沙发，设计咖啡角，
3、假如一条走廊，两边累计超过四间房，可选择一间，挂装饰性半幅门帘，在斜对角线位置放壁挂式植物，使整个走廊不单一。
4、分割材料以前使用石膏板，特点是价格便宜，简单易装，缺点是隔音效果差。
后来使用空心砖，但群租分割容易被投诉，拆除，所以容易浪费成本。
可以使用三合板，中间龙骨，填充沙土，隔音，成本低。和墙壁连接处使用合角安装（如玻璃窗连接墙面的合角）。在查出时易于拆除。
5、房间内多安装挂钩，靠窗位壁灯，插座位要高（安全）
6、家具可依据屋内大小走势定制，床头可加宽，设置吧台桌面，这种定制，简单的说，依据沿角走势走一圈木头就行，价格低廉。但有效把空间利用起来，买家具容易缩小室内空间。
衣柜在角落位依墙体搭建木板拉帘，对床位。
总体空间家具设置，是进门宽，入内窄，呈“凸”型。进门宽感觉不拥挤，视觉感宽。
五、租户安置策略
在有条件情况下，租户近可能分类，夫妻类集中在一个物业单位内，单身集中在一个物业单位内，避免互相之间纠纷。
一楼有院子，可以开出专门的宠物室，养宠物集中在一个物业单位内住，现行很多房东是拒绝带宠物入住，因为气味，和宠物抓挠对家具有损坏性。
对于内环租户，室内配置多一台微波炉，入住率会增高。
敬请期待下篇，郊区房的租赁秘籍。
