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■ 文 |邓元杰
作为房地产市场集中调整的一年，2017年注定不平凡。据中原地产研究中心统计数据显示，今年以来截止到10月底，全国各地发布的房地产调控政策累计超过210次，其中仅10月份就有超过25个城市发布了有关房地产调控政策34次。在这些政策内容中，有关租赁的政策接近20次。不仅如此，调控政策覆盖面也从以往的热点一二线城市向三四线城市进一步扩围。
那么，这是否意味着房地产市场将没有希望了呢？笔者不这么认为。
今后房地产业将发生三个方向性的变化。
定位属性由过去的“投资与居住属性并重”，到“去投资重居住”。
为了保证这一点，国家会逐渐加大力度推出房地产税，并进行个税改革。2017年10月，由人民出版社出版的《党的十九大报告辅导读本》中，财政部部长肖捷在《加快建立现代财政制度》一文中，对这两项税改前景作出了描述。肖捷指出，按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，推进房地产税立法和实施，对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税，适当降低建设、交易环节税费负担，逐步建立完善的现代房地产税制度。
“立法先行”意味着房地产税法将充分征求各方意见、广泛讨论，由全国人大审议通过；“充分授权”表明在全国统一立法前提下，将尊重地方实际情况，给予地方较大自主权；“分步推进”表明从操作层面来看，制度设计上可能难以一步到位，需要分步实现。个税方面，则要“建立综合与分类相结合的个人所得税制度，优化税率结构，完善税前扣除，规范和强化税基，加强税收征管，充分发挥个人所得税调节功能”。
关于个税改革，现在议论最为热烈的是3500元的免征额是否有必要提高，个税征收是否和教育、养老、医疗、住房等费用挂钩。推出房地产税和个税改革，如果措施得当，有利于缩小贫富差距和房地产市场的稳定。
需求方面由“有房住”到“住好房”的转变。
具体地说，人们对房屋的面积需求，已经从150平米以下转到了150平米以上，尤其是200平米甚至更大的房子，更适合人们的需要。这是因为随着国家二孩政策的放开，现在出现了很多5口或6口之家，而且现代社会更注重个人隐私，家具、衣物和各种电子产品也需要更多空间，这些将有越来越多的人，需要更大的住房面积。在深圳、上海和北京，单套面积在250甚至300平米左右的房子，早已受到更多客户的欢迎。过去买这些房子的是高端客户，但未来将有大量中端客户愿意置换到大宅商品房中。
解决居住问题的路径由过去的“购房为主”到“租购并举”。
与往年的调控政策相比，“租赁”与“限售”成为今年最大的特征。据统计，今年发布限售的城市数量与发布租赁政策的城市数量均超过了50个。事实上，针对未来几年房地产市场建设，十九大报告已给出明确方向：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。
租购并举，短板在租。长期以来，我国住房租赁市场以个人出租为主，缺少规模化、市场化的机构租赁者。美国的住房租赁企业占据市场份额的比例高达30%，而我国的这一比例尚不足3%。
实际上，在2012年已经有一些互联网创业者与地产中介，将目光投向了长租公寓。随后，部分地产商也涉足这一领域。今年以来，房地产传统市场在调控之下企稳，租赁市场鼓励政策密集出台，让一些业界人士感叹，终于等到了长租公寓的春天。
截止到2017年10月份，在我国排名前30位的房地产商中，已有1/3以上涉足长租公寓。例如，龙湖集团以前就是三块业务：地产开发、商业运营、物业服务，但从2016年开始试水长租公寓，今年长租公寓正式成为他们的主营业务之一。截止到10月底，龙湖已在14座城市布局了“冠寓项目”，预计年内开业房间数达1.5万间以上。万科、佳兆业、中骏置业也不甘落后，纷纷号称规模至少从“5万间起”。曾经习惯赚快钱的房地产商进军新市场、做起了长线生意，外部环境的转变当然是主要动因。
从内部看，开发商做长租公寓也有其理性考量。龙湖集团有关负责人表示：“冠寓是应时而生的产品，我们并非房子卖不动了才做租赁。”“我们力争到2020年租金收入超过20亿元。”当然，在现阶段，开发商仍然以卖房为主，但以后将形成租赁与销售互补的局面。
除了传统开发商，市场上还有大量专门从事租赁的新兴企业，比如独立创业的“魔方”、YOU+等，又如由链家推出的自如。和其他企业主打集中式公寓不同，自如主打分散式房源。他们通过APP业主委托和链家渠道开发房源，与房东签订长期合同后，视房屋状况的不同进行统一改造，然后通过租房平台对外散租。此外，国有企业也有望逐渐成为长租公寓的新生力量乃至主力军。
不过，目前整个长租公寓市场仍处于前期投入期，短时间尚不能回本。但是从市场趋势来看，这是个朝阳行业。当一二线房价高高在上、新城市人短期无法卖房时，长租公寓将是他们必然的选择。
但是这里有一个问题：如果一二线城市房价高昂，年轻人还愿意来吗？拿北京、上海来说，这两年一直在“赶人”，导致常驻人口增长缓慢、甚至略有下降。从图一可以看出，这两年京沪的人口确实停滞不前。如果人口增量上不去，怎么能支撑房价和长租公寓呢？
数据来源：苏宁金融研究院
老邓认为，京沪人口停滞不前的趋势是暂时的。因为京沪要赶走“低端人口”，发展“高端经济”，不具备可持续性，必然会吸引相当数量的年轻人口。图2是今年前三季度各省市的股权融资金额排名，可以看出，京沪仍然列前两位，而且远远超过第三名广东。
数据来源：苏宁金融研究院
并不是排名第三四五位的广东、浙江、江苏很差，而是京沪太强了。而京沪将给全国一二线城市一个巨大的示范效应，那就是占有政治、经济等各方面优势的一二线城市，仍会用各种方法发展本地经济。
从今年前三季度股权融资的行业来看，互联网、IT行业的融资最多，之后的医疗健康、文化传媒和金融业，也能吸引大量的年轻人。这些融资主要在大城市，因为后面的都是传统行业（比如汽车行业、能源及矿业），一般不可能放在大城市。可见对于年轻人来说，一二线城市的吸引力仍然最大。因此，一二线城市的房地产前景无需担心。
数据来源：苏宁金融研究院，投中信息
长租公寓已经成为2017年以来的热点行业，并且已经产生了若干细分市场。目前我国长租公寓市场可分为高端服务式酒店公寓、中端金领/白领公寓，以及低端青年公寓三种，而高低两端市场较为成熟，中端市场目前仅处于发展初期。
不过，这个市场总体上仍处于初级节点。根据《中国流动人口发展报告》，截至2016年，全国流动人口达到2.45亿人，其中有67.3%选择租住私房作为解决居住问题的方法，这部分对应的租赁人口为1.65亿，按户均2.67人、每户年租金2万元估算，市场规模是1.23万亿元。此外，根据目前的大学生平均收入及大城市的房价情况，租房人数为1300万人，按人均1.2万元计算，市场规模是0.15万亿元，所以总规模约为1.38万亿元。考虑到物价上涨、国家倡导房屋租赁等各种因素，预计未来几年这个行业的年增长率应该在20%以上。
数据来源：中国指数研究院
另外，11月份有两个大消息：
1、11月上旬财政部副部长朱光耀说，中国将大幅度放宽外资进入金融业的比例限制，包括将证券、基金管理、期货领域的外资比例，将放宽至51%，三年后不受限制，还放宽外资进入银行、金融资产管理公司、保险领域的市场准入政策等。
2、上海要打造国际一流的自由贸易港，方案已上报国家有关部委。
在我看来，这说明过去两年时间外资进来的远远不能满足要求，所以国家必须使大招。但是短期有用吗？或许过不了太长时间，国家就会重新重视房地产建设，“租售并举”。
11月14日，国家统计局又公布了10月份的经济数据。2017年1～10月份，房地产开发企业土地购置面积19048万平米，同比增长12.9%，增速比1-9月份提高0.7个百分点。与此同时，土地成交价款9695亿元，同比增长43.3%。增速虽然回落3个百分点，但仍然很快。按单位面积计算，土地价格上升了26.9%。这说明开发商看好后市，而且土地的成本越来越高。
虽然10月份的商品房、住宅销售面积、销售额增速，分别为8.2%、5.6%和12.6%，均创2016年以来的最低，但这和严厉的调控关系很大。2012年之后，房地产的周期已经缩短到两年以下，那么，从2016年10月初正式开始的这一轮严厉调控，是否还有不到一年的时间了？
从10月份的经济数据来看，不仅房地产增速在变缓，而且10月份的制造业投资（仅增值1.2%）、基建投资（增长11.6%）、社会消费品零售总额（增长6.2%）增速都在明显下降，制造业PMI为51.6，接近荣枯线；非制造业商务指数54.3%，比9月回落1.1%，所以笔者预计，或许用不了多久，国家还会回到房地产上。
综上所述，在国家继续在一二线城市加强经济发展的大背景下，在广大城市居民对“大平层”有越来越强的需求下，在中短期经济前景不明朗的前提下，国家极有可能大力提倡“租购并举”，实际上会让我国一二线城市的房地产继续保持繁荣。预计在未来几年，长租公寓和大平层会得到更快发展，中国一二线的房地产市场，将呈现和过去不同的面貌。
