作者：云掌财经 财艾笨
随着楼市信贷调控不断收紧，全国各地房贷利率也继续上行。据《2017年6月份中国房贷市场报告》显示，今年6月全国首套房平均利率为4.89%，为基准利率的9.97折，环比上升了3.38%。从全国首套房贷款平均利率来看，超八成银行无利率优惠，有32家银行执行基准利率上浮，或为基准利率的1.05倍至1.2倍不等，二套房近9成银行房贷利率上浮10%。房贷利率不断上涨，对那些贷款时采用浮动利率的购房者来说，压力倍增。很多人想要提前还贷让自己少交点利息，可是提前还贷真的划算吗？
首先，了解一下贷款的两种方式。
1、等额本息
定义：是指在还款期内，每月偿还同等数额的贷款(包括本金和利息)。它和等额本金是不一样的概念，虽然刚开始还款时每月还款额可能会低于等额本金还款方式，但是最终所还利息会高于等额本金还款方式，该方式经常被银行使用。
计算公式：[贷款本金×月利率×（1+月利率）^还款月数]÷[（1+月利率）^还款月数－1]
计算原则：银行从每月月供款中，先收剩余本金利息，后收本金；利息在月供款中的比例中随剩余本金的减少而降低，本金在月供款中的比例因增加而升高，但月供总额保持不变
2、等额本金
定义：是指一种贷款的还款方式，是在还款期内把贷款数总额等分，每月偿还同等数额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息，这样由于每月的还款本金额固定，而利息越来越少，借款人起初还款压力较大，但是随时间的推移每月还款数也越来越少。
计算公式：每月还款金额= （贷款本金/ 还款月数）+（本金 — 已归还本金累计额）×每月利率
计算原则：每月归还的本金额始终不变，利息会随剩余本金的减少而减少。
等额本息是在还款期限内，每月还款额相同，但是本金逐月递增，利息逐月递减。到了还款中期，已经偿还了大部分的利息，因此提前还贷意义不大。等额本金是在还款期限内，还款数额逐月递减，但是本金不变，利息逐月递减。如果你已经还款超过1/3了，后期所还的更多是本金，利息高低对还款额影响也不大。
因此，我们应该明白，不论哪种还款方式，银行都是先让你还利息，这样有利于银行将风险降到最低。所以，如果你已经还款很多年了，再提前还贷意义已经不大了。
其次，提前还贷需要交违约金。
提前还款的违约金是在借贷款双方的合同中共同认可的条款，一旦借款方在指定的时间内提前还清全部贷款，或大部分本金，借款人将支付一笔违约金。违约金一般是按照提前还款时的未结余额的百分比计算（一般是2%到5%）；或规定若干个月份的利息。但最高违约金受到合同或法律的约束。违约金的有效期通常不会超过3年（也有的为5年）。有效期过后，违约金的比率会取消、或逐渐减少、或者只有余额的1%。每年只要部分提前还款不超过贷款余额的20%，就不用缴纳违约金。违约金是借贷双方可以协商的。一般的，贷款方会提供几种违约金的方案供借款人选择。如果借款人选择有违约金的合同时，贷款方会提供较低的贷款费用，或较低的贷款利率，一般的带有违约金的合同的利率要比没有违约金合同的利率低0.25%到1.00%。
最后，简单分析一下哪些人适合提前还贷，哪些人不适合。
1、哪些人适合提前还房贷？
不善于理财的人
如果手头闲钱较多，却只存在银行吃利息，还不如先还房贷。据中国银行国际金融研究所统计，国内主要17家银行平均5年期存款利率为2.94%。这比4.47%的平均房贷利率要低不少。同样道理，提前还贷也适合于购买保本银行理财、余额宝等收益低于房贷利息的投资者。
身处贷款前期购房者
无论是等额本息还是等额本金，都是越早还款越划算。因为前期多还，意味着借银行本金额度将减少，可以为后期节省大量利息。两相比较，等额本金对提前还贷的时间节点要求更靠前，最好在还款期1/3前，因为到这一节点将近一半的利息已经还完，后期所还的更多是本金，利息高低对还款额影响不大。而等额本息提前还贷则可在还款中期前。
月公积金缴纳金额较高者
由于公积金是专款专用，如果不用于还房贷，放在账户里也是取不出来的，所以还不如用于提前还贷。如果选择的是商贷和公积金构成的组合贷款，提前还房贷一定要先还利率较高的商贷部分。
2、哪些人不适合提前还贷？
等额本金还款期已过1/3的
等额本金还款越到后期，所剩的本金越少，所产生的利息也越少。如果你你已经还款超过1/3了，就说明近一半的利息已经还清，剩余的基本都是本金，提前还款并不划算。
等额本息还款已到中期的
与等额本金相对应的，自然是等额本息，等额本息每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。如果已经还了一半了，大部分的利息也还了，没必要提前还贷了。
用公积金贷款的
公积金贷款本身是有很大的利率优惠的，与其提前还贷，不如拿钱做一些理财，做一些短期的基金定投，投资保值增值商品，都更划算。
总而言之，在利率上行预期下，提前还贷有利于我们减少利息负担。具体怎么规划，还要结合自己的现金流和银行的相关规定来综合考虑。
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