作者：云掌财经 财权
楼市刚需炒房客政策房价
上海，一个国际化大城市，竟然以不到6000块的楼面价卖地了。一时间，市场上议论鼎沸，大家都惊呆了！
跌跌跌！跌到没底线！
昨日，上海首批公开出让的两幅租赁住房用地在上海土地交易市场正式成交。从交易的结果来看，可谓是即在情理之中，又在意料之外。这两块土地主要用于租赁用途，这点无可厚非。但是，楼面价竟然通通不到6000元。
是的，你没有看错，为了发展低价的租赁市场，上海，一个国际化大城市，竟然以不到6000块的楼面价卖地了。一时间，市场上议论鼎沸，大家都惊呆了。
楼面价跌破6000元 地价“狂泻”80%
7月24日上海首批公开出让的两幅租赁住房用地在上海市土地交易市场成交。两块土地的最后拍卖的楼面价分别为：张江地块方面，成交楼面单价为5569元/平方米；嘉定地块方面：成交楼面单价为5950元/平方米。采取“只租不售”模式。项目建成后，将至少提供1897套租赁住房房源。而竞得两幅地块的，均为国有企业。
恰在去年7月，在距离这次拍卖的“嘉定新城E17-1地块”不到700米的地方、位置略差的“E27-1地块”被福建建发夺得，总价41.98亿元的价格夺得，楼板价3.03万元/平方米，扣除5%的保障房与15%的自持面积后，实际楼板价达到3.76万元/平方米。也就是说，今天转让的嘉定新城租赁用地，楼板价只有一年前拍卖价的20%！
也就是说，为了发展租赁市场，上海市政府简直就是白送，一年时间过去了，上海土地不涨反降，还足足便宜了80%。
那么开发商的成本是多少？租金回报率多少？
房价公式：房价=土地成本(30%)+开发费用(10%)+建安成本(20%)+税费(15%)+利润(25%)
但，在目前的只租不售模式下，已经不适用了，所以应该是：
房屋成本=土地成本+开发费用+建安成本+税费(具体会有减少，姑且算作10%)
把楼面价6000代入新的房屋成本公式，那么会得到成本大概是12000元/平方米。
租金回报率多少？目前，在嘉定地块周边，出租一套90平米的大概需要4100。如此一来，开发商年化率收益率大概是4.5%左右，开发商通过房租收回成本只需要：21年！
值得注意的是，本次“只租不售”拍得土地的都是国有企业。
“只租不售”传递什么信号？
从表面上看，开发商拿地后建房是“只租不售”不如抛售房产来钱快，但是开发商每个月都会有稳定的租赁收入。这样的模式，也给全国的开发商转型带来了启迪。那么，上海市通过对土地出让“只租不售”，给我们传递出什么信号？
一方面，通过降低地价的方式，来降低开发商拿地的价格，这两块地的开发目的就是将房产建好了，再出租出去。以后这类模式会在上海乃至国内推广。如此一来，可以解决绝大部分年轻人的居住问题。政府不能保证每个人都拥有一套房产，但政府有责任让每个人都有房子住，这是民生问题。
另一方面，如果政府将更多的土地规定“只租不售”的模式转让给开发商。那么以后会有更多的新房充入到房产租赁市场。城市中的年轻人完全可以通过租房解决居住问题。这样，房地产市场每年都会减少大量刚需压力，这时候房地产供需之间就会逆转。广大年青人也不必背负几十年房贷，只需坐等房价调整完成。
房子是用来住的 不是用来炒的
从上海宣布：要拿地，只准租，不准卖；
到广州宣布：租购同权！只要有户口，承租人子女和学区房子女通通就近入学；
再到九部委联合宣布：广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆率先试点，加速进入租赁时代；
再到这次上海的降价卖地；
很显然：在人口有显着流入的大中城市，未来新增住房的结构的确将发生重大转折，政府控制的保障房、国企控制的租赁住房的比例，将超过半数。国有企业、政府将强势介入租赁行业、设立“住房租赁交易服务平台”。
房子是用来住的，不是用来炒的。早在之前，楼市就已经出了大量的限购、限价、限售、限贷政策。一个比一个严厉，一个比一个狠。我们看到了无比坚定的决心！
当租房真的能够享受等同买房的权益时，当买房不再是追逐利益的渠道时，我们还需要买房吗？当没有人买房了，都去租房了，房价泡沫还能维持多久？
一个以房产为中心的时代就要结束了，一个以奋斗者为本的时代就要来了！我们看到了无数的炒房者在哭啼，无数的民众在欢呼。让我们张开双臂，欢迎这个前所未有的租赁新时代吧！
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