作者：云掌财经 财权
影响房价的最大因素房贷及房贷利率，进入了严控期，收紧情况堪称史上最严。在打击投资客的同时，银行贷款利率上浮，尤其是首套房贷款利率的上浮，误伤了一大批刚需购房者！
经历了前段时间的额度紧张、利率优惠取消的状况后，房贷市场又出现了新变化。影响房价的最大因素房贷及房贷利率，进入了严控期，收紧情况堪称史上最严。在房贷利率变化背后，是楼市调控和货币、信贷政策共同作用的结果。
据历史数据显示，房贷利率的变化与房价存在着密切关系。近十年的数据可见，不论是房价，还是住宅成交面积，都和个人住房贷款利率呈负相关；随着调控步入深水区和多重作用的叠加，预计未来房价将进一步松动。
8月1日，合肥4家银行首套房贷款利率上浮5%！2家停贷！一夜之间，合肥人房贷利息多了5.4万！其中，中国农业银行、中国银行、光大银行和民生银行工作人员表示首套房贷款利率上浮5%，即5.145%；浦发银行、中信银行均已停贷！刹那间，人心惶惶。
利率上浮不可避免 一二线热点城市上浮明显
在经历二套房利率普遍上浮后，一线城市和热点二线城市的首套房利率也上浮明显。据不完全统计，7月出现首套房利率上浮现象的城市共有20个，包括四大一线城市和部分二线城市，如合肥、厦门、南京、杭州、武汉、苏州等。芜湖、连云港、惠州、中山等三线城市也有银行将首套房贷利率在基准基础上提升5%-10%不等。
目前全国超八成的银行无首套房利率优惠，超过32家银行执行基准利率上浮，为基准利率的1.05至1.2倍不等。
从最早调控的深圳来看，工行、招行、建行、农行、交通银行等大行均已取消首套房贷利率折扣优惠，执行基准利率；兴业、民生银行等首套房贷款利率则上浮10%。在调控最为严厉的北京，6月开始提供首套房优惠利率的银行数锐减至2家，分别为汇丰银行和花旗银行，大多数银行已取消优惠折扣，部分银行首套利率执行基准上浮5%-10%。广州23家银行中，首套房贷利率则最高上浮20%。
预计下半年房贷利率将继续上行
一线城市对于房地产政策反应敏感，大多数银行于5月份已率先调整至基准水平，甚至基准上浮10%；二线城市相对缓慢，6月份开始大面积的房贷利率收紧，全面上浮逼近基准利率。
首套房首付水平占比方面，仍以3成首付为主。截至6月30日，在全国533家银行中首付2成的有108家银行，占比20.26%，较上月持平； 首付3成的有344家银行，占比达64.54%；首付3.5成的银行有58家，占比10.88%；停贷的有21家银行支行，占比3.94%。
“收紧的房贷叠加房地产调控政策，约束房价上涨作用更明显。”中原地产市场总监张大伟表示，信贷是决定短期房价的最关键因素，预计下半年，整体房贷数据会出现同比下调。
“预计此后几个月，房贷利率仍然会保持上行趋势。”李万赋表示，随着流动性收缩、银行负债成本上升，资产收益下行导致银行的收入及利润承压，再加上信贷额度的限制，银行逐步减弱房贷折扣、提高房贷利率就成为必然选择。
购房杠杆率下降 影响房价走势
限购限价限售等政策主导楼市的阶段已经过去，未来半年和一年，货币、房贷、资金面，将成为热点城市楼市降温的主导性因素。
房贷利率的上升提高了购房者月供和资金成本，将直接影响其购房贷款的积极性，降低购房杠杆率。易居研究院数据显示，全国居民购房杠杆率从2015年三季度开始快速上升，2016年四季度刷新历史最高值，达到46.4%，2017年一季度，该指标小幅上升至46.8%，二季度回落至43.9%。
多位业内人士认为，房地产信贷持续趋紧，当前全国个人购房杠杆已经步入下行通道，预计下半年个人房贷余额同比增速将进一步放缓。
值得注意的是，购房杠杆率也与房价走势密切相关。通过比较2008年至2017年全国居民购房杠杆率与70城房价指数季度环比走势发现，房价与居民杠杆率总体呈现正相关关系，杠杆率越高，房价涨得越快；反之亦然。
利率上浮打击投资客 误伤刚需群体
银行贷款利率的上浮，到底会给购房者带来怎样的影响？业内人士表示：“主流城市的定向加息是当前调控的主要举措，对抑制楼市泡沫有积极作用。此举可以有力打击投资，特别是多套房产均有房贷债务的叠加下，压力可想而知。”
理想是一回事，现实又是另一回事。在打击投资客的同时，银行贷款利率上浮，尤其是首套房贷款利率的上浮，误伤了一大批刚需购房者！
首套房贷款利率上浮，对于刚需者来说无疑就是购房成本的增加。半年的时间里，房贷利率由年初的85折到上浮5%。目前房贷基准利率（5年及以上）为4.9%，上浮5%之后利率为5.145%，以50万元商业住房贷款，还款期限20年为例。基准利率4.9%，每月还款约3272元；利率上浮5%后，每月还款约3340元，前后相差约68元。表面看数额并不大，但是后续如果出现加息，购房成本会再次增加。
房贷政策一刀切，首套房利率上浮误伤刚需群体，也招致批评声。业内人士表示，有关方面应当对“金融机构将首套房房贷利率也一并上调”的做法进行干预，金融机构不应在房贷政策上“一刀切”，应区别对待各种购房者，从而支持购买首套房刚需客户的积极性，防止房价“大涨”的同时，也要防止“大落”。
房价未来走势不敢确定，不过房贷利率上浮显着，虽打击了投资客，却也给刚需者带来了沉重的压力。扎心了，刚需者。
版权声明：
本资讯号除注明来源的文章外，均为云掌财经原创文章，欢迎转载，引用请注明本公众号【云掌财经】
ID：yunzhangcaijing
