作者：云掌财经 财心
最近1个月，万达集团给外界的关键词是：瘦身，变现，收缩，退出……
先是7月19日，万达商业分别与融创中国、富力地产签署了转让协议，万达以637.5亿元的总价将77家城市酒店全部股权以及十三个文旅项目的91%股权分别转让给富力和融创。
“只要有万达，迪士尼十年到二十年之内盈不了利。”王健林的这番豪言壮语随着十三个文旅项目的易主随风飘散。
就当大家错愕于首富忍痛割爱的决绝之时，王健林的大动作一个接一个。
8月9日深夜，万达做了个大动作！
8月9日深夜10时52分，万达发生了一项大动作：万达酒店发展公布重大资产重组计划，将万达酒店管理公司和万达文旅集团注入香港上市公司，总金额达到了70.5亿元人民币。
受此消息影响，万达酒店发展10日复牌后大涨，涨幅一度逼近40%。
今年2月以来，万达密集收回至少400亿万达广场注册资本金
从今年2月以来，万达集团密集收回至少400亿元万达广场项目公司的注册资本金。在已建成的万达广场中，至少有84家万达广场项目公司的注册资本金减少，累计减少401.63亿元。
7月25日媒体报道，柳南万达广场、枣庄万达广场、盐城万达广场及焦作万达广场这四个万达广场已经完全被中信信托持有；
7月5日，南昌西湖万达广场被珠江人寿纳入麾下；北海万达广场、抚州万达广场、九江万达广场、雅安万达广场、辽阳万达广场则被民生信托持有。
综合上述信息计算，王健林已经完成了总金额高达1109.63亿元的资产大腾挪。
万达集团：彻底告别房地产！
万达所有的动作，并非没有规律可循，其主线其实非常明确：轻资产。
对于万达重组新动作，万达集团微信号8月10日发布文章给出了解读。
万达集团官方微信表示，注入上市公司万达酒店发展的万达文旅和万达酒管都是轻资产公司。万达文旅主要从事主题公园设计、建造及营运管理业务。万达酒管主要从事酒店设计、建设及营运管理业务。
万达卖掉的是酒店资产，但保留了酒店管理公司，卖掉的万达酒店仍归酒店管理公司管；万达卖掉了万达城91%的股权给融创中国，但是万达依然是万达城品牌拥有者和经营管理者。
按照万达的说法，“万达只卖掉了钢筋混凝土的肉身，而留下了轻资产的灵魂”。
同时，万达集团在文章中表示，万达彻底告别了房地产，从此大步走上轻资产之路。
从今年年初，“轻资产”三个字就常常被万达方面和王健林本人提及。1月14日，在万达集团年会上，王健林宣布，万达商业2020年以后原则上不再搞重资产，全部为轻资产。
王健林还打趣道，万达商业不再是地产企业，所以我好几次建议，是不是在2017年底或2018年把商业地产名字改了得了，叫商业投资管理服务集团，别再当地产商了。
今年年初，王健林还称，万达商业“轻资产”转型成功，并且公开宣布，万达商业与中信信托、民生信托、富力集团等签约90个万达广场，投资合同达1050亿元，2017至2019年，每年开业交付30个万达广场给投资方，净租金双方分成。
王健林究竟图什么？
1、万达酒店发展轻资产化，改善资产负债率
万达酒店发展通过出售重资产而转型轻资产化，改善资产负债率。
公告显示，万达酒店发展向大连万达商业出售在万达置业投资、万达国际地产、万达美洲、万达澳洲地产的全部权益，包括桂林项目的51%股权、伦敦项目的60%股权、芝加哥项目的60%股权和悉尼及黄金海岸项目的60%股权，具体作价则待独立估值，并以该等项目公司的资产净值计算，最终以现金结算。
我们来看看这些被万达酒店发展出售的项目具体情况。
桂林万达广场项目的总建筑面积规划约33万平方米，其中包括15.3万平方米的购物中心和17.7万平方米的商铺、住宅和其他销售物业，已于2015年9月开业。
伦敦项目的总建筑面积规划约11万平方米，计划开发为集住宅及酒店于一体的高档综合体项目，预计于2021年完成开发。
芝加哥项目的总建筑面积规划约17.6万平方米，计划建设五星酒店（193套客房）及高档公寓项目，预计于2020年完成开发。
澳洲悉尼项目的总建筑面积规划约9.83万平方米，计划建设集酒店、住宅及零售为一体的全新高档多用途综合体项目，预计于2021年完成开发；黄金海岸项目的总建筑面积规划约14.4万平方米，计划建设一栋五星级酒店和两栋高档公寓，预计于2019年完成开发。
相对于其收购的万达酒管和万达文旅，被万达酒店发展卖出的项目属于重资产业务。
王健林曾多次强调万达集团要向轻资产模式转型，并定下了两个目标：一是2020年集团服务业收入、净利占比超过65％，房地产销售收入、净利占比低于35％；二是2020年海外收入占比超过20%。
现在，重资产业务将从上市平台转移到非上市母公司，轻资产业务将从母公司转移到上市平台，这就首先实现了上市平台的轻资产化。
另外，万达酒店发展在2012年到2016年的资产负债率分别为87.12%、72.08%、71.45%、81.18%、82.47%，从2014年起呈持续上升的状态。公司在2016年的存货为46.08亿港元，占总资产比重为28%。
这样的资产状况并不乐观。
易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《国际金融报》记者采访时表示，对于两家轻资产公司的注入，从收入和盈利等指标来看，前期预计会在高端酒店和特色文旅产业方面发力，这有助于培育高端的文旅消费需求。如果后续业务持续，那么也可以培育轻资产业务，这对于此类企业降低负债规模也是有积极作用的。
在万达集团发展战略的层面上，严跃进认为，在该交易完成后，万达酒店发展将明确其作为万达文旅产业唯一上市平台的战略地位，带有很强的资本运作的导向，有利于万达文旅后续的积极融资和扩大国际化发展战略。
2、利于万达商业回A
分析完万达酒店发展，我们再来看看母公司大连万达集团。
万达集团现在的架构比较复杂，拥有四大产业集团——万达商业、万达文化、万达网络和万达金融。万达商业旗下有万达广场和万达酒店两个重资产业务，万达文化旗下有酒店管理业务、旅游业务以及影视文化和体育等业务。
根据万达集团官网公布的《2017年上半年万达集团工作简报》，2017年上半年万达集团收入1348.5亿元，其中万达商业收入735亿元（占比54.51%）、文化集团收入308亿元（占比22.84%）、金融集团收入206.1亿元（占比15.28%）、网络集团收入25.6亿元（占比1.90%）。
这次交易主要发生在万达商业板块及万达文化板块之间，万达商业注入4个地产项目，万达文化的酒店管理业务和文旅业务被剥离。
两大板块都发生了变化，会让万达集团未来的业务收入结构产生变化，万达商业收入占比增加，其余板块收入占比减小。
同策咨询研究部总监张宏伟指出，万达集团的此番动作，是万达对自己旗下业务的一个规划和重组，有利于万达商业回归A股的进程。
严跃进也表示，透过类似做法，充分体现了万达商业回归A股的决心，万达背后的各类资源正加快整合，这有助于梳理业务条线，对加快回归A股有积极作用。
目前，证监会网站显示，截至8月3日，万达商业在A股的IPO最新排名已上升至第58位，状态显示“已反馈”。
3、或是为巨额海外投资
在注入资产的同时，万达酒店发展亦将四个项目的部分股权转让给大连万达商业：桂林项目51%股权、伦敦项目60%股权、芝加哥项目60%股权、悉尼及黄金海岸项目60%股权，对价以净资产为准备。
吊诡的是，就在一天前的8月日，万达酒店发展还发出《有关若干媒体报道之澄清公告》，信誓旦旦地称“没有任何计划作出媒体报导所述的出售。”
王健林如此腾挪或许是为巨额海外投资的未来布局。
根据媒体报道，万达投到海外的资产总额约为2500亿。网传有关部门禁止金融机构对万达海外投资提供资金支持，相关项目或有“烂尾”风险。
交易完成后，万达酒店发展成为万达文旅产业唯一上市平台，未来还有可能被注入万达在海外投资的项目，其战略地位大幅提高。
作为香港主板上市公司，万达酒店发展可以为海外项目提供源源不断的支持。例如此次重组，如果全部对价以的1.16港元/股发行的代价股支付，万达可获60.8亿代价股。假如万达酒店发展股价能炒到3港元以上，减持这部分股票可获约200亿港元。
蹊跷的是，据传重整上市文件，准备到A股“排队”的万达商业地产现在还敢收购资产，有三宗还是海外项目，莫非担心回归A股过于顺利？
万达的几次转型与产业版图
五次转型
刚刚提到1989年大连的万达集团就成立了，这是立足于大连本土的一个房地产开发公司。一共有五次转型，每一次都与大的经济形势和方向吻合。
1993年，万达做了第一次转型，走出大连，走向全国，包括当时到了广州做房地产开发。
2000年的时候，万达做了第二次转型，从单纯的住宅地产，向商业地产加住宅地产混合地产转型。
2003年的时候，万达做了第三次的转型，从房地产企业转向了文化产业，最开始的切入点就是电影，其实当时试了很多，包括百货都不成，但是电影一试就可以，别看现在电影市场很大，但是2003年的时候，中国电影市场大概只有15亿左右的票房，现在差不多450亿左右的票房，这个市场本身扩张了有30倍。
2012年的时候，万达进行了第四次的转型，进行了跨国的发展，也就是进入了买买买，他目前至少有30%的收入是来源于海外。当然这个第四次转型，可能和他想把这个资产配置到海外有一点点关系，也许担心国内房地产市场，也许担心人民币贬值，这个没有官方的说法。
2015年的时候，万达进行了第五次的转型，从重资产向轻资产转型，他开始大量的出售物业，包括这一次他和融创、富力签的这个资产交割的交易，也都是轻资产转型的一部分。
万达产业究竟有多少？
万达集团究竟有多少产业呢？大概分为三块，第一个就是万达商业，包括万达广场，万达酒店，包括它的文化旅游城，现在就卖给了融创的文化旅游城，还有一些境外的投资的固定资产项目，还有万达百货；第二个板块就是万达文化，万达文化最大的就是影视板块，还有旅行社、体育；第三个板块，就包括了金融、科技，金融里面比较出名的就是百年人寿。
它资产究竟有多大？2016年集团总资产接近八千亿，但是负债率非常高，负债率占70%左右，整个集团的总收入在2250亿左右，其中万达商业贡献的收入比是56%，文化是25%，其他的业务是19%左右。万达商业的收入，既包括租金收入，也包括卖房子的收入，后面会详细的讲述这个事情。但是2016年，非房地产销售收入占比达到了55%，也就是说首次超过了房地产收入，这是它转型过程当中的一个表现。2016年的利润没有披露，因为万达商业私有化了。2015年集团总利润，是三百亿左右。
介绍一下2017年上半年的情况，万达集团的收入是1349亿，其中万达商业的比重是降到了42%左右，万达文化是提升到了23%左右，其他的就是金融和网络科技，占到20多，比重也在提升。
楼市繁荣近20年，但这次不一样
万达用“轻资产”为口号，表达了不再做房地产的决心。与此同时，另一家房地产巨头万科早经开始在“卖房子”之外的业务上布局：
养老服务。目前万科已在多个城市开始运营养老项目，包括带长住床位的项目和社区居家服务及日间照料中心。
物流地产。7月14日，万科集团宣布，携手厚朴、高瓴等组成的财团，拟以总代价约159亿新元（约785亿元人民币），收购新加坡物流巨头普洛斯。
自持物业。据观点地产消息，截至今年6月8日，万科已经拿下五宗自持地块，合计付出约170亿的代价（不完全统计）。
无论是万达、万科，还是提出多元化、去房地产化的其他房地产企业，他们的行动是基于当前市场形势的理性动作。经历了将近20年的繁荣，中国的房地产市场确实来到了一个关键的十字路口——为住房而烦恼的新城市人，看到了房地产长效机制正渐行渐进：
1.抑制投机需求。
“房子是用来住的、不是用来炒的”，去年以来，从中央到地方，限购、限贷、限售等诸多调控手段并用，已经将投机需求极大地抑制了下来。
国家统计局数据显示，今年6月份，70个大中城市中，一二线城市房价同比涨幅已连续回落。其中最典型的莫过于此前房价涨幅第一的深圳了，据央视财经8月5日报道，自去年10月至今，深圳房价已连续10个月下降，每平方米累计下跌7154元。
2.发展租赁市场。
住建部会同发改委、公安部、财政部等八部门联合印发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》。这份通知要求，在人口净流入的大中城市，加快发展住房租赁市场。目前已选取了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市作为首批开展住房租赁试点的单位。
在发展租赁住房方面，各地方政府也已有动作。
比如上海首批公开出让的两块纯租赁住房用地于7月24日被两家地方国企竞得，这两块土地均采取“只租不售”模式，项目建成后将至少提供1897套租赁住房房源。这两幅地块的成交单价都不足6000元/平方米。
而成都则提出了组建国有住房租赁公司、降低个人出租住房税率、建立租赁信用管理体系等一揽子支持政策。
3.租售同权。
7月中旬，广州市明确，赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权；7月下旬新华网报道，住建部有关负责人说，将通过立法，明确租赁当事人的权利义务，保障当事人的合法权益，建立稳定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本公共服务方面与买方居民享有同等待遇。
4.共有产权房。
北京市住建委委会同北京市发改委等联合起草了《北京市共有产权住房管理暂行办法》，并征求意见。其中提到，30%的“共有产权住房”房源应该面向没有北京市户籍的“新北京人”。据悉，共有产权房的配置并不低，不仅公共交通便利，容积率也并不高，还有WiFi全覆盖、人脸识别等技术。
目前来看，新的房地产调控手段多停留于地方层面，但中央已经明确将建立房地产调控的长效机制，这一机制的出台只是时间问题。对那些寄希望于将来房地产政策“反复”的人来说，北京市住建委主任徐贱云在接受《经济参考报》采访时的一段话值得参考：
政策出台后，更重要的是坚持到底，严厉执行。北京市除了‘打补丁’，还发扬‘钉钉子’的精神。如果市场再有波动，还会有更多储备政策对外发布。‘稳定房价的决心不会变。’
结语
甩开包袱后，万达将在轻资产道路上大步向前。
可以预见的是，万达的轻资产业可快速实现收支平衡，对于万达来说，自己的资金链也会更加健康，营收入将稳步提升。而身轻如燕的“新万达”，自己的资产结构、企业模式也更加安全、可靠。
万达还是那个万达，但不再是从前的万达。
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