作者：云掌财经 财权
为了构建购租并举的住房体系，国土资源部和住房城乡建设部联合下发通知在北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点，并制定了试点方案。
8月28日，为了构建购租并举的住房体系，国土资源部和住房城乡建设部联合下发通知在北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点，并制定了试点方案。
方案提出，村镇集体经济组织可以自行开发运营，也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。集体租赁住房出租，应遵守相关法律法规和租赁合同约定，不得以租代售。承租的集体租赁住房，不得转租。
试点目标
通过改革试点，在试点城市成功运营一批集体租赁住房项目，完善利用集体建设用地建设租赁住房规则，形成一批可复制、可推广的改革成果，为构建城乡统一的建设用地市场提供支撑。
建设在集体土地上的租赁住房如何进入市场？
北京市利用集体土地建设的租赁住房，可由区政府按市场价格整体趸租作为公共租赁住房，再向中低收入家庭按公租房价格出租，差价由政府补贴，入住项目统一设置租赁管理服务站。
例如，唐家岭租赁住房项目已由海淀区住房保障事务中心整体趸租，租期10年，统一进行出租、运营和管理。
不得以租代售 防范小产权房
集体土地建租赁房与小产权房有差别，一个是短期租赁合同，一个是长期租赁合同。如果租房合同超过20年甚至30年，实际上就成了变相卖房，与小产权房无异。通过租购同权和打造租赁住房体系，不仅可以解决悬置已久的“小产权房”难题，亦可满足部分市民的长期租房需求，并通过增加供给平抑商品房和租房价格，改变房地产持续快速上涨的势头。
此次《方案》强调，集体租赁住房出租，应遵守相关法律法规和租赁合同约定，不得以租代售。承租的集体租赁住房，不得转租。这也说明，此番部委发布的试点《方案》，对小产权房已经有所防范。
村镇可通过入股方式建集体租赁房
方案提出，完善集体租赁住房建设和运营机制。村镇集体经济组织可以自行开发运营，也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。兼顾政府、农民集体、企业和个人利益，理清权利义务关系，平衡项目收益与征地成本关系。完善合同履约监管机制，土地所有权人和建设用地使用权人、出租人和承租人依法履行合同和登记文件中所载明的权利和义务。
这意味着，集体建设用地不是征地或简单地流入市场，其发展租赁市场的主导权还是会给予村镇集体经济组织。这样的做法有助于村镇集体经济组织在盘活集体土地方面会有更大的积极性，也对集体组织形成了增收增利的效应，有助于推动改革步伐。
据专业人士分析，相较于目前房地产开发商开发商品房用于出租1%~2%的年收益，而集体用地建设的租赁房，在租金市场化的情况下，可以达到年投资回报率5%以上，对于集体产权拥有者来说，可以获得稳定回报。预计这一政策落地后，对这13个城市的租赁市场将有非常大的影响。
未来对房价、租金有何影响？
租赁市场建设是落实“房子是用来住的，不是用来炒的”这一定位的重要举措，是建立购租并举住房制度的重要内容，是房地产市场平稳健康发展长效机制的一部分。利用集体建设用地建设租赁住房，可以增加租赁住房供应，缓解住房供需矛盾。
对于房价。如果要进一步影响房价，还取决于量的多少。目前集体建设用地建设租赁住房仅是在13个城市进行试点，并且采取政府主导、农民集体自愿的原则，试点实施后要在2019年11月开展中期评估，并在2020年底前进行总结，这些试点能否大规模推开及供应量有多大尚不确定，因此对房价能有多大冲击存疑。
对于租金。试点方案中明确，集体租赁住房出租，不得以租代售；承租的集体租赁住房，不得转租。要探索建立租金形成、监测、指导、监督机制，防止租金异常波动。这意味着未来的租赁市场租金稳定是有保障的。
新政明确以集体存量土地为主，有助于激活集体用地的存量房资源，释放更多租赁住房进入市场，平抑租房市场价格,进而拓展农村收入渠道,提高农村居民平均收入，解决“小产权房”问题，可谓是一举多得的好政策。希望不仅仅只是想象的那么美好。
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