最近房地产税话题火热。有人说房地产税可以降房价，也有人说房地产税可以增加财政收入。DT君在想，既然这个税有这么多作用，为什么一直没能出台呢？
房地产税，不是仅指房产税
财政部长楼继伟最近的一段话，让房地产税话题再次引爆。
楼继伟7月23日在G20税收高级别研讨会上表示：所得税制和房地产税制改革至今未推出的一大原因是涉及大量利益调整，下一步将“义无反顾”推进改革。
外界纷纷猜测：难道房地产税真要来了？
房地产税到底是个什么税？虽说和房产税仅有一字之差，但房地产税的含义却有着明显不同。房地产税是一个综合性概念，即一切与房地产经济运动过程有直接关系的税都属于房地产税。
DT君查阅了一下后发现，在中国，这里面包含的内容可多了：房地产业营业税、企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、土地增值税、投资方向调节税、契税、耕地占用税等。（DT君注：是不是已经被这么多税种搞晕了？没事，普通人真的不需要搞清楚这么多，估计知道“房地产税”就好了。）
简单点说，“房地产税”涉及到的不仅是房还有地，而“房产税”仅仅针对房子本身征税。
DT君发现，在最近两年的各种政府文件中，都以“房地产税”作为改革的方向，这意味着未来的方向可能是对上述各税种的整合。
房地产税到底该不该征、怎么征，这在国内已经争论了10多年，但一直未有定论。原因就在于这其中涉及的环节众多，并且会直接冲击国内楼市，因而遇到了很大的阻力。
不过，大势所趋。最新的情况是：房地产已经列入了本届人大的五年立法规划，最快在2017年底就可能通过。
在它来临之前，DT君先来给你做个科普。房地产税到底牵扯到哪些方面的利益？你为什么需要了解它？
房地产税增加财政收入、控制房价
有一部分专家是极力主张要尽快开征房地产税的。他们觉得这个不仅符合经济发展的需要，也更加符合世界趋势。在很多西方国家，针对居民个人收入和财富征征收的税，已经成了税收收入的主体。
而对于中国来说，由于政府近年的“土地财政”持续降温，政府从土地上收到的钱逐年减少，开征房地产税成了政府增加财源的一个新选项。
在一些专家看来，“土地财政”不具有可持续性，政府今后很可能会无地可卖。而如果开征房地产税，就可以让其成为地方政府的主要税种，从而让地方政府摆脱对土地财政的依赖。
此外，房地产税还被认为有一项重要“功效”——抑制高房价，通过对拥有多套房、豪宅、别墅的所有者征税，而对自住型住宅、小户型住宅所有者减税，以此来调节收入分配。另外，由于征税之后税收成本加大，炒房、囤房现象将会减少，可避免房价过快增长。
不过，不是所有学者都坚定认为房地产税可以抑制高房价。比如，房地产税的坚定支持者贾康就认为，即便有了房地产税，房价也未必能下降，只是会让上涨曲线变平缓而已。
上海和重庆曾试点房产税，但效果不好
DT君其实也很好奇，国内部分省市之前就已经有了房产税，为何还要再弄出个“房地产税”呢？
其实早在2011年，在上海和重庆，曾有过房产税的改革试点。（DT君注：注意试点的只是房产税哦，和上文说的房地产税这个包罗很多税种的概念不同。）从2011年1月28日起上海和重庆人民开始要为居民住房交税了。
两个城市同时展开了试点，并且采取了完全不同的做法。上海主要针对的是新买房的这块“增量”，而重庆主要瞄准的是既有房产市场的“存量”，尤其是高端住宅的存量部分。简而言之，上海人民只要不再买房就不用交税，重庆则敢于“劫富济贫”，不管多久之前买的房子只要是豪宅或者套数太多都得交税，而且税率也高于上海。明白人一眼就能看出重庆模式对打压投机分子更有效，“房叔房姐”们个个都哭爹喊娘。
试点还是产生了不少影响的，你们看下图：
然而，不管是上海还是重庆，这几年的试点成果都不太令人满意。
一方面，政府期望的抑制房价目标似乎有所达成，两地政策实施后三年的房价涨幅并不算高，但这未必是房产税的功劳。2011-2013年，也是国内楼市限购政策执行最严的时期，全国楼市普遍降温。
另一方面，房产税在改善税收结构上收效甚微。2011和2012这两年加起来，上海房产税收入仅占总税收收入的0.8%，重庆的区区2亿元的房产税收入更是可以忽略不计。与土地出让收入相比，房产税收入显得杯水车薪。
原国家税务总局副局长许善达2014年曾指出，新一届政府提出“房地产税”的概念，与重庆、上海试点的提法不同，是对重庆、上海房产税试点模式的否定。（DT君注：从房产税到房地产税，一字之差反映了未来征税思路的大变化。）
一旦开征房地产税，中小城市房价可能崩盘
房地产税收不收，老百姓最关心的是对个人腰包的影响。但政府在决策时，需要考虑的就更加多了。
DT君暂不考虑诸如征税的难度、居民个人财产信息公开等因素的牵制，仅仅从房价角度来分析，全面征收房地产税确实是一件挺冒险的事情。
一旦全面征收房产税，要说对房价没影响那是不太可能的。而按照一些专家的说法，即便房价不跌，但增速也必然会放缓。
按照中国购房者买涨不买跌的心理，加上房地产税的影响，带来的直接效应就是那些存量房较多的地区很可能出现楼市崩盘。中国目前的存量房到底有多少呢？可以看看下面这张图：
根据国家统计局的数据，过去十年间，中国的商品房待售面积增加了近五倍。从2010年以后，上涨速度越来越快，存量巨大。尤其是三、四线城市，去库存的压力远远大于一、二线城市。
中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞就认为，一线城市可以用开征房地产税替代限购，但三、四线城市则要鼓励购房、去库存。否则后者库存量太大，很容易出现全面崩盘的局面。
DT君觉得，从全国层面看，各地政府目前最在意的可能还是去库存，而不是靠房地产税来抑制高房价。
（联系本文作者胡世龙、黄卓：hushilong@dtcj.com）
