作者：美房网主编
利用集体建设用地建设租赁住房试点全面启动！
9月28日，国土部官网发布《国土资源部全面启动利用集体建设用地建设租赁住房试点》一文，文章来源显示为《中国国土资源报》。
文章表示，9月26日，国土资源部在湖北省武汉市召开利用集体建设用地建设租赁住房试点工作启动会，就试点工作作出全面部署。这表明“利用集体建设用地建设租赁住房”政策，开始落地实施。
会议明确提出：
试点的总体要求是牢牢把握“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，以构建租购并举的住房体系为方向，着力构建城乡统一的建设用地市场，推进集体土地不动产登记，完善利用集体建设用地建设租赁住房规则，健全服务和监管体系，提高存量土地节约集约利用水平，为全面建成小康社会提供用地保障，促进建立房地产平稳健康发展长效机制。
大批低租金租赁房源将要入市
从8月28日，国土资源部、住房城乡建设部印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，确定第一批在北京、上海、沈阳、南京、杭州、成都、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。到如今试点全面启动，集体建设用地建设租赁住房正式落地。我国的土地供应模式正式发生变化，集体建设用地对房地产市场的各种影响逐渐明确。
我们知道，土地成本是房产开发的主要成本，经过一系列招拍挂工作，开发商不但要付出极高的土地出让金，更要花费很多时间成本。有统计显示，北京、上海等一线城市房屋建造成本中土地成本平均占比高达60~70%。
但集体建设用地建设租赁住房，有关部门极大放权基层，启动会议明确“由镇村集体经济组织为主体实施，办理审批程序应兼顾产业用地用途和居住功能，在城镇村和独立工矿规划建设用地范围内开发建设。”这将极大降低租赁住房开发的土地成本。
集体建设用地属于村镇集体，以由村镇集体经济组织为主体实施，不用像开发商一样付出买地环节的时间和资金成本，村镇集体建设租赁房屋的成本或将比开发商拿地建住宅成本低超过一半。这样一来，其租金回报比也高的多，这意味着将有大批低于市场同等条件租金的租赁房源入市，将有效缓解外来人口居住刚需，推进租购并举长效机制的建立。
需要强调，这里所说的低于市场同等条件租金，是指届时会比周边开发商建设的租赁房屋租金低，而非未来租金比现在将下降。因为租赁市场的发展，是随着租赁房屋质量的提高和市场管理的规范同步提高的，而这都是涨租金的基础。
房价并不会因此而降
对于大家最关注的房价问题，笔者认为大量集体建设用地入市并不会产生多大影响。
一方面，租赁市场和交易市场是双轨制发展的，发展租赁市场的这种低成本土地并不会进入商品房开发市场，商品房开发土地成本不会降。且租房者和同期的购房者本来就是两类人，他们通过租赁住房解决居住刚需，并不会让同期的购房者减少多少，反而未来他们也会转化为购房者。
另一方面，土地收入是当前财政收入的重要来源，2016年数据显示，全国国有土地使用权出让收入37457亿元，同期全国财政总收入15.9万亿元，再加上与房地产相关的各种税收，占财政总收入的1/3左右。政府不会让集体建设用地摧毁已经很成熟的土地财政模式。
而且，大规模优质租赁住房的供应，只会让该城市吸引更多的人口，城市发展活力提高，购房需求也增加，房价支撑力度更强。之前几十年，深圳的“城中村”就和现在集体建设用地建设租赁住房同质，大量相对低廉的租赁住房让深圳吸引了大量人口，这些源源不断流入人口也支撑着深圳的发展，支撑着深圳的房价。现在，13城市的试点，只是多了一套政策规范，市场表现不会和深圳有太大差别。
“小产权房”不合法
对于社会各界关注的集体租赁住房和“小产权房”关系问题，国土资源部党组成员、副部长王广华在会上明确表示，两者有本质区别。集体租赁住房用地符合城乡规划、土地利用总体规划及村土地利用规划，经依法批准建设，依法实施不动产登记。“小产权房”既涉及违法用地，又涉及违法建设和销售，产权不受法律保护。
继9月20日，国土部官网公布《国土资源部住房城乡建设部关于房屋交易与不动产登记衔接有关问题的通知》，明确强调“防止小产权房通过不动产登记合法化”之后，国土部第二次明确表态了，可见“小产权房”的未来。
对于小产权房为什么不能合法，笔者在《注意！国土部明确表态，这种房子不能投资！》一文作了详细分析，大家可查阅参考。
作者：mkbjf02
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