第
375
期
版权归原作者所有，向作者致敬。
金融菜鸟仔ID: jinrongcainiaozhai
星
期
四
涨得快，跌得也快！
半年前还是门庭若市、人满为患的燕郊售楼一条街，如今已是门可罗雀、无人问津，掀起了中介门店关闭潮。
当地多个中介数据披露，三河3·22新政后至今，燕郊房价几乎腰斩，普遍下降了三成多，前期一些热点楼盘二手房成交均价下跌了1万元/平米。
1
燕郊楼市已入冬
燕郊位于河北廊坊三河市，紧靠北京通州，地理优势非常明显，素来有北京楼市“晴雨表”之称。十多年来，伴随着北京楼市上下起伏。
在经历了2015~2016牛市行情后，燕郊房价由2015年年初的8000元/平米迅速拉升到了3万多每平米，涨幅远高于北京，炒房客蜂拥而入，表现得不可一世。
随着国家政策在全国铺天盖地席卷，三河市也没能“幸免”。为了严厉打击炒房客，今年3月燕郊出台政策，抬高了购房门槛。
4月5日，三河市出台限购实施细则，进一步提高二手房交易成本。粗略统计其购房新政如下：
1、不是燕郊户口，只能买1套，首付50%；
2、不是燕郊户口，想30%首付的，必须居住证+2年内，累计12个月的社保（廊坊社保）
3、燕郊户口，首套30%，二套50%
新政效果立竿见影。据当地中介披露，以往热闹的燕顺路中介门店客源相比3月减少了三分之二左右。
接连几个月成交量都进入冰点，伴随着这北京楼市成交量连续几个月下跌，燕郊无论房价还是成交量均出现了断崖式下跌。
部分投资客抛售，再加上消费者购房意愿下降，双重打击下，截止到现在燕郊楼市成交量已经下跌了80%，房价普降30%。这一次跌幅依然远超北京，无愧于北京楼市“晴雨表”。
2
雄安是影响燕郊楼市的原因之一
通过数据，我们可以清楚地看到燕郊楼市的拐点是4月。4月前后燕郊连续出台了两道调控政策。同时，“千年大计”的雄安新区也是这时候横空出世的。
因此，这些事件和时间节点连续起来思考，会发现燕郊楼市除了受调控政策的影响外，雄安新区对其楼市的打击也不小。
燕郊、通州、雄安新区位置图
雄安新区距离北京一百多公里，它的问世主要承载着两大使命：1、承接北京非首都功能；2、探索新形势下的中国经济与城市发展方向。
北京突出的城市病，将通过雄安新区的分流来解决。也就是说，将来北京的部分事业单位、央企、大国企、研究机构、高校、大批产业等都将陆续迁入雄安，疏散和分担北京的人口压力，同时也分走了北京的部分权力。
而将北京的部分权力迁移到雄安新区，意味着北京相当的资金、财富也将带到雄安，就意味着把相当多的潜在买家给收割了，自然会减少北京现存楼市的资金角逐激烈程度。北京楼市的多年困局会得到纾解。
今年以来，北京楼市在政策调控和雄安新区的共同作用下，成交量一路走弱。然由于北京人口规模仍然在，刚性需求仍在，所以目前北京的房价没有太大变化。
一般来说，中心区楼市即使是在熊市也不会有太大影响，房价首先作出反应的是郊区。
远离北京中心区的河北廊坊市燕郊镇嗅觉灵敏，部分拥有多套房的投资客，扛不住资金压力，纷纷选择抛售，燕郊成交量和房价一路走低。
那么，燕郊房价未来一段时间将如何发展？这才是大家最关心的。
3
燕郊房价未来如何走
按照目前的市场行情来看，今年内燕郊房价还将进一步下跌，毕竟之前涨得太猛了，拉起来的房价都是虚高。
但长远来看，燕郊房价还是会涨回来。
从上面的图可以看到，燕郊紧靠北京副中心通州，建设通州副中心也是国家“千年大计”，通州也同样承担着疏解北京非首都功能的历史使命。
今年2月，北京市长蔡奇就曾说“建设北京城市副中心是千年大计、国家大事，是疏解非首都功能的标志性工作。”
根据规划进程，今年年底有望率先启动市委、市人大、市政府、市政协四大市级机关和相关市属部门搬迁。未来通州将开通9条轨道交通。
《河北省综合交通运输体系发展“十三五”规划》披露：
到2020年，实现“市市通高铁、县县通高速、市市有机场、市市通道连港口”，形成中心城市与新城卫星城半小时交通圈，京津冀核心区域1小时交通圈，相邻城市间1.5小时交通圈。
其中京唐城际铁路中，燕郊就是出京第一站。
图片来源于燕郊网城
除了城际铁路，北京地铁6号线将延长至燕郊，22号平谷线也规划至燕郊。这些对于燕郊而言尽管短期内没发实现通车，但都是长远利好。
过去和未来京津冀城市群的发展中，不仅是燕郊，整个廊坊都是受益着，数据显示过去六年全国主要城市人口、GDP、资金、财政的综合增幅，廊坊位居第一。
它是北京的卫星城，尽情享受着北京外溢的人才、资源、交通的资源，坐享其成。
这类卫星城市，是未来最值得看好的城市之一。
3
调控能惩罚炒房客吗？
这一次的调控政策看似更加严厉，不止是传统的限购、限贷、限价，还有新发明的限售、限商、限离，限售即规定房子2年或3年才能出售，限商即不允许商住房卖给个人，不允许贷款，甚至是限制离婚多久内不能买房，北京在今年3月份接二连三的炮弹，还包括对学位房的限制。
而最新又有十多个城市推出租售并举，加大租赁房供给，但广州的租购同权并不被市场看好，毕竟教育资源有限，有房没房不可能享受一致待遇。
而且目前的调控政策，都是治标不治本，抑制需求，但却不从源头上增加供给，政府垄断土地供给，成为控盘的庄家，大中城市不合理的住房用地和工业用地的比例，导致了土地供给总是跟不上需求。
更为关键的是，这些年货币持续放水，M2增速长期高于GDP增速和物价涨幅之和，市场上流动性泛滥，人人担心钱贬值，需要寻求资产保值增值，加上实体经济的艰难转型，民间投资跌入谷底，实体无处安放多余的资金，辛辛苦苦做实业，一年下来，却不如买两套房带来的盈利，卖了房子去创业，最后赚来的钱，却再也买不起房。试问有几个人会静心干实业？
当调控成为一种新常态后，投资客们反而能熟练地掌握楼市周期规律。目前调控的大多是房价已经暴涨完的一二线，以及三大都市圈的周边城市，而三四线仍在大力去库存，资金又开始转向三四线炒作。
经历过十多年的起起伏伏，有人总结了一句话：“年初不买房，一年就白忙，三年不买房，一生悔断肠。”
“房地产调控实际上给了投资客机会，涨涨跌跌，才有套利空间，如果一直较为平稳，投资客是没有利润的。”炒房客毫不讳言，目前手中滚动的房子仍有七八套，在长效调控机制不见影的情况下，房子仍然是现阶段最好的保值投资产品，没有之一。
.
