《女神夜财经》今晚关键词“三线城市”陪你夜读财经
一、背景
如果仔细分析央行1月的金融统计数据报告，你会发现一个关于房地产行业的秘密——三四线房地产销售火爆。
1月新增人民币贷款2.03万亿元，创一年新高，几乎是12月的两倍。其中，新增居民中长期贷款6293亿，创历史最高，环比大增49%。这部分贷款以住房按揭贷款为主。
如此高的增量，在中泰证券分析师罗文波看来，
一方面源自于季节性因素：从过去几年的信贷数据来看，通常1月居民中长期贷款都会较上一年12月环比有较大幅度增加，这是季节性现象：通常银行额度到年底会趋于紧张，一部分按揭贷款将腾挪到下一年初去发放。
另一方面，在各地出台限购限贷政策的基础上，去年四季度央行对商业银行的房地产按揭贷款发放亦有了指导，目前房地产按揭贷款的发放速度要远慢于去年中下旬，使得一部分去年后半年购房的贷款发放有滞后的效应，这个效应或在一季度都会持续。
华泰证券分析师谢皓宇认为，一线人口出现流出、三线人口则现“返乡潮”，再加上三线省市去化周期的下滑，人口外流和库存因素将发生根本性变化，预计三线城市将迎来趋势性大周期。
二、详情
在报告中，华泰谢皓宇表示，回顾2010年与2013年的两次三线躁动，二者都因三四线的人口外流和库存高企而证伪，且未有实质性变化。然而，2014年以来土地管控趋向严格，2015年过后，一线城市人口开始出现一丝“逆流”，被挤出的人口则将引发“返乡潮”：
上海人口在2015年已现流出迹象，若剔除自然人口增长的因素，2015年上海常住人口机械下降16.3万人。
截至2016年底，北京人口机械下降4.1万人，是2000年以来第一次出现人口流出。
华泰谢皓宇进一步指出，当前库存高企与人口外流的两大因素均产生变化，并在未来3-5年内出现根本变化，即库存下降和城镇化减速。
从主要逻辑来看，本次三线大周期的背后，是经济增长方式的变化，即一线城市转向效率的提升，而非人口的增加，三四线城市则通过劳动力的拉动承接更多人口：
当卡住土地供给的情况下提高经济增长，也就需要提高单位面积产出，然而由于单位面积的人口承载有限，导致要求提高劳动生产效率，也就意味着，未来一线城市会自发的清退部分低效企业和低效人员，产业结构向更高层级升级。
相反，三四线城市GDP增长依然依靠劳动生产力的释放，且依然处于第二产业为主的产业结构，所以对劳动力是有需求的。预计三四线凭借更高的GDP增速，通过劳动力拉动能够承载更多的人口，形成对一线挤出的承接，进而带动需求。
三、分析
从人口流向来看，当前有17个省直辖市为人口净流入状态，主要以珠三角区域、长三角区域和大北京为主，且集中在东南沿海区域。
在人口净流出的14个省直辖市中，宁夏、陕西和安徽等8个省市的城镇化率超50%，这意味着这8个省市的城镇化主要来自当地农村人口的转移，而同时城镇人口在向外转移，流向更发达的地区。而这14个省直辖市中的前五位——河南、四川、贵州、安徽和广西，城镇化率均在50%左右及以下，依然处于城镇化率的同样重要的一点是：三四线城市商品房销售超预期。“考虑到30个大城市销售金额同比下降20%左右，这就意味着，三四线城市的贷款呈现大幅上升，对应着销售大幅上升，”华泰证券谢皓宇分析道。
对于年初三四线城市房地产销售超预期的情况，中泰罗文波给出了进一步的详细分析：
年初至今，二三线城市的商品房成交数据好于预期，尤其三线城市在二月份有超预期的大幅增长，很大部分需求溢出到非限购的二、三线城市，特别是长三角、环渤海等地区，从限购城市辐射开的溢出性需求显著。
罗文波甚至认为，未来居民中长期贷款是否会继续超预期，取决于三四线城市的商品房成交是否会继续超预期。
从过去几年的历史数据来分析，罗文波表示：
地产小周期一般为2-3年左右，且初现拐点后整体向下，目前回调趋势显著，预计增速下行将持续两年左右。而三四线城市多是人口净流出的城市，这一波行情基本是溢出性需求，由上一波地产热销传导而至。我们认为不会持续太久，2月同比增长主要由于去年基数低的缘故，2017年房地产的成交同比下滑趋势还是会延续。
华泰证券谢皓宇则表示，看好三四线的趋势性上涨，三四线城市销售也必定超预期：
和2011年的三四线城市逻辑不同，那时的主要逻辑是一二线城市限购后的资金外流，然而立马出现逻辑证伪，原因在于三四线城市的库存多和供地多。也不同于2013年的三四线城市逻辑，也即新型城镇化。这一次，我们认为是一二线城市人口饱和和房价梯度已经在2016年拉大之后的人口流动的中周期逻辑，持续期可能会在3~5年，呈现出一二线城市的低端产业人口外流，成为三四线城市具备购买力的新增需求。
初级阶段，经济增长方式主要靠劳动生产力的释放。
有关三四线城市房价上涨的可能性，华泰谢皓宇认为，从逻辑上判断，去化50%之后，即库存周期下降到2~3年时，就能够带来三线的涨价。当前，三线省市第一类库存已经去化得“差不多了”，去化周期已经降到了6个月，接近历史低位。
然而就目前中国城镇化的现状来看，“城市化”仍然是主流。从人口流动的实质来看，不管是哪种形式的人口回流，都不能与西方的“逆城市化”相提并论。在西方国家，从城市流向郊区乃至农村的人群，最早的是富人，后来是中产阶层，这种流动是为了追求更高的生活质量。而中国的情况恰恰相反，人口从城市流向郊区乃至农村的人群，主要是社会中下层，是一种被迫的、无奈的流动，就目前来说主要是居民无法承担一线城市过高的房价及捆绑在户籍制度上的利益驱动的结果。户籍本是维护社会秩序、确认公民权利和义务的一种手段，然而计划经济年代遗留下来的城乡户籍分类管理、分类对待，造成了城镇居民与农村居民在诸如社会保障、就业等公民权利上的不平等。在市场经济条件下依然延续了计划经济下的户籍管理模式，就造成了两种“畸形”的返乡现象的出现。
从“逆城市化”的条件来看，西方的“逆城市化”是在城乡基础设施和公共服务均等化或一体化的前提下实现的，而中国目前的城乡基础设施和公共服务差距还非常大。
从城镇化的动态过程来看，人口从城市向村镇的回流只是个别现象，城市化仍是主流。中国目前出现的所谓“逆城市化”是一种“伪逆城市化”，三线城市房价的上涨可能缺乏一些理性因素，投资者应谨慎对待。
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