作者：美房（mkszf01）
7月4日，上海市规划和国土资源管理局挂盘出让两块100%租赁住房用地，我们撰文《上海推出租赁用地为哪般？》进行深入分析，判断政府将大力推广租赁住房，解决住房刚需矛盾。紧接着，7月7日，《上海市住房发展“十三五”规划》发布，商品住房、租赁住房、保障性住房用地指标三分天下，进一步佐证了我们对房地产大势的判断。
按照规划，“十三五”期间上海市住房用地预计新增5500万㎡，约170万套各类住房。其中，商品住房用地2000万㎡，以中小套型普通商品住房为主，约45万套；租赁住房用地1700万㎡，约70万套；保障性住房用地1800万㎡，约55万套。此外，以市场为主，新增代理经租房源30万套（间）左右。
可以看出，无论是“十三五”时期新增住房供应总套数比“十二五”期间增加60%左右，还是《规划》特别指出商品住房以中小套型普通住房为主，又或租赁住房套数占新增住房套数40%以上，都说明上海正在努力改善人们的基本居住需求。
那么，未来上海的房地产市场就真的如中央强调的“房子是用来住的，不是用来炒的”那样吗？其实不然，尽管《规划》特别强调，“‘十三五’期间，上海将坚持‘房子是用来住的、不是用来炒的’定位。”但实际上，政府真正追求的是用租赁市场解决中低收入者的居住刚需，吸引优秀青年来沪发展，维持交易市场的平稳乃至稳中有升，土地财政和房地产金融市场不受伤害。
为什么这么说呢？众所周知的原因是，房地产仍然是社会支柱产业之一，牵一发而动全身，房地产市场长期疲软或短期大幅下跌会影响整个经济发展，所以政府不敢让楼市泡沫破裂。正如金融学教授朱宁所言房地产“刚性泡沫”——按市场规律，房价是会下跌乃至大跌，但政府提供担保现在已走到了进退两难的地步。
另外，租赁市场的发展并不影响买方市场，刚需购房、改善性置业及投资置业并不因此减少。租赁住房主要是针对年轻人等中低收入群体，租赁市场发展带来他们居住条件的改善，但并不能提高他们的购买力。中国的房地产市场的涨跌从来跟买不起房的人没关系。
或许我们可以大胆判断，虽然“十三五”期间商品住房用地稳中有升，但未来随着租赁市场的发展，商品住房用地供应可能相对减少，开发商拿地成本上升，商品住房供应减少，房地产交易市场价格将继续保持稳中上升态势。
而且，政府目前的政策本就是学习香港、新加坡等地的房地产双轨制——通过保障性住房、租赁住房解决中低收入群体居住刚需，按市场规律任由商品房交易市场自由上涨，获取卖地收入和高税收。当然，这也是建立房地产市场长效机制，促使我们房地产市场从畸形大跃进走向正常发展。
最后还需强调两点：
一、人口的流入尤其是高层次人才的流入决定一个城市房地产的发展前景。近年来，上海虽然对大学生仍然有强劲的吸引力，但高房价等因素让上海近几年人才净流入幅度有所降低，尤其是各城市出台大量优惠政策抢优秀大学生，更是对上海的人才吸引力形成巨大挑战。可以说，上海努力发展租赁住房，解决居住刚需，也是在努力保持对人才的吸引力。现在，年轻人租房住，未来他们就是购房的生力军。
二、目前我国的租赁住房市场发展还不完善，开发商或经营者需提高运营能力，探索更多服务方式，而政府要为租赁住房发展提供更多政策便利。尤其重要的是，租赁住房也需要提供教育、医疗等配套，租赁住房土地供应不能是郊区没人烟的地方，否则所谓的租赁住房就是鸡肋。
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