前言：一份关于长租市场的投资分析报告。
其实，早在2002年，长租公寓就已出现。2014年，雷军的顺为基金联合联创策源向YOU+公寓投入1亿元人民币，自此拉开了长租公寓爆发式增长的序幕，短短3年有近100亿元资本流向这个领域。而从去年开始，长租公寓市场加速兴起，万科、招商、旭辉、远洋、阳光城等多家房地产开发商纷纷介入长租公寓市场，当然也不乏中介系、酒店系、互联网系的创业力量涉足该领域。
目前长租公寓市场的主体大致可分为三类：
一、互联网创业公司旗下的公寓，如魔方、YOU+等；
二、酒店集团做的公寓，像如家的逗号公寓、华住的城家公寓等；
三、房地产企业旗下的公寓，如万科的泊寓和世联行旗下的红璞公寓等。
近年以来，大量房地产企业介入长租公寓市场：
万科也陆续杀入租赁市场，2016年5月正式推出了长租公寓业务。2017年，万科加快了在北上广深布局长租公寓的步伐。万科计划通过收购、趸租、建设等方式，使得长租公寓品牌“泊寓”的数量达到10万间
2016年8月，龙湖地产董事长吴亚军宣布推出“冠寓”，长租公寓成为龙湖继地产、商业、物业后的“第四大主航道业务”，聚焦一线城市及像杭州这样的领先二线城市，力争用3年时间，达到10万间的规模
2017年6月，佳兆业也宣布进军长租公寓，布局全国所有一线及主要二线城市，预计三年内打造长租公寓10万间
中骏置业透过美国睿星资本，加速在长租公寓领域的拓展速度。未来三年推出5万间长租公寓
长租公寓的好处在哪呢？主要是方便：
1、每个房间都一个智能锁，看房时候有一个临时密码可以看房，或者手机远程遥控开锁。如果确定入住则用一个另外一个密码，只要换了房客就换一套密码，确保每个房客的安全
2、每次退房都有一个整理卫生的阿姨帮忙清扫，把房间恢复原样
3、如果中途东西出现损坏等直接联系物业维修
4、租期灵活，中途退租提前一定时间说明即可
5、所有交易和看房都可通过网络完成
6、租金虽然相对高一点，但一般押一付一，支付压力较低
当然长租公寓也仍然有许多问题，长租公寓市场是一片“蓝海”，但在运营管理方面却是“红海”。主要问题有：企业的管理规范，租金的安全流通，信息安全等。目前市场在探索更先进的经营管理模式。如阿里与杭州市政府合作的“智慧住房租赁平台”。
长租公寓从运营模式上分为“集中式”和“分散式”两种：
集中式为品牌公寓运营方自有、租下或者买下整栋楼（或一栋楼的几层），然后对房间进行统一装修，配备统一的服务，然后进行出租。
分散式为品牌公寓运营方在普通生活小区里分散拿下个人房东的房源，对房间装修装配后，以公寓品牌对外出租。分两种形态，一种是整租，租进来是三居，租出去就是整套三居，一种是合租，租进来三居，租出去三四间房，然后又分为不同价位档次。
从租客端，可分为四类：蓝领公寓、白领公寓、金领公寓、老年公寓。
长租公寓在运营管理上有几项基本要求：
1、较强的互联网力量，实现看房、签约、交水电费、维修清洁、续租等事务一站式线上解决
2、优质的居住服务，专业的保洁、维修等是必须服务，优质公寓还应建设公共生活空间
3、统一装修，各品牌有自己的风格，给租客的居住体验较好
4、房间配智能锁，看房、入住等直接使用密码
5、租期相对灵活，中途退租提前沟通即可
6、收租信用程度较高，一般签约只需要押一付一，甚至根据芝麻信用等评级直接免除押金，后期居住按月交租
总之，长租公寓是以优质的服务取胜，运营管理成本相对较高，房租相对也高，但以90后为代表的人群为长租公寓带来了超过万亿的市场。
