中国有句老话叫“创业容易守业难”，放到房地产行业理解就是，房产从无到有的建设阶段是容易赚钱、容易成功的，日本房产泡沫前的飞速发展和中国房产过去30年的快速崛起正是处于这样的发展“黄金时代”。但“黄金时代”很快过去了。当整个产业发展起来，成为国民经济的支柱之一，而社会发展的基本居住、办公用房需求已得到缓解，房产发展的竞争就加剧，投资投机旺盛，受金融、人口等等因素的影响也加剧。
泡沫破裂序幕：“广场协议”后日元升值
“广场协议”是否直接导致了日本的衰退，业界仍有争议，但不可否认的是，其引发的一系列反应与政府的应对让日本经济走上了不归路。
1978年，第二次石油危机引发美国严重的通货膨胀，为此，美国实施紧缩的货币政策。美联储三次提高联邦基准利率，利率上升到20%左右，吸引了大量海外资金流入美国，导致美元大幅升值，造成美国对外贸易逆差大幅增加。于是，1985年9月，由美国牵头，美、日、德、法、英五国在纽约广场饭店举行会议，决定联合干预外汇市场，促使美元有序贬值，史称“广场协议”。
▲美、日、德、法、英签订“广场协议”
“广场协议”签订之后，五国开始抛售美元，美元达到了贬值目的，其他四国货币也不可避免的升值了，其中，日元兑美元汇率三年间升了一倍，从240:1飙升至120:1。
日元大幅升值，日本企业的国际竞争力下降，出口受到影响，为此日本采取了宽松的货币政策，大幅降低利率并增加银行信贷。经过多次利率下调，再贴现率从1984 年的5%下调到1987 年的2.5%，拆放利率从1984年的9.06%下调到3.39%。货币供应量连续四年超过两位数增长，M2增速从1985年初的7.9%上升到1987年末的12.4%，造成国内市场流动性大量过剩。
随之而来的是，越来越热烈的投资投机氛围，当时整个房地产行业已被大量投资投机需求占据，随之波及各行各业，乐观者认为，只要对土地的需求高涨，经济就不会衰退，而且市场也鼓励人们不断购买股票，声称股票从此不会贬值。
当时银行为了扩大营业利润，利用超低利率拼命发放贷款。而有房地产抵押贷款的风险较低，于是日本商业银行纷纷将资金投放到这一领域，这大幅推高了房价。1987年，东京的房价涨了53%。
高涨的房价进一步催生了恐慌性购房，大量公司职员生怕房价不断涨上去，忙着向银行贷款买房。而开发商更是借势营销，组织大量人员假扮购房者深夜在售楼处排队，加剧市场恐慌，掀起来全民抢房热潮。
同时，日元的持续升值吸引了大量国际资本涌入日本，在日本股票和房地产市场上买进卖出，加速了日本房地产泡沫的膨胀。
大量银行贷款和国际热钱的涌入，日本房产泡沫已经膨胀到社会难以承受。据统计，1989年日本地价攀升至2137兆日元，而1998年末最低时候是1388兆日元，749兆日元的泡沫值相当于1989年日本国民生产总值的2倍。90年日本全国土地市值为2365万亿日元，为当年名义GDP的5.5倍，而86年土地市值为当年GDP的3.75倍。1990年在东京买一户60平米小户都要5千万日元以上，而当时工资标准为4百万日元，这意味着一个人不吃不喝不花干近13年才买得起。
投资投机氛围依然热烈，但与此相应的是，高房价已经成为年轻人不能承受的生活之重，受到各方批评，客观上日本适龄购房人群和经济增速也达到拐点。房产泡沫已到了一触即破的时候，也到了必须破的时候！
泡沫破裂：政府昏招拖垮日本经济
日本房产泡沫到了必须破的时候，怎么破，却有选择的余地，遗憾的是，日本政府选了最差的破法，昏招跌出，不但房产泡沫破了，整个日本经济也被拖垮了，日本大国梦想就此破灭，进入了“失去的20年”。
针对房地产泡沫，日本政府早期也出台了一些调控政策。1987年设立“土地交易监视区域制度”，规定在“管制区域”内土地交易实行许可制度，在“管制区域”之外的土地交易达到一定规模以上也要申报。还设立了对超短期交易征重税的制度，在1987 年10 月调整税制之前，拥有土地10 年以内被视为“短期持有”，调整税制后，持有不超过2 年被视为是“超短期持有”，并受到重点监管。另外，1988年废除了居住自用财产置换更新的特别优惠措施。
但这些措施对遏制房产泡沫并没产生多大的实际效果，反而是税负在低价高涨时很容易转嫁给买房，一定程度上抑制了土地交易，甚至阻碍了土地有效利用。
随着房产泡沫的加剧，1990年，日本生产性行业的贷款比重下降到25%，非生产行业的贷款比重却上升为37%，看似繁华的日本经济已被非理性的投资投机市场动摇根基，日本政府将视线转向货币政策，但用力过猛，泡沫忽然被戳破，整个国家被拖入深渊。
首先是短期内上调利率。央行在1989年5 月将维持了 2 年多的超低利率从 2.5%上调到 3.25%，之后连续 4 次上调，到 90 年8月达到 6%。
接着是急剧收紧信贷，严厉控制房地产信贷量。90年3月，大藏省（日本自明治维新后直到2000年期间存在的中央政府财政机关）开始实行抑制土地信贷政策，控制对房地产信贷总量，同时央行通过“窗口指导”要求所有商业银行将当年四季度新增贷款减少30%，91年商行停止了对房地产的贷款。M2增速从90年平均11.68%的水平大幅降到91年平均3.66%的低位，也远远低于当年名义GDP增长率6%的水平。
货币政策的突变造成了市场的严重恐慌，首先刺破股票市场泡沫。1990年1月12日，日经指数顿挫，日本股市暴跌70%，自此，日本股市陷入了长达20年的熊市之中。
股价下跌，使得大量银行证券公司和企业出现巨额亏损。紧接着大量公司破产使大量不动产涌入市场，房价大跌，同时国际资本开始撤资逃离。1991年，日本房产泡沫从东京开始破裂，并迅速蔓延至全日本。
1992年，日本政府出台“地价税”政策，规定凡持有土地者每年必须交纳一定比例的税收，土地也被大量抛售，地价大幅下跌，整个日本房地产市场上下游完全被摧毁。
据统计，自1990年以来，日本全国平均房价连续下跌16年，全国平均房价下跌了49.56%，基本回到1986年的水平；东京房价持续下跌至2005年，相比1988年的房价顶峰，下跌67.12%，回到了1985年的水平。日本经历了“失去的20年”。
泡沫经济崩溃以后，日本的政界也随之崩溃，日本走马灯一样不停换首相，20年来政局一直处于动荡之中，政府也无法实行一整套的经济复苏计划来指导日本企业、日本经济。如国家财政救济，泡沫破裂之初，日本没有动用公共财政拯救商业金融机构的先例，遭到各方的激烈反对，一直到1997年亚洲金融危机全面爆发，才被日本各界广泛接受。1998年，政府终于向21家银行注资2万亿日元。但正如日本银行原北京事务所所长濑口清之所言，“由于这一处理来的太迟，需要投入的资金和精力和1990年代初相比已不可同日而语。”
在该意识到危机，挤压泡沫的时候沉浸于经济发展的幻梦；在危机临头，该平稳调整的时候又用力过猛；在泡沫破裂，需全国一心恢复经济的时候一片混乱……这就是日本房产泡沫破裂始末，三十余年迅猛发展，一夕崩塌，二十年艰难恢复，我们又能从中得到哪些借鉴呢？咱们下一篇文章接着聊！
作者：mkbjf04
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