国庆前夕，楼市调控政策不断加码，且众多城市青睐“限售”。
先是9月22日到23日，西安、重庆、南昌、南宁、长沙、贵阳、石家庄、武汉等8个城市楼市调控政策密集加码。梳理八城调控新政发现，除西安、武汉外的六城实施了限售。南宁、重庆、南昌规定商品住宅在取得不动产权证满2年后方可转让，贵阳、长沙要求商品住宅取得不动产权证3年后方可转让；石家庄尤为严格，要求新购住房（含新建商品住房和二手房）五年内不得上市交易。
很快，桂林也出台了第三套以上新房取得产证后满两年后方可转让的限售政策。再到9月30日，宁波出台10月1日起在海曙区、江北区、鄞州区、镇海区、北仑区新购的住房“2年内限售”的调控政策，广西北海出台“新购买第二套商品住房需取得不动产权属证书满两年后方可转让；新购买第三套及以上商品住房需取得不动权属证书满5年后方可转让”的调控政策。
除此之外，还有无锡、东莞、青岛等城市其他相关调控政策或导向性意见出台。
也就是说，国庆前短短十天之内，有超过14城出台楼市调控新政，其中9城有“限售”措施。
至此，据不完全统计，全国已有约48座城市发布了楼市限售政策，其中河北省保定市限售年限最长——10年！
为什么“限售”？为什么是这些城市青睐“限售”？很简单，房价仍然涨的很凶！我们用数据说话。
根据国家统计局最新发布2017年8月份70大中城市新建住宅价格指数，这十天内加码楼市调控的14个城市里，除了东莞不在70大中城市统计范围内，其他13个城市中，仅无锡和武汉两城8月新建住宅价格环比分别下降了0.3%和0.2%，另外11个城市8月份房价环比仍在上涨。
其中，桂林新建住宅价格环比涨幅高居70大中城市首位，高达1.1%。南昌、北海新建住宅价格环比涨幅也高居第三名，涨幅达0.9%。此外，贵阳、南宁8月新建住宅价格环比涨幅也都超过了0.5%。
从同比来看，这些调控升级城市房价无不大幅上涨，且出台“限售”政策的城市上涨幅度尤其大。笔者查阅统计数据发现，8月新建住宅价格环比涨幅同比涨幅超过10%的城市有长沙、北海、无锡、西安、重庆和南宁，同比涨幅分别高达16.5%、14.7%、13.7%、13.4%、12.8%和11.4%。其中，无锡和西安分别早在5月和6月就出台了限售政策。这一批另外几座限售的城市同比涨幅分别为：南昌8.7%、贵阳9.2%、石家庄9.5%、桂林9.6%、宁波8.4%。
很显然，近期楼市调控升级的城市绝大多数为房价环比仍在上涨或同比涨幅较大的城市。涨的太凶，这严重背离当前严控房价过快上涨的政策导向，自然会被重点打击。
限售的主要逻辑就是，限制物业的自由转移，让投资者不能根据市场波动在短期内溢价转让获益。在当前导向下，这一逻辑还将受政府青睐，不排除其他城市跟进。
那么，限售的实际效果如何呢，房价真的能降下来吗？
房子本身就是所有投资品种流动性最差的，限售时间短其实对投资的影响不大，所以“限售”很多时候都是震慑强于管控，舆论导向性强于实效性。限售时间长，如保定的限售10年，又会彻底冻结市场的流动性，不仅是投资，就是居住刚需也会受伤。但是这种调控政策很难长久坚持，这是过去的若干次调控已经证明了的，随着房地产市场的调整，地方政府也会第一时间调整政策。
而且，“限售”等行政政策的作用更多在于抑制市场的热度，很难降低房价。事实上，中国城市化仍在快速推进，各大城市房价仍有上涨的需求基础，且市场预期也未大变，行政调控只能短期内抑制需求，而不会改变楼市基本面。所以，今年很多城市交易量大降，但房价却没有下降。
其实，“限售”之类的政策出台主要是为了防止市场的非理性繁荣。目前虽然有一些城市还在上扬，比如十年不涨的长沙和重庆等城市。一线城市和热点二三线城市调控政策比较严格，以致资金和购房者流向政策相对宽松的二三线城市，二三线城市房价随之高企，直到政府政策加码，资金需求又转移到另外的城市或者非住宅类物业，这就是我们常说的板块轮动，每个地区的基本面不尽相同，找到合适价格的投资标的，依然能获得不菲的投资回报。
作者：mkshf01
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