我们买房的时候一直都有这样的问题，这边的房价多少合理？我是不是买贵了？在定下决心买房后，价格问题是心头的主要问题，货比三家，往往更迷惘。走过、路过、错过总在一瞬间发生。今天我就来分析一下房价是如何组成的，希望起到抛砖引玉的作用。
我们先来分析一下影响房价的组成，房价的组成=城市+地段+楼层+小区位置+户型+房龄。其中城市+地段=土地的价格；楼层+小区位置+户型+房龄=房屋的价格。如果分开来看，就比较容易了，把房价分成土地价格和房屋价格。
在分析价格前，我们假设像万科等大型开发商拿地都是正确的。剔除掉开发商高价拿地被套的情况，单纯以开发商土拍价格为参考，来看新房和二手房房价。
如果我们单从新房来看就比较清楚，新房的价格=土拍的价格+房屋建造的价格。一块地拍了一万，卖二万，实际上等于告诉你土地价格=一万，房屋建设成本+开发商利润=一万。卖出总价二万是合理的。但是我们现实生活中有很多开发商拿地成本比周围新房的价格还高，比如说开发商拿地价格直接就到了二万，而周围的新盘此时还不到二万，这说明了什么？说明了新进的开发商看好此地的发展空间，他敢于高价拿地，搏的是三年以后的预期价格。开发商高价拿地后的效果是什么样的？慢慢的你会发现周围的新房在迅速的提价，库存在快速的消失，连二手房价格也在上浮，三年后，基本上周边低价的新盘也已经卖得差不多了，周围配套也都起来了，后面再想买的，对不起，没有低价的房源了，只能高价买他的楼盘。在此要特别重视优质大型开发商，比如万科、碧桂园、万达，这些房企后面都有专业的团队在分析，他们对政府的规划要比你算得精、算得准。如果你想买新房，土拍是你要高度关注的，当他们高价拿地的时候，你就要认真思考，毕竟不管政策调控如何，开发商拿地的成本就是庄家的建仓区，就是它的成本线，是不会轻易打破的。当然也不排除开发商高价接盘，比如去年的地王价格就超过今年的地价，换句话说就是开发商接盘了。
总之，一手房卖得是预期，是三年后的价格，而二手房卖得则是此时此刻市场的价格。分析二手房房价也比一手房要复杂得多。
二手房按照房屋的价格=土地的价格+房屋建造的价格来算。房子年代越久，房屋建造价格由于年久色衰，这部分价格是在慢慢回落，但是由于土地的价格在年年大幅度上涨，所以二手房的价格总体也是涨的。年代越久远，房子的价格越接近土地的价格，特别是十年前的房子，甚至还要在土地的价格上再打七折，周边土拍的价格可以做为一个参考。如果你资金不够，想买个二手房，五年的房产，参考周围土拍的价格打七折，十年以上的在七折的基础上再打七折。
二手房除了以土拍价格为参考，由于二手市场以个人买卖为主，差价较大，你也可以将整个小区的二手房源全部记录下来，按照楼层位置不同，户型不同，可以简单调整，以此计算出小区的大概平均价格。假设你大致算出该小区均价在一万块，那么如果市场上出现7000的房源，就是传说中的“笋盘”，也就是你扣动板机的机会。
作者：1960会员 庄瑛
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