中国楼市的黄金时代渐行渐远，投资买房已经从买到即是赚到，过渡为城市分化、区域分化、楼盘分化的年代。在哪座城市买，选择哪个区域，具体选定哪个楼盘，都决定了你所购买物业未来增值的多少。某种意义上说，你购买的物业实际就是购买了所在城市的股票。所以我们会说，选择很重要，城市的选择更是至关重要。同时，结合中国楼市的特点：由于它属于政策市场，我们投资进入楼市的时间节点同样重要，有时房价的走势很像总体向上的心电图。
很多人都希望买入的时间点，位于楼市周期性的底部。美房网特约分析师康老师曾经多次提到楼市触底的四大信号。这里我们就不再具体讨论。
以前我们聊过房地产的终极价值基础是人，同时未来城市的竞争是“人才的战争”。实际上很多二线城市已经启动了“抢夺人才大战的按钮”，大多时候我们都在关注人口净流入的城市，认为那些城市拥有房地产的未来，笔者也非常认同。同时笔者觉得人口净流入这个指标确实能够代表未来楼市的支撑力量，但存在的问题是，在净流入城市人群占比中，有效的购房群体究竟占比是多少还需要深入具体分析。比方说，一座城市人口为净流入，净流入的人群，在该城市工作，而未来买房反而会选择其他城市的人群数量占比过大时，该城市的有效购房人群就不多，显然对于楼市的支撑和贡献作用有限。前面提到了二线城市的抢夺人才大战，当一座城市吸引和留住大量人才时，不仅有利于城市的未来发展，而且显然人才作为有效的购房群体，对于楼市的支撑作用不可估量！这背后的逻辑也很简单，收入高的群体，代表着更高的购买力。
买房投资的必胜的方法！
从人口的方向我们讨论了选择城市要选择人口大量流入，同时有效购房群体占比大的城市。其实我们完全可以抛开人口因素，从另一个方向，选择城市，定义区域。先看下面一张图。
这是零点城市大数据，提出来的城市人本马斯洛指数，该指数构成的50个指标中，对指数得分贡献前十的指标（上图显示）。实际这张图里就蕴藏着房产投资的秘密，对于城市和区域的选择具有指导的意义。
首先我们来看铁路到达城市数与交通安全，通俗的理解就是发达又安全的交通体系。城市能够抵达其它城市的数量越多，说明该城市作为铁路交通枢纽，四通八达。我们来看工作求职指数和重创与孵化器指标，这代表了城市产业发展的状况。高品质专卖店数量，代表了城市商业的发达程度，本质还是在显示商业的实力。医院和大学数量这两项最好理解，医院的数量和大学的数量实际指向就是医疗和教育。最终结果我们会发现，城市与区域的选择，最核心的指标正是康老师曾经提出的：交通、产业、商业、医疗和教育五大要素。这便是房产投资的必胜法则。大道至简，看似简单的五个方面，扩展开来实际蕴含的内容确是非常丰富。以前讨论城市时我们曾经分析过，优质的城市一定会有较好的公共服务，五大要素之外的博物馆数量与环境评价代表着公共服务。最后剩下的培训机构指标很有意思，培训机构出现较多的地方多为居住人口多，人口流量大且工作压力大的地方。因为在这样的城市，培训才有更广阔的市场，有很大的竞争压力，人们才会去培训；或者拥有绝对多的人口，才会产生更多学习提高、掌握一技之长的需求。这时会发现，我们有意避开的人口指标还是间接的出现了，其实仔细分析后，一点也不奇怪，具备房产投资强大的五大要素+良好公共服务的城市，对于人口有着天然的吸引能力，这里聚集着大量优质资源，它们拥有了梧桐树，自然而然会吸引凤凰（人口）的到来。这也是我们可以另辟蹊径，不观察人口指标，直接关注城市五大要素的背后逻辑。
写在最后
今天讨论的房产必胜法则某种意义上为定数，属于相对不变量。未来房产投资的过程中，还存在一些变数，比如城镇化的进程或楼市政策方向的改变。像今年国家提出来的“租售并举”，国家以后必将大力发展租赁住房，我们的投资方向也需要做出适当调整，租金的高低，将成为衡量房产价值的重要指标，过去被严重低估忽略的商业类物业势必迎来属于它们的美好春天。
作者：mkbjf04
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